Налог при продаже доли в квартире

Для долей действуют те же два срока, что и для квартир: три года и пять лет.

Три года достаточно, если доля получена по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (подп. 1-3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Также три года достаточно, если на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца нет другого жилья (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

С последним условием у долей есть ловушка. Закон говорит, что у продавца не должно быть не только другой квартиры, но и доли в праве собственности на другое жилое помещение (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если продавец продает свою долю в одной квартире, а у него есть доля в квартире родителей, условие о единственном жилье не выполнено, и минимальный срок — пять лет. Учитывается и совместная собственность супругов. Не учитывается только жилье, купленное продавцом или его супругом в течение 90 дней до регистрации продажи.

Для семей с детьми есть льгота, при которой срок владения не важен вовсе, и она прямо распространяется на доли. Доход от продажи доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налога независимо от срока, если продавец и (или) его супруг — родители не менее двух детей до 18 лет или до 24 лет, если дети учатся очно, семья в том же году или до 30 апреля следующего года купила жилье большей площади или большей кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн р. и выполнены остальные условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Подробно все условия этой льготы я разбирал в статье о минимальном сроке владения квартирой.

Правило 90 дней работает так. Допустим, продавец доли зарегистрировал право на новую квартиру 1 марта, а переход права на проданную долю зарегистрирован 15 мая. Прошло 75 дней, новая квартира не учитывается, и проданная доля для налога остается единственным жильем.

Во всех остальных случаях срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Пятилетний срок может сократить закон субъекта РФ (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Но применяется закон того региона, где продавец стоит на налоговом учете, а не того, где находится квартира: для исчисления НДФЛ определяющий фактор — место постановки налогоплательщика на учет, а не место нахождения проданного имущества (п. 22 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026). Это важно для наследников, которые получили долю в квартире в другом городе.

Для долей действуют и специальные правила о начале срока, которые закон пишет одновременно для квартир и для долей в них.

Доля в квартире, купленной по договору участия в долевом строительстве или в жилищно-строительном кооперативе. Срок исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения или доли по договору, без учета доплаты за увеличение площади после ввода дома (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Если супруги купили квартиру в новостройке в долевую собственность и полностью оплатили ее в 2021 году, а право зарегистрировали в 2023 году, срок по долям обоих идет с 2021 года.

Доля по уступке прав требования по ДДУ. Срок считается с даты полной оплаты прав требования по договору уступки (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Доля, предоставленная по программе реновации в Москве взамен освобожденной доли. В срок включается срок владения прежней долей (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Отдельно о долях, которые появились в результате выдела или раздела. При продаже доли, образованной в результате выдела доли из жилого помещения, в срок владения включается срок владения исходным помещением или долей в нем (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Если совладельцы выделили доли в натуре или разделили квартиру, срок не начинается заново.

Частая ситуация: человек много лет владеет долей, потом докупает или получает в дар доли других совладельцев и становится собственником всей квартиры. Как считать срок, если он решит продать квартиру целиком? Со дня первой доли или со дня последней?

Минфин разъясняет этот вопрос так. Изменение размера доли участника долевой собственности не влечет для него прекращения права собственности на имущество. Срок владения объектом для целей налогообложения определяется с даты государственной регистрации права долевой собственности, а дата перехода доли от другого участника этот порядок не изменяет. Если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального срока, исчисляемого с даты возникновения права долевой собственности, доход от ее продажи освобождается от НДФЛ (письмо Минфина России от 11.12.2024 № 03-04-05/125125).

На примере. Совладелец с 2015 года владел 1/3 квартиры, а в 2025 году выкупил у брата и получил в дар от матери оставшиеся доли. Если он продаст квартиру в 2026 году, срок владения по позиции Минфина считается с 2015 года, и налога нет, хотя по последним двум долям прошел всего год.

Позиция строится на гражданском праве. Права, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в реестр (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Увеличение доли — это изменение существующего права, а не возникновение нового.

Чтобы этой позицией воспользоваться, нужно сохранить документы, по которым видна дата возникновения первой доли: свидетельство или выписку о регистрации права, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство.

Доля, полученная по наследству, продается без налога через три года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Считать эти три года нужно не с даты свидетельства о праве на наследство и не с даты регистрации в ЕГРН. Время открытия наследства — момент смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ), а принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия и от момента государственной регистрации права наследника (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Срок идет с даты смерти наследодателя.

Если один из наследников потом выкупает доли у остальных и продает квартиру целиком, срок по позиции Минфина считается с даты возникновения его права долевой собственности, а не с даты выкупа последних долей (письмо Минфина России от 11.12.2024 № 03-04-05/125125). А право наследника на его долю возникло в день открытия наследства. Поэтому через три года после смерти наследодателя такой наследник продает квартиру без налога, даже если выкупил доли родственников недавно.

Самая частая ситуация с наследством — квартира досталась нескольким наследникам, и они продают ее вскоре после оформления. Здесь от того, как оформлен договор, зависит размер вычета.

Если доли проданы одним договором. При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их доле (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть 1 млн р. — один на всех продавцов. Верховный суд уточнил, как именно делить: вычет предоставляется на объект сделки, то есть на имущество, реализованное по договору, и распределяется между продавцами пропорционально их долям в проданном объекте, а не в праве собственности на весь объект (п. 23 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026).

