КЕЙС
Покупка квартиры из четырех комнат у трех продавцов: что закрыть до сделки
- Квартира в Москве из четырех комнат на отдельном кадастровом учете, 2024 год
- Результат – один нотариальный договор 19.09, право зарегистрировано 23.09.2024, квартира — один объект в собственности клиента
20.000.000 р.
безопасность в деньгах
55 часов
сохранено времени клиента
от 120.000 р.
стоимость работы, сопровождение сделки
62 дня
от оплаты до регистрации, 23.07 – 23.09.2024
Ситуация
Клиент нашла квартиру и сразу спросила: «там есть несогласованная БТИ перепланировка — это очень критично? Если нет, то готова ее купить, хотела бы, чтобы вы сопроводили сделку». Квартира оказалась четырьмя комнатами на отдельном кадастровом учете: три принадлежали одному собственнику, четвертая — двум собственникам по 1/2. Продавцы одновременно покупали себе другое жилье
Задача клиента: «я хочу максимально себя обезопасить»
Задача клиента: «я хочу максимально себя обезопасить»
Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли
1. Отметка «без личного участия» по трем комнатам
В свежих выписках из ЕГРН по трем комнатам стояла запись о невозможности регистрации без личного участия собственника. Заявление на регистрацию, поданное не самим собственником, с такой записью возвращают без рассмотрения (ч. 3 ст. 36 закона о регистрации недвижимости) — схема с электронной подачей через банк не прошла бы
Чем закрыли
Нашел отметку на проверке, продавец подала заявление о ее снятии, сделку назначили на дату готовности, документы на регистрацию подали в МФЦ
Чем закрыли
Нашел отметку на проверке, продавец подала заявление о ее снятии, сделку назначили на дату готовности, документы на регистрацию подали в МФЦ
2. Комната с долей по свежему наследству
Четверть одной комнаты перешла продавцу по наследству в конце 2023 года. Наследник, который пропустил срок, может восстановить его через суд — тогда суд заново определяет доли, а прежние свидетельства о наследстве признает недействительными (п. 1 ст. 1155 ГК). Вторая четверть была получена в дар в 2017 году
Чем закрыли
Чем закрыли
- заверение продавца: других наследников, в том числе с правом на обязательную долю, нет, и он «обязуется самостоятельно и за свой счет урегулировать» претензии, вплоть до денежной компенсации
- заверение второго продавца: оснований для отмены дарения нет, разногласия с дарителем он урегулирует сам, без покупателя
3. Деньги до регистрации и встречная покупка продавцов
Часть денег покупателя шла на квартиру, которую покупали продавцы. Отдать 19,3 млн р. до регистрации — значит зависеть от того, получится ли у продавцов своя сделка
Чем закрыли
Покрытый безотзывный аккредитив Сбербанка на 19,3 млн р. с раскрытием только после регистрации права покупателя без обременений; залог в пользу продавцов договор исключает; 700.000 р. наличными (аванс и доплата в день сделки) — под расписки
Чем закрыли
Покрытый безотзывный аккредитив Сбербанка на 19,3 млн р. с раскрытием только после регистрации права покупателя без обременений; залог в пользу продавцов договор исключает; 700.000 р. наличными (аванс и доплата в день сделки) — под расписки
4. Отказавшиеся от приватизации
Комнаты приватизировали в 2000 году, часть жильцов от приватизации отказалась. Их право пользоваться жильем закон защищает отдельно (ст. 19 закона о введении в действие ЖК)
Чем закрыли
Проверил, что они не зарегистрированы в квартире, продавцы заверили это в договоре
Чем закрыли
Проверил, что они не зарегистрированы в квартире, продавцы заверили это в договоре
Что сделал
- Снял вопрос о перепланировке: сверил графику из ЕГРН с фактической планировкой
- Выяснил, что комнаты на отдельном учете, проверил историю прав по каждой
- Согласовал соглашение об авансе, дистанционно сверил распечатанные экземпляры перед подписанием
- 23.08 промежуточный отчет: отметка о регистрации без личного участия
- 12.09 отчет на 10 страниц: продавцы, комнаты, дом, риски
- Схема расчетов, нотариус, документы для титульного страхования
- 18.09 вычитал договор, внес заверения о наследстве и дарении
- 19.09 был на сделке у нотариуса и в банке
- После регистрации — выписка на всю квартиру для раскрытия аккредитивов, передача квартиры, переоформление лицевых счетов
Что проверено
✓ Выписки из ЕГРН на четыре комнаты: собственники, обременения, отметки
✓ 21 документ продавцов, история прав по каждой комнате
✓ Продавцы: паспорта, суды, исполнительные производства, банкротство, розыск
✓ Дом: не аварийный, не под снос, не объект культурного наследия
✓ Регистрационный учет и отказавшиеся от приватизации
✓ Долги по лицевым счетам
✓ 21 документ продавцов, история прав по каждой комнате
✓ Продавцы: паспорта, суды, исполнительные производства, банкротство, розыск
✓ Дом: не аварийный, не под снос, не объект культурного наследия
✓ Регистрационный учет и отказавшиеся от приватизации
✓ Долги по лицевым счетам
Результат
19.09.2024 нотариальный договор подписан, 23.09 право клиента зарегистрировано — квартира стала одним объектом. Продавец по договору снялась с учета: штамп о регистрации по новому месту от 17.10.2024. Ключи клиент получила 10.10
Что взять себе
- Комнаты на отдельном учете — проверьте отметки «без личного участия» по каждой комнате, а не по одной
- Доля по свежему наследству — заверение продавца о других наследниках и его обязанность урегулировать претензии за свой счет
- Продавцы покупают встречное жилье — ваши деньги на аккредитиве до вашей регистрации
Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи», от 120.000 р.
Похожие кейсыСтатьи в блоге
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
