КЕЙС
Покупка квартиры со свежим наследством в ипотеку: как защититься от неизвестных наследников
- Квартира в Москве, 2026 год, часть цены — ипотека Уралсиба 8 млн р.
- Результат – сделка 03.07, право клиента и ипотека банка зарегистрированы 06.07.2026, ключи 14.07
19.900.000 р.
безопасность в деньгах
55 часов
сохранено времени клиента
от 120.000 р.
стоимость работы, сопровождение сделки
24 дня
от оплаты до регистрации, 12.06 – 06.07.2026
Ситуация
«просили за 3 недели сделку совершить желательно тк собственница уедет в отпуск… я буду на часть суммы а именно 8 млн примерно брать в ипотеку». Продавец получила квартиру по наследству: свидетельство выдано в марте 2026 года
Когда клиент услышала про риски, призналась: «Я засомневалась». Я сразу сказал честно: «Подстрахуемся по-максимум… но не на 100%»
Когда клиент услышала про риски, призналась: «Я засомневалась». Я сразу сказал честно: «Подстрахуемся по-максимум… но не на 100%»
Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли
1. Свежее наследство
Наследник, пропустивший срок, может восстановить его через суд, и тогда прежние свидетельства о наследстве признают недействительными (п. 1 ст. 1155 ГК). Под риском — вся цена 19,93 млн р.
Чем закрыли
Чем закрыли
- нотариальное заявление продавца об отсутствии других наследников — проект подготовил я; нотариус заверил подпись, а не сами факты
- в договоре продавцу «неизвестны какие-либо еще (кроме Продавца) наследники», и он обязуется «самостоятельно и за свой счет урегулировать с ними все имущественные и неимущественные споры без привлечения Покупателя» (п. 4.2)
- при изъятии — возврат всего полученного и документально подтвержденных расходов (п. 5.2)
2. Аванс через агентство по простой доверенности
500.000 р. до сделки получало агентство по доверенности продавца без нотариального удостоверения, расписку на первые 200.000 р. дать отказалось
Чем закрыли
Клиент позвонила собственнику, та подтвердила полномочия; проверил агентство и агента по судам; соглашение подписал генеральный директор агентства; в договоре аванс зачтен в цену (п. 3.2); на сделке продавец подписала расписку о получении 500.000 р.
Чем закрыли
Клиент позвонила собственнику, та подтвердила полномочия; проверил агентство и агента по судам; соглашение подписал генеральный директор агентства; в договоре аванс зачтен в цену (п. 3.2); на сделке продавец подписала расписку о получении 500.000 р.
3. 19,43 млн р. до перехода права
Основная сумма, включая кредит, уходила продавцу за квартиру, право на которую покупатель еще не зарегистрировал
Чем закрыли
Покрытый безотзывный аккредитив Уралсиба, раскрытие по выписке, где собственник — покупатель и есть только ипотека банка (п. 3.4–3.5); ячейку исключили еще на этапе брони; залог в пользу продавца не возникает (п. 3.9)
Чем закрыли
Покрытый безотзывный аккредитив Уралсиба, раскрытие по выписке, где собственник — покупатель и есть только ипотека банка (п. 3.4–3.5); ячейку исключили еще на этапе брони; залог в пользу продавца не возникает (п. 3.9)
4. Отметка «без личного участия»
Заявление на регистрацию, поданное не самим собственником, с такой записью возвращают без рассмотрения (ч. 3 ст. 36 закона о регистрации недвижимости)
Чем закрыли
Продавец подписала договор сама квалифицированной электронной подписью (п. 8.10). В день сделки поймал опечатку в паспортных данных продавца в заявлении на аккредитив — исправили до подписания
Чем закрыли
Продавец подписала договор сама квалифицированной электронной подписью (п. 8.10). В день сделки поймал опечатку в паспортных данных продавца в заявлении на аккредитив — исправили до подписания
Что сделал
- 11.06 объяснил двухэтапное одобрение ипотеки и риски
- 15.06 вопросы риелтору продавца; 17.06 заполнил соглашение о брони по пунктам, текст расписки, был онлайн на подписании
- 20.06 проект нотариального заявления; 23.06 отчет о проверке на 8 страниц и сверка планировки
- 01–03.07 договор купли-продажи со своей стороны, пять редакций; акт, расписка, чек-лист на сделку; онлайн проверил кредитный договор, заявление на аккредитив, закладную и пакет на регистрацию
- 06–14.07 контроль регистрации, раскрытия и передачи ключей
Что проверено
✓ Продавец: паспорт, суды, банкротство, исполнительные производства, налоги, розыск, реестры
✓ Выписка из ЕГРН и переходы права 2005, 2018 и 2026 годов
✓ Домовая книга и дом
✓ Справки ПНД и НД, справка об отсутствии долгов
✓ Доверенность и полномочия агента, суды агентства
✓ Планировка по данным Росреестра
✓ Документы банка на сделке
✓ Выписки из ЕГРН после регистрации
✓ Выписка из ЕГРН и переходы права 2005, 2018 и 2026 годов
✓ Домовая книга и дом
✓ Справки ПНД и НД, справка об отсутствии долгов
✓ Доверенность и полномочия агента, суды агентства
✓ Планировка по данным Росреестра
✓ Документы банка на сделке
✓ Выписки из ЕГРН после регистрации
Результат
03.07 сделка в банке: кредит, договор, аккредитив, электронная подача. 06.07.2026 зарегистрированы право клиента и ипотека банка. 14.07 клиент получила ключи, акт и расписку
Что взять себе
- Свежее наследство — нотариальное заявление продавца об отсутствии других наследников плюс обязанность урегулировать претензии в договоре
- Аванс берет агентство — проверьте доверенность и возьмите расписку собственника
- Ипотека и аккредитив — раскрытие только по выписке с вашей ипотекой банка и без других обременений
Отзыв клиента по итогу проведенной сделки
Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи», от 120.000 р.
Похожие кейсыСтатьи в блоге
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968