Вычет при покупке доли в квартире

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них могут включаться расходы на приобретение самой доли, а также на отделочные материалы, отделочные работы и проектно-сметную документацию на отделку (подп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ). Но отделку можно принять к вычету, только если договор, по которому приобретена доля, предусматривает приобретение не завершенных строительством квартиры, комнаты (прав на них) без отделки или доли в них (подп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Важно и то, чьи деньги ушли на покупку. Вычет не предоставляется в части расходов, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала и выплат из бюджетов (п. 5 ст. 220 НК РФ). Если доля куплена частично на маткапитал, вычет считают только с собственных денег покупателя. Как устроены сделки с маткапиталом, подробно разбираю в статье о покупке квартиры с материнским капиталом.

Тот же п. 5 ст. 220 НК РФ закрывает вычет, если сделка купли-продажи жилья или доли совершена между взаимозависимыми лицами. Для физических лиц в первую очередь это супруг, родители, в том числе усыновители, дети, в том числе усыновленные, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Кроме того, взаимозависимость может быть признана по общему критерию: если особенности отношений могут влиять на условия или результаты сделки (п. 1 ст. 105.1 НК РФ). Значит, если брат выкупает долю у сестры после наследства или сын — у матери, вычета по этой сделке не будет. Это частая ошибка при выкупе долей внутри семьи: стороны рассчитывают на вычет, а его нет.

Когда квартиру покупают несколько человек и каждый получает свою долю, вычет считается отдельно по каждому. Норма говорит о фактически произведенных налогоплательщиком расходах и ограничивает размер вычета 2 000 000 р. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), то есть лимит применяется к каждому покупателю, а не к квартире.

Пример. Двое покупают квартиру за 6 000 000 р. в общую долевую собственность по 1/2, и каждый платит 3 000 000 р. Каждый вправе получить вычет 2 000 000 р., если раньше вычетом не пользовался. При ставке 13 процентов это по 260 000 р. возврата налога, вместе — 520 000 р. с одной квартиры.

Документы об оплате — выписки по счетам, квитанции, платежные поручения — стоит оформлять так, чтобы было видно, кто и сколько заплатил. Закон прямо называет такие документы подтверждением расходов: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денег со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Доли детей. Родители, которые за свои деньги покупают жилье или долю в собственность своих детей до 18 лет, имеют право на вычет (п. 6 ст. 220 НК РФ). Размер вычета определяется исходя из фактически произведенных расходов с учетом ограничений п. 3 ст. 220 НК РФ. Для подтверждения права к документам добавляют свидетельство о рождении ребенка (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Получается, что, покупая квартиру в долях с ребенком, родитель вправе заявить вычет и по своей доле, и по доле ребенка, но в пределах своего лимита 2 000 000 р.

У супругов есть выбор: оформить квартиру в общую долевую собственность с определенными долями или в общую совместную собственность без долей. Для вычета это разные режимы.

Долевая собственность. Каждый супруг — покупатель своей доли, и вычет считается по каждому отдельно, в пределах 2 000 000 р. на человека, по тем же правилам, что у любых сопокупателей.

Совместная собственность. Здесь расходы распределяют сами супруги. Для подтверждения права на вычет при строительстве или приобретении жилья супругами в период брака в совместную собственность, в том числе с использованием кредитных денег, в налоговый орган подают заявление налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими расходов. Размеры распределяемых расходов определяются исходя из фактически произведенных расходов с учетом ограничений п. 3 и 4 ст. 220 НК РФ (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Такое же заявление распределяет и расходы на уплату процентов по ипотеке.

Что это дает на практике. Супруги могут распределить расходы так, как им выгоднее: например, если один из них уже использовал вычет раньше, расходы можно распределить на второго в пределах его лимита 2 000 000 р. Повторно вычет не предоставляется (п. 11 ст. 220 НК РФ), поэтому тому супругу, который его уже получил, распределять расходы бессмысленно, если у него не осталось неиспользованного остатка.

Выбор режима собственности влияет не только на вычет, поэтому решение принимают до подписания договора, вместе с юристом, который ведет сделку. Стоит думать и о будущей продаже. Если несколько сособственников потом продают свои доли по одному договору, вычет 1 000 000 р. распределяется между ними пропорционально их долям в проданном объекте (предмете договора), а не в праве собственности на весь объект (п. 23 Тематического обзора судебной практики ВС РФ № 3/2026, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026). О налоге при последующей продаже доли — в статье о налоге при продаже доли в квартире.

Альтернатива в Балашихе

Клиент продавала свою квартиру в Балашихе и сразу приобретала себе другую. Я вел оба процесса дистанционно: состыковал сроки и схему расчетов и провел сделки безопасно для клиента.

Безопасность в деньгах: > 22 000 000 р.
Сохраненное время: > 40 часов

Подробное описание кейса

Осенью 2024 года я сопровождал для клиента альтернативную сделку: семья продавала свою квартиру в Подмосковье и в тот же день покупала другую. Сначала готовили авансовое соглашение со стороной продавца новой квартиры, и в проекте будущим собственником была указана клиент.

До подписания клиент написала мне: «...я хочу, чтобы он потом использовал имущественный вычет на покупку квартиры, я его уже использовала ранее на покупку другой». Речь шла о муже: сама она вычет уже получала, а мужу хотела сохранить возможность его заявить. Отсюда вопрос: может, сразу указать в соглашении собственником мужа или обоих супругов?

Менять соглашение срочно не требовалось. В нем было сказано, что квартира может быть оформлена в собственность любого лица по указанию покупателя. Поэтому я предложил запустить сделку, а вопрос, на кого оформлять квартиру, решить позже. Клиент выбрала общую совместную собственность супругов: в договоре купли-продажи новой квартиры так и записали, обе сделки прошли в один день через аккредитивы.

Почему такое оформление работает на вычет. Клиент свой вычет уже использовала, а повторно вычет на покупку не предоставляется (п. 11 ст. 220 НК РФ). Но при совместной собственности супругов расходы на покупку распределяются заявлением супругов (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Значит, право мужа на вычет по новой квартире зависит не от того, кто из супругов указан в авансовом соглашении, а от того, как супруги распределят расходы после регистрации права.

Урок для читателя простой: форму собственности выбирают до подписания основного договора, понимая, как потом будет работать вычет. При долевой собственности каждый заявляет вычет по своим расходам, при совместной супруги распределяют расходы заявлением (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Правила для доли в доме похожи, но есть особенности. Вычет предоставляется на приобретение жилых домов или долей в них, а также земельных участков или долей, на которых расположены приобретаемые дома или доли в них (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Значит, если доля дома покупается вместе с долей земельного участка под ним, в расходы входит и доля участка. Цену в таком договоре удобно указать отдельно по дому и по участку: тогда расходы на каждый объект видны из самого договора.

При покупке доли дома в расходы могут включаться (подп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ):

- расходы на приобретение дома или доли в нем, в том числе не оконченного строительством;
- расходы на строительные и отделочные материалы;
- расходы на работы по достройке и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников;
- расходы на проектную и сметную документацию.

Достройку и отделку можно учесть, только если договор предусматривает приобретение не завершенного строительством дома без отделки или доли в нем (подп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Право на вычет при покупке доли дома возникает с даты регистрации права собственности на эту долю. При покупке участка для индивидуального жилищного строительства право на вычет по нему возникает только с даты регистрации права собственности на дом на этом участке (подп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Посчитаю вычет в четырех ситуациях. Везде покупатели — налоговые резиденты с зарплатой, раньше вычетом не пользовались, налог считаю по ставке 13 процентов.

1. Выкуп доли у постороннего сособственника. Покупатель выкупает 1/3 квартиры у второго наследника за 2 500 000 р. Вычет — 2 000 000 р., к возврату — 260 000 р. Оставшиеся 500 000 р. расходов сверх лимита к вычету не принимаются.
2. Доля за 1 200 000 р. Вычет — 1 200 000 р., к возврату — 156 000 р. Остаток лимита 800 000 р. сохраняется на следующую покупку жилья.
3. Родитель покупает квартиру за 6 000 000 р. в доли: 1/2 себе и 1/2 ребенку. Родитель платит всю цену своими деньгами и вправе заявить вычет и по своей доле, и по доле ребенка, но в пределах своего лимита — 2 000 000 р., к возврату — 260 000 р.
4. Брат выкупает долю у сестры после наследства. Сделка между взаимозависимыми лицами, вычета нет ни на покупку, ни на проценты, если доля куплена в ипотеку.

Отдельно о вычете на проценты. Если доля куплена в ипотеку, проценты по целевому кредиту дают отдельный вычет до 3 000 000 р., но только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ). Для супругов в совместной собственности проценты распределяются тем же заявлением, что и расходы на покупку (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Поэтому, если ипотека взята на долю, стоит заранее решить, тратить ли единственный вычет на проценты на этот объект или сохранить его для будущей, более крупной покупки.

Есть три способа.

По декларации. Вычет предоставляется при подаче налоговой декларации по окончании налогового периода (п. 7 ст. 220 НК РФ). К декларации прикладывают договор о приобретении доли, документы об оплате, а при необходимости — свидетельство о рождении ребенка или заявление супругов о распределении расходов (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Через работодателя. Вычет можно получить до окончания года у работодателя. Для этого в налоговый орган подают заявление о подтверждении права на вычет с документами — письменно, в электронной форме или через личный кабинет налогоплательщика. Налоговый орган рассматривает его не более 30 календарных дней, сообщает о результате через личный кабинет и направляет работодателю подтверждение, после чего работник пишет работодателю заявление о вычете (п. 8 ст. 220 НК РФ). Вычет можно получать у одного или нескольких работодателей по выбору. Если за год зарплаты не хватило, чтобы использовать вычет полностью, оставшуюся часть заявляют по декларации или в упрощенном порядке.

В упрощенном порядке. Если банк, через который проводились расчеты, участвует в обмене информацией с ФНС, вычет можно получить по заявлению в личном кабинете налогоплательщика, без декларации: сведения из документов о покупке передает в ФНС банк, если покупатель представил их банку (п. 8.1 ст. 220, ст. 221.1 НК РФ). Заявление в упрощенном порядке подают не более чем за три года, предшествующих году подачи (п. 2 ст. 221.1 НК РФ). Перечень банков, которые участвуют в обмене, размещается на сайте ФНС, а сведения банк передает начиная с 1 января года, следующего за годом возникновения права на вычет. Налоговый орган размещает в личном кабинете сведения для заявления или сообщение о невозможности упрощенного порядка с причинами — не позднее 20 марта, если сведения поступили до 25 февраля (п. 3 и 4 ст. 221.1 НК РФ). Упрощенный порядок работает, если в налоговом органе есть сведения о доходах и удержанном налоге от работодателя или другого налогового агента (п. 2 ст. 221.1 НК РФ).

Какие документы понадобятся для декларации и для подтверждения права через работодателя (подп. 6 п. 3 и п. 4 ст. 220 НК РФ); в упрощенном порядке сведения передает банк, если документы представлены ему (п. 8.1 ст. 220 НК РФ):

- договор о приобретении доли, при покупке в строящемся доме — ДДУ и передаточный акт;
- документы, подтверждающие оплату: банковские выписки о перечислении денег продавцу, квитанции, чеки и другие документы;
- свидетельство о рождении — если доля куплена на ребенка;
- заявление супругов о распределении расходов — при покупке в совместную собственность;
- кредитный договор и документы об уплате процентов — для вычета на проценты.

Если в году получения права вычет не использован полностью, его остаток переносится на последующие годы до полного использования (п. 9 ст. 220 НК РФ). Пенсионеры, кроме того, вправе перенести вычет на предшествующие годы, но не более чем на три, непосредственно предшествующих году, в котором образовался переносимый остаток (п. 10 ст. 220 НК РФ). Это важно для покупателей доли, которые уже вышли на пенсию: государственные, страховые и накопительные пенсии налогом не облагаются (п. 2 ст. 217 НК РФ), поэтому при отсутствии текущих облагаемых доходов налог можно вернуть за прошлые годы, если тогда были облагаемые доходы.

Короткий чек-лист для покупателя доли:

1. Проверить, не входит ли продавец доли в число взаимозависимых лиц, в том числе супруг, родитель, ребенок, брат или сестра, опекун (попечитель) или подопечный.
2. Решить, на кого оформлять доли и в каком режиме, если покупают супруги или несколько человек.
3. Платить так, чтобы по документам было видно, кто из покупателей сколько заплатил.
4. Не путать деньги маткапитала и работодателя с собственными: вычет только с собственных.
5. После регистрации права собрать договор, платежные документы и выбрать способ получения вычета.