Если каждый продал свою долю по отдельному договору. Тогда каждый вправе получить вычет до 1 млн р. Так разъясняет ФНС: если каждый владелец доли продал свою долю как объект права собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере не более 1 млн р. (письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@).

Пример с условными цифрами. Три наследника получили квартиру по 1/3 и через год после смерти наследодателя продают ее за 9 млн р. Каждому причитается 3 млн р. Если они продают квартиру одним договором, вычет 1 млн р. делится на троих, у каждого база около 2,67 млн р., и налог составит 312 тыс. р. плюс 15 процентов с превышения над 2,4 млн р., то есть около 352 тыс. р. на каждого. Если каждый продает свою долю отдельным договором, у каждого свой вычет 1 млн р., база 2 млн р., налог 260 тыс. р. Предполагается, что других доходов из той же группы налоговых баз у наследников в этом году нет.

Есть и третий вариант, часто самый выгодный. Если наследодатель покупал квартиру и документы о покупке сохранились, наследники могут вместо вычета уменьшить доход на его расходы. Если при получении имущества в порядке наследования налог не взимался на основании п. 18 ст. 217 НК РФ, при продаже учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение этого имущества, если он сам не учитывал их для налога (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Поэтому вместе со свидетельством о праве на наследство стоит найти и договор, по которому наследодатель покупал квартиру.

Для трех наследников, которые продают квартиру раньше трех лет, разница ощутимая: при одном договоре на всех один вычет, при трех договорах — три. Но и здесь лучше договориться с покупателем заранее: несколько договоров по долям — это несколько сделок, и расчеты с каждым продавцом нужно выстроить отдельно. Как это делается, я разбирал в статье о расчетах, когда продавцов несколько.

Доля ребенка — его собственность, и доход от ее продажи — доход ребенка. Налог считается по тем же правилам, а исполняют обязанность по уплате законные представители. Верховный суд отметил это даже для ситуации, когда законный представитель признан банкротом: это не освобождает несовершеннолетнего от обязанности по уплате НДФЛ, а исполняют ее за него законные представители (п. 15 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026).

Самая частая доля ребенка — выделенная по условиям материнского капитала. Для нее закон дает два послабления.

Первое касается срока. Срок нахождения такой доли в собственности исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность членом семьи — владельцем сертификата на материнский капитал и (или) его супругом (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Верховный суд подтвердил: минимальный срок владения жилым помещением, приобретенным с использованием материнского капитала, исчисляется с даты использования этих средств владельцем сертификата (п. 20 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026). Если родители купили квартиру с материнским капиталом в 2020 году, а долю ребенку оформили в 2025 году, срок по доле ребенка идет с 2020 года.

Верховный суд разобрал именно такую ситуацию. Налогоплательщик оформил право на 1/6 долю в квартире, ранее купленной его отцом с привлечением материнского капитала, и через два месяца продал ее. Налоговая начислила НДФЛ, считая срок с даты регистрации его доли. Суды апелляционной и кассационной инстанций с этим не согласились, а Верховный суд включил этот подход в обзор: срок считается с даты использования средств материнского капитала владельцем сертификата (п. 20 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026).

Второе касается расходов. Ребенок, который сам ничего не платил за долю, вправе уменьшить доход на расходы на приобретение квартиры в размере, пропорциональном его доле, если эти расходы понесли член семьи — владелец сертификата и (или) его супруг и их не учитывали для налога другие члены семьи (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если семья продает квартиру с долями детей и покупает другую, может сработать и льгота для семей с детьми. Тогда доходы от продажи долей детей освобождаются от налога при условии, что их доли проданы одновременно с долей родителя (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Кроме налога, у продажи доли ребенка есть гражданская сторона. Ребенок от 14 до 18 лет подписывает договор сам, но с письменного согласия родителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). За ребенка до 14 лет сделки совершают родители, и к сделкам законных представителей с имуществом ребенка применяются правила п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ (п. 1 ст. 28 ГК РФ). А по этим правилам сделки по отчуждению имущества подопечного совершаются только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). О том, как покупателю проверить такую сделку, я подробно писал в статье о покупке квартиры с материнским капиталом.

Налог продавца не зависит от того, кому он продает долю. Брату, матери или постороннему человеку — срок владения, ставка и вычет считаются одинаково.

Зато от родства зависит налоговая позиция покупателя. Имущественный вычет на покупку жилья не предоставляется, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них совершается между взаимозависимыми физическими лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). Взаимозависимыми признаются физическое лицо, его супруг, родители, в том числе усыновители, дети, в том числе усыновленные, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун и подопечный (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Если сестра выкупает долю у брата, вычет на покупку она не получит.

Обратите внимание: дедушки, бабушки и внуки в этом перечне не названы. Для покупки у них запрет из п. 5 ст. 220 НК РФ сам по себе не срабатывает.

Иногда родственники вместо продажи доли выбирают дарение. У этого варианта своя налоговая логика: доход, полученный в порядке дарения, освобождается от налога, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники по Семейному кодексу: супруги, родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). А дальше одаряемый, если решит продать долю, сможет сделать это без налога через три года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Но если за долю на самом деле платят деньги, оформлять это как дарение нельзя. Такой договор прикрывает куплю-продажу, а сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна, и к ней применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду (п. 2 ст. 170 ГК РФ).