Юридическая проверка недвижимости

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРОВЕРКА
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И ПРОДАВЦА
ПЕРЕД СДЕЛКОЙ

Вы получите уверенность в чистоте и безопасности планируемой покупки,
при этом сохраните свои самые ценные ресурсы: время и нервы

Дмитрий Молчанов

Ваш юрист по недвижимости

Выпускник Университета имени О.Е.Кутафина (МГЮА) с красным дипломом

Более 9 лет опыта ежедневной практики в сфере недвижимости

Более 515 сделок реализовано с моим юридическим сопровождением

Более 11,6 млрд рублей (Что это за цифра?) помог сохранить клиентам на юридической безопасности сделок, грамотных консультациях и правильной реализации задач

Для чего нужна юридическая проверка
объекта недвижимости и его продавца перед сделкой

Вам пригодится помощь юриста по недвижимости, если внутри откликается хотя бы одно из утверждений ниже

Я не знаю, какие документы мне надо запросить для проверки, чтобы убедиться в безопасности планируемой сделки

Я боюсь, что сделку потом кто-нибудь оспорит в суде, а я в результате потеряю
и объект, и свои деньги

Я не понимаю, как убедиться в отсутствии несогласованных перепланировок, чтобы меня потом не оштрафовали

У меня нет уверенности в юридической чистоте объекта, вдруг есть скрытые наследники, которые отнимут у меня потом квартиру и выселят меня

Я не знаю, как проверить собственника объекта на предмет его права заключать со мной сделку, боюсь что-то упустить, а потом в результате потерять и объект, и свои деньги

У меня есть сомнения в предоставленных продавцом документах, вдруг его предыдущая сделка не закрыта до конца, и прошлый собственник отнимет у меня потом объект через суд

Некоторые примеры рисков, с которыми можно столкнуться
на сделке с недвижимостью без юридической проверки

В квартире есть несогласованная перепланировка

Если купить такой объект недвижимости, то все риски, связанные с перепланировкой, перейдут на вас - помимо уплаты штрафа потребуют еще вернуть квартиру в изначальное состояние, и все это за свой счет
У объекта есть скрытые наследники, которые претендуют на него

Лица, обладающие в силу закона обязательной долей в наследстве, но не получившие ее по разным причинам, могут добиться признания сделки по продаже объекта недействительной, если эта недвижимость входила в состав наследства
Продавец нарушил права несовершеннолетних детей

Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, то в дальнейшем нужно обязательно выделить ребенку долю в праве собственности на квартиру. Невыполнение данного требования - основание для признания сделки по продаже недействительной
В квартире остались прописанные по месту жительства лица

В одностороннем порядке собственник не может выписать другого человека из квартиры, это будет возможно сделать только через суд. До тех пор любой зарегистрированный в квартире по месту жительства имеет право пользования этой квартирой и доступа в нее
Продавец не исполнил все свои обязательства по предыдущей сделке

Например, квартира была куплена собственником в рассрочку, и еще внесены не все платежи.
И если с предыдущим продавцом полностью не рассчитаться, он может подать на банкротство должника и в рамках этой процедуры оспорить сделку по продаже объекта вам

Мой многолетний опыт юридической работы в сфере недвижимости
помогает доверителям значительно снизить все эти риски

Подтверждается многими конкретными примерами из моей практики, их можно найти по ссылке

База кейсов

ЧТО ВХОДИТ В МОЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОВЕРКУ
Сравним с предложениями банков по Москве

Ограничения по использованию объекта недвижимости (например, если речь о земельном участке, то он может быть включен в зоны с особыми условиями использования территорий, из-за которых не получится там построить изначально задуманное здание)

Обременения объекта, которые не позволят провести регистрацию (например, если объект в залоге, то по закону для успешной продажи собственник обязан получить письменное согласие залогодержателя)

Аресты недвижимости, из-за которых собственник не может продать объект (например, арест приставами из-за больших долгов собственника)

Принадлежность недвижимости к культурному наследию (у таких объектов есть множество ограничений, например, по ремонтным работам, которые можно проводить)

Сведения о планируемом сносе дома (если не проверить этот аспект, можно купить помещение, а условно через год обнаружить, что все здание уничтожено по городской программе развития территории; продавцу в таком случае предъявить будет нечего)

Сведения о признании дома аварийным (помещение в таком здании является по закону непригодным для эксплуатации, и лучше выявить это до покупки)

Сведения о решении об изъятии дома для государственных и муниципальных нужд (если не проверить этот момент, можно купить помещение, а условно через полгода получить от города уведомление о необходимости освободить объект за неделю; продавцу в таком случае предъявить будет нечего)

Наличие запретов в отношении объекта (например, запрет на регистрацию перехода права без личного присутствия собственника - с этой отметкой не пройдет ни одна электронная регистрация)

Соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не являющимися сторонами по сделкам (к примеру, на земельный участок могут быть зарегистрированы сервитуты (права прохода третьих лиц), их условия и режим лучше проверить до покупки, чтобы четко понимать, как потом можно использовать свое имущество)

Зарегистрированные заявления о правопритязаниях на объект (важный сигнал о том, что предыдущая сделка, по которой продавец стал собственником, не исполнена до конца, следовательно, есть риск оспаривания и Вашей сделки предыдущим владельцем)

Действительность паспорта продавца (иногда бывает, что в спешке продавец предоставляет старый паспорт, и если внести эти сведения в договор, можно столкнуться с приостановкой регистрации перехода права)

Судебные разбирательства продавца, в которых он является ответчиком (если есть проигранные суды на большие суммы, может дойти до банкротства, и тогда все сделки продавца могут быть признаны недействительными, в том числе и продажа Вам недвижимости)

Сведения о банкротстве продавца, чтобы сделку потом не признали по суду недействительной из-за ущемления интересов кредиторов

Исполнительные производства продавца (для понимания возможных рисков ареста объекта приставами, который не позволит провести сделку)

Задолженности продавца по налогам (аналогично, если есть долги перед бюджетом на большие суммы, может дойти до банкротства, и тогда все сделки продавца могут признать недействительными, в том числе и продажу Вам недвижимости)

Соблюдение требований законодательства в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних лиц (если на покупку объекта собственник использовал средства материнского капитала, он обязан потом выделить своим детям в праве собственности; иногда об этом забывают, в таком случае появляется риск признания Вашей сделки недействительной по причине отсутствия согласия на нее со стороны органов опеки и попечительства)

Наличие прав и полномочий со стороны продавца на совершение сделки (если продавец - юридическое лицо, то важно проверить, необходимо ли одобрение сделки со стороны участников; а если продавец - физическое лицо, действующее через представителя по доверенности, нужно удостовериться в наличии всех полномочий и том, что доверенность не была отозвана)

Рекомендации по формулировкам в договор, которые следует включить в текст для минимизации рисков (часть рисков в любом случае сохранится (например, мы никак не можем быть уверены сейчас, что продавец не обанкротится в следующие три года), поэтому важно предусмотреть в договоре грамотные заверения и гарантии со стороны продавца, которые помогут эти риски минимизировать)

Проверка степени исполненности сделки по объекту текущего собственника (к примеру, может выясниться, что по предыдущей сделке продавец до сих пор не получил полную стоимость объекта, следовательно, возникает риск оспаривания и всех последующих сделок, в том числе и Вашей)

А ЕЩЕ

ВЫ ПОЛУЧИТЕ

ОТ МЕНЯ

Проверка степени исполненности всей цепочки сделок за последние три года (это базовый срок исковой давности, и, к примеру, может выясниться, что за прошедшие три года право на объект переходило не один, а несколько раз, и до конца не исполненной может оказаться не последняя в цепочке, а какая-то из более давних сделок, в таком случае все равно возникает риск оспаривания всех последующих сделок, в том числе и Вашей)

Гарантия бесплатного представительства в суде в случае оспаривания сделки в течение трех лет по обстоятельству, которое не было выявлено при юридической проверке (обоснование этого предложения см. ниже после таблицы)

Формы документов, которые рекомендуется получить от продавца по итогу проверок для минимизации рисков (например, согласие супруга на продажу или нотариальное заверение об отсутствии иных наследников; я сам готовлю проекты документов, которые продавцу следует далее пойти и оформить)

Прямое общение с продавцом: запросы документов, получение необходимой информации (вы не тратите свои время и нервы на тяжелую коммуникацию и снимаете с себя необходимость самостоятельно разбираться: что, как и для чего запрашивать)

Сроки проверки (с момента получения полного пакета документов)

3 рабочих дня

1 рабочий день

Стоимость проверки

37.500 руб.

30.000 руб.

Что вы получите в результате моей юридической проверки
объекта и продавца

Отчет со всеми выводами

Единый сводный документ с подробным описанием всех результатов проверки, выявленными рисками и предложениями по их минимизации
Полный пакет собранных документов

Четко структурированный по папкам набор всех собранных файлов с соответствующими наименованиями, чтобы вся история у вас была разложена по полочкам и сохранена
Рекомендации по формулировкам в договор

Для минимизации некоторых рисков будет предложено добавить в договор купли-продажи некоторые заверения и гарантии от продавца, просто скопируйте их
Формы документов от продавца

Для минимизации некоторых рисков будет предложено получить от продавца дополнительные документы: пришлю шаблоны и сориентирую пошагово, как и где их получить

А еще

Гарантию от меня, что я бесплатно пойду отстаивать Ваши интересы в суд, если что-то будет упущено при проверке, и кто-то захочет оспорить Вашу сделку

Само собой, ходить бесплатно в суд я не хочу, поэтому Вы получаете исполнителя, который не меньше Вашего заинтересован в эффективном и надежном результате всех проверок перед сделкой

Почему моя юридическая проверка объемнее и содержательнее?

Я руководствуюсь задачей не только, чтобы регистрация перехода права состоялась

Для этого достаточно проверить лишь ограниченный формальный перечень юридических аспектов, которые приведены
в таблице выше. Многие проверки на этом и заканчиваются, но зарегистрированный переход права - вовсе не гарантия, что через год его не попытается кто-нибудь оспорить
Я копаю глубже, чтобы исключить любые риски оспаривания Вашей сделки в будущем

Именно для этого проводится проверка всей истории объекта в пределах последних трех лет (а не только последняя в цепочке сделка) и предоставляются эффективные формы документов, которые следует получить от продавца для максимальной безопасности

У меня нет цели, чтобы Ваша сделка прошла во что бы то ни стало.
У меня есть цель, чтобы Ваша сделка прошла раз и навсегда!

А вот и пример отчета по итогу моей юридической проверки

Стоимость такой проверки - 30 000 рублей

Наглядная демонстрация, как это сочетается по цене/качеству, приведена выше

ЭТАПЫ РАБОТЫ

1

Согласовываем задачи по проверке, заключаем договор, Вы оплачиваете мои услуги, получаете от меня чек

2

Вы предоставляете все имеющиеся документы и информацию, плюс даете мне контакт продавца

3

Я связываюсь с продавцом и получаю от него все нужные для запуска проверки документы

4

Я провожу полную юридическую проверку объекта и продавца по всем базам и реестрам

5

Я провожу полную юридическую проверку истории объекта по предоставленным документам

6

Я запрашиваю у продавца дополнительные документы и информацию по итогу первичных проверок

7

Я финализирую все проверки после получения всего необходимого от продавца, готовлю для Вас отчет и направляю его вместе со всеми собранными документами

8

Вы знакомитесь с отчетом и собранными документами, задаете мне дополнительные вопросы, если возникнут

9

Я даю ответы на Ваши дополнительные вопросы до момента, пока у Вас не сформируется полное понимание всей юридической картины по объекту и продавцу

10

Закрываем мою работу и подписываем со мной акт об оказанных услугах

СРОК ПРОВЕРКИ

1 день

Полная юридическая проверка объекта и продавца с отчетом и рекомендациями

Уже через один день с момента получения мной всех необходимых документов у Вас будет полное понимание о возможных подводных камнях и рисках по планируемой сделке

РАБОТАЮ

ПО ДОГОВОРУ ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

Вы получаете

Юридически закрепленную
мою полную ответственность
за все проверки
Гарантии достоверности и актуальности полученной от меня информации
Простоту оформления без лишних затрат времени (подпишем через ЭДО по СМСке)

Планируете сделку, и есть объект для проверки?
Напишите мне в любой из мессенджеров, уточним задачи и запустим работу!

ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968