Задаток или аванс при покупке квартиры: чем отличаются и что подписывать

Ответ зависит от того, из-за чего она сорвалась.

Сделка не состоялась по вине покупателя: передумал, нашел другую квартиру, не собрал деньги. Задаток остается у продавца.

Сделка не состоялась по вине продавца: снял квартиру с продажи, поднял цену, отказался готовить документы. Продавец возвращает двойную сумму задатка.

Стороны разошлись по соглашению или обязательство стало невозможно исполнить. По п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Самая частая реальная причина срыва не попадает ни в одну из этих граф прямо: банк не одобрил кредит на конкретный объект, или проверка вскрыла риск по квартире. Поэтому в соглашении заранее прописываются условия, при которых деньги возвращаются без спора. Формулировка, которой я пользуюсь много лет, звучит так: деньги возвращаются, если в результате проверки будут выявлены обстоятельства, препятствующие заключению основного договора без последующих рисков.

Если основной договор уже подписан, смотрите статью «Расторжение договора купли-продажи квартиры»

П. 3 ст. 380 Гражданского кодекса: если есть сомнение, задаток перед нами или нет, в частности из-за несоблюдения письменной формы, сумма считается уплаченной в качестве аванса, пока не доказано иное.

Как это выглядит на практике. Стороны передали деньги по расписке, в которой нет слова «задаток» и нет описания обеспечиваемого обязательства. Или подписали документ, где в заголовке «задаток», а по тексту «предоплата, возвращаемая в полном объеме». Или вообще ограничились перепиской в мессенджере.

В споре суд читает не заголовок, а содержание. Для продавца это плохо тем, что удержать деньги не получится. Для покупателя тем, что двойной суммы он не увидит.

Отдельная ловушка касается предварительного договора. Задатком может быть обеспечено обязательство по заключению основного договора на условиях предварительного (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса). Но у предварительного договора есть свой срок. Если он не указан, основной договор подлежит заключению в течение года (п. 4 ст. 429). А по п. 6 ст. 429 обязательства прекращаются, если до конца срока основной договор не заключен и ни одна сторона не направила другой предложение его заключить. Пропустили срок и промолчали обе стороны, обеспечивать больше нечего.

Минимальный набор, без которого документ не работает:

1. Кто стороны. Продавец должен совпадать с собственником по выписке из ЕГРН, а не быть «представителем семьи».
2. Какой объект. Адрес, кадастровый номер, площадь.
3. Полная цена сделки и порядок расчетов. Не только сумма задатка, но и цена целиком.
4. Срок заключения основного договора. Конкретная дата, а не «в течение разумного срока».
5. Что именно передано: задаток или аванс, прямым словом.
6. Условия возврата. Отдельно про отказ банка в кредите, отдельно про выявленные при проверке риски, отдельно про обстоятельства, не зависящие от сторон.
7. Кто и в каком составе выходит на сделку, у какого нотариуса, каким способом подаются документы на регистрацию.
8. Состояние квартиры и что из мебели и техники остается. Этот пункт кажется бытовым ровно до дня приемки.

Чего в соглашении быть не должно: условий, которые вы не собираетесь выполнять, и обязательств продавца, которые он физически не успеет закрыть к дате сделки. Неисполнимое условие — это будущий спор, а не защита.

И держите в голове главное правило очередности документов: соглашение о задатке живет только до подписания договора купли-продажи, а дальше действует то, что написано в договоре. Поэтому все обещания отсюда переносятся туда, о чем я писал в статье о том, что должно быть в договоре.

Обеспечительный платеж описан в ст. 381.1 Гражданского кодекса. Денежное обязательство, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, может быть обеспечено внесением одной стороной в пользу другой определенной денежной суммы. При наступлении предусмотренных договором обстоятельств платеж засчитывается в счет исполнения обязательства, а при их ненаступлении или прекращении обязательства возвращается.

Проще говоря, это гибкая конструкция, в которой все зависит от того, как описаны обстоятельства. Она бывает удобнее задатка, потому что не тянет за собой правило про двойную сумму. И бывает опаснее, потому что агентства вписывают в нее удержание платежа за отказ покупателя в ситуациях, которые от покупателя не зависят.

Предварительный договор отличается от соглашения об авансе тем, что содержит все существенные условия будущей сделки и обязывает ее заключить. Для покупателя это плюс: при уклонении продавца можно требовать заключения основного договора через суд. Но важно понимать, что собственником квартиры предварительный договор вас не делает и на регистрацию не подается.

Мой практический порядок такой. Сначала базовая проверка продавца и объекта по открытым источникам и выписке из ЕГРН. Затем соглашение, которое закрепляет объект и цену, с прямым условием возврата денег при выявленных рисках. И только после этого полная проверка, на которую нужны недели, и на время которой квартира уже не уйдет другому покупателю. Так я делаю после сделки, где объект продали другому человеку прямо посреди нашей проверки: работа была оплачена, а покупать стало нечего.

Правило простое: деньги идут тому, кто указан собственником в ЕГРН, или тому, у кого есть прямое полномочие их принимать.

Что проверяю каждый раз:

1. Получатель совпадает с продавцом по выписке из ЕГРН.
2. Если получает представитель, у него нотариальная доверенность с правом получать деньги, проверенная в реестре нотариальных доверенностей в день платежа. Что еще смотреть в такой сделке, разобрано в статье о покупке квартиры по доверенности.
3. Если деньги просит агентство, в соглашении прямо написано, за что они и на каких условиях возвращаются. Расписку берем от того, кто фактически принял деньги.
4. Если квартира в общей собственности, сумму получают все сособственники или один по доверенности от остальных.
5. Платеж безналичный, с назначением, из которого видно, за какой объект и по какому документу он идет.

Способ передачи на этом этапе отличается от расчетов по самой сделке: аккредитивы и ячейки здесь обычно не открывают, деньги идут напрямую. Как устроены расчеты дальше, на основной сделке, я разбирал в материале о передаче денег при покупке квартиры.

Тонкость про замену покупателя. Если деньги вносил один человек, а договор в итоге подписывает другой, это прямо описывается в договоре: кто вносил, за кого и в счет чьих обязательств. Иначе первый плательщик потом заявит собственные требования.

Клиент выходил на дорогую сделку по квартире с машиноместом в московском жилом комплексе. От него хотели задаток в размере пяти процентов цены. Деталь, которая меняла все: человек, который принимал деньги, на тот момент собственником квартиры еще не был. Право за ним не было зарегистрировано.

Откуда взялась такая конструкция. Настоящий собственник не имел гражданства России и постоянно жила за границей, а прямая продажа в такой ситуации упиралась в разрешительный порядок. Вторая сторона предложила обход: сначала подарить квартиру человеку в России, а уже он продаст ее нашему покупателю. Задаток при этом вносился будