Расчеты, когда продавцов несколько: сколько аккредитивов и кому платить

Цена в договоре продажи недвижимости условие обязательное (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса). Но общей цены за квартиру здесь мало.

В договоре с несколькими продавцами прописывается разбивка: какая часть цены причитается каждому. Обычно она соответствует размеру долей, но стороны вправе договориться иначе, и тогда это прямо отражается в тексте.

Почему разбивка важнее, чем кажется.

Она определяет, сколько и кому переводить. Без нее покупатель считает доли сам и рискует ошибиться в арифметике.

Она определяет, кто и в каком размере подтверждает получение денег. Расписку каждый продавец пишет на свою сумму.

Она влияет на налоги каждого из продавцов: у них разные сроки владения, разные основания приобретения и разные вычеты.

Она снимает будущий спор между самими продавцами о том, кто сколько получил.

Формулировка в договоре выглядит так: цена квартиры составляет столько-то рублей, из которых продавцу такому-то причитается столько-то рублей, продавцу такому-то столько-то рублей. Дальше по каждому идут реквизиты счета.

Что еще должно быть в договоре помимо цены, разобрано в статье о договоре купли-продажи квартиры.

Вопрос решается конструкцией самого аккредитива. У аккредитива один получатель средств, и деньги уходят на его счет.

Значит при нескольких продавцах открывается столько аккредитивов, сколько получателей. Три продавца — это три аккредитива, каждый на свою сумму.

Условие раскрытия при этом делается одинаковым для всех: регистрация перехода права по договору. Смысл в том, чтобы деньги открывались всем одновременно, а не по очереди.

Один аккредитив на всех работает в единственном случае: если остальные продавцы выдали одному из них нотариальную доверенность с правом получения денег, и получателем по аккредитиву указан он. Тогда ответственность за дальнейшее распределение лежит на нем, а не на покупателе. Для покупателя это удобнее, для продавцов рискованнее, и решают они сами.

Как устроен сам аккредитив и что писать в условии раскрытия, разобрано в отдельной статье.

Просьба звучит бытово: мы семья, счет один, потом сами разберемся.

Соглашаться на это без документа нельзя, и причина не в недоверии, а в том, что покупатель останется должником перед остальными продавцами. Их требование никуда не денется, а деньги окажутся у третьего лица.

Два рабочих варианта.

Первый. Остальные продавцы выдают нотариальную доверенность с прямым полномочием получать деньги по договору купли-продажи. Реквизиты доверенности идут в договор и в расписку.

Второй. В договоре прямо пишется, что исполнение обязанности покупателя по оплате производится перечислением всей суммы на счет такого-то продавца, и что этим исполнение считается произведенным в отношении всех продавцов. Подписывают такой договор все.

Чего делать не стоит: переводить всю сумму на один счет на основании устной договоренности или переписки в мессенджере.

Путаница возникает постоянно, а последствия у двух режимов разные.

Долевая собственность означает, что у каждого своя определенная доля: одна вторая, одна третья, три пятых. Собственников несколько, и каждый распоряжается своей долей.

Совместная собственность долей не имеет. Квартира, купленная супругами в браке, принадлежит им обоим целиком, без деления на части, если они не заключали брачный договор и не делили имущество.

Что это меняет в расчетах.

При долевой собственности продавцов несколько, и деньги делятся между ними по долям.

При совместной собственности продавец в договоре может быть один, тот, на кого записано право, а второй супруг дает нотариальное согласие на сделку. Получателем денег тогда выступает титульный собственник, и делить выплату между супругами не нужно: деньги поступают в тот же совместный режим.

Проверяется это по выписке из реестра и по документу-основанию. Если в выписке стоит один собственник, а квартира куплена в браке, нужно согласие супруга. Если в выписке двое с долями, это уже долевая собственность и два получателя денег.

Если доля принадлежит ребенку, к обычной схеме добавляется орган опеки.

Продажа проходит с предварительного разрешения опеки, и в этом разрешении обычно указано, куда идут деньги за долю ребенка: как правило, на открытый на его имя счет. Распорядиться ими родители свободно не смогут.

Что это меняет для покупателя.

Реквизиты счета ребенка появляются в договоре наравне с остальными.

Сроки удлиняются: разрешение опеки получают заранее, и дата сделки от него зависит.

Форма сделки меняется. Продажа доли несовершеннолетнего требует нотариального удостоверения, и это не тот случай, где стороны выбирают.

Здесь живет самое частое заблуждение в сделках с несколькими собственниками.

По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Но из него есть прямое исключение, ради которого и стоит читать эту норму целиком: если все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке, нотариальное удостоверение не требуется.

То есть три собственника, продающие квартиру целиком одним договором, могут обойтись простой письменной формой.

Когда нотариус все же обязателен:
- продается отдельная доля, а не квартира целиком;
- среди собственников несовершеннолетний;
- среди собственников гражданин, ограниченный в дееспособности.

Разница в деньгах и сроках существенная, поэтому форму сделки определяют до того, как назначена дата.

1. Состав собственников по свежей выписке из реестра, а не по словам.
2. Размер доли каждого и основание, по которому она получена.
3. Согласия супругов по каждому из продавцов, состоящих в браке.
4. Полномочия, если кто-то действует за другого: форма доверенности и наличие права получать деньги.
5. Реквизиты счета каждого продавца, проверенные на пригодность для зачисления.
6. Разрешение опеки, если среди собственников несовершеннолетний.
7. Проверка каждого продавца отдельно: долги, исполнительные производства, признаки банкротства. Проверять одного из троих бессмысленно, оспаривание придет от любого.

Как проверяется каждый продавец, подробно разобрано в статье о проверке квартиры перед покупкой.

Подтверждение оплаты собирается по тому же принципу, что и сами расчеты.

Каждый продавец пишет расписку на ту сумму, которую получил лично. Общая расписка от одного за всех не закрывает обязательство перед остальными.

Если сумма пришла безналичным платежом, выписка подтверждает движение денег, а расписка закрывает вопрос о том, что расчеты по договору произведены полностью и претензий нет.

Подробно о том, что писать в расписке и почему ее берут от руки, в отдельной статье.

Схема с наличными и без того рискованна, а при нескольких продавцах она разваливается.

Каждый получатель должен пересчитать свои деньги, подтвердить получение и написать расписку. На троих это три процедуры пересчета, три расписки и три возможности ошибиться в сумме.

Добавьте сюда типичную просьбу отдать всю сумму старшему из родственников. Получается конструкция, где два продавца денег не видели, расписки пишут со слов, а покупатель остается с документами, которые ничего не подтверждают.

Если без наличных не обойтись, минимальный набор такой: пересчет в банке, отдельный пересчет по каждому получателю, расписка от каждого в момент получения, все в один день и в одном месте.

При этом стоит понимать: любая наличная часть цены выпадает из банковской цепочки и подтверждается только бумагой. Чем больше продавцов, тем выше цена такой бумаги.

Планировать по срокам обычной сделки не получится, и вот из чего складывается разница.

Сбор согласий супругов. Каждый продавец, состоящий в браке, идет к нотариусу отдельно.

Разрешение органа опеки, если среди собственников ребенок. Это недели, а не дни, и от него зависит дата подписания.

Нотариальная форма, если она обязательна. Запись к нотариусу, согласование текста договора, проверка документов по всем продавцам.

Открытие нескольких инструментов расчета. Три аккредитива открываются дольше одного, и все участники должны быть в отделении.

Сбор реквизитов. Счета продавцы обычно приносят в последний момент, а часть из них оказывается непригодной для зачисления: вклад, счет с ограничениями, закрытый счет.

Практический вывод. Реквизиты и согласия собираются в начале подготовки, а не накануне. Один непригодный счет, обнаруженный в день сделки, останавливает расчеты по всей квартире.

В договоре купли-продажи порядок оплаты описывают коротко, и на простой сделке этого достаточно. Как только участников становится больше двух, а деньги идут не по прямой линии, появляется отдельный документ.

Соглашение о взаиморасчетах подписывают все участники расчетов сразу, включая тех, кто не сторона конкретного договора купли-продажи. В нем расписывается, какая сумма, от кого и кому идет, через какой инструмент и в какой момент.

Когда без него не обойтись:

- в цепочке несколько связанных сделок, и деньги покупателя первой квартиры уходят продавцу второй;
- плательщиков несколько, и каждый вносит свою часть;
- часть суммы ранее внесена как задаток или аванс и засчитывается в цену;
- деньги проходят через счет, принадлежащий не стороне договора.

Что стоит закрыть в тексте отдельно. Пункт о том, что средства, полученные конечным продавцом от плательщика, с которым он договором не связан, не имеют статуса неосновательного обогащения. Без такой оговорки конструкция формально выглядит как платеж без основания.

И второе: условие раскрытия делается единым для всех инструментов, чтобы регистрация по всем сделкам открывала деньги одновременно.

Ситуация неприятная, но предсказуемая, когда собственников несколько: у каждого своя жизнь и свои сомнения.

Юридически отказ одного из них означает, что сделка по продаже квартиры целиком не состоится. Остальные могут продать только свои доли, а это другой объект, другая цена и другая форма сделки.

Что снижает вероятность такого сценария.

Соглашение об авансе подписывают все собственники, а не один за всех. Документ, подписанный одним из троих, не обязывает остальных ничем.

В соглашении фиксируется предельная дата выхода на сделку и ответственность за отказ.

Подготовка ведется параллельно по всем продавцам: согласия, справки, реквизиты собираются у каждого одновременно, а не по очереди.

Полномочия представителя проверяются до внесения денег. Если аванс принимает один из собственников или посредник, риск ложится на ту сумму, которую вносят.

Покупка коммунальной квартиры в Москве

Клиент сама нашла квартиру на ЦИАН без риелтора, а объект оказался коммуналкой: четыре комнаты на отдельном кадастровом учете и три продавца. Я провел сделку под ключ и закрыл все риски.

Безопасность в деньгах: > 20 000 000 р.
Сохраненное время: > 70 часов

Подробное описание кейса

Юридически клиент покупала не квартиру, а четыре комнаты на отдельном кадастровом учете: три принадлежали одному собственнику, четвертая в общей долевой собственности еще двоих. Продавцов трое.

Расчеты собрали так: небольшая часть цены наличными, основная сумма через аккредитивы. Сделку делали нотариальную, с электронной подачей документов через банк.

Разделение объекта определило всю механику: многоэтажный договор, пять квитанций на госпошлину, отдельные выписки по каждой комнате. И, как выяснилось после регистрации, заблокированные расчеты.

Проблема оказалась в условии раскрытия. По каждой комнате требовалась итоговая выписка из реестра на всю квартиру, а заказать такую выписку мог только новый собственник, то есть сама покупательница. Продавцы отдали объект, право перешло, а деньги оставались в банке и зависели от действий покупателя.

Клиент увязала выдачу выписки со своими требованиями к продавцам по справкам и по выписке из квартиры. Пришлось объяснять собственному клиенту: раскрытие аккредитивов и обязательства продавцов по квартире — это разные части сделки, они друг от друга не зависят. Право уже перешло, и удержание оплаты после перехода права выглядит злоупотреблением правом. Плюс назвал последствие: вторая сторона уже начала обсуждать разворот сделки. Выписка ушла в банк в тот же час.

Вывод для покупателя. При нескольких продавцах и нескольких объектах условие раскрытия проверяется на один вопрос: сможет ли получить нужный документ тот, кому идут деньги. Если документ выдается только новому собственнику, конструкция превращается в рычаг давления, а рычаг в руках одной стороны рано или поздно приводит к развороту сделки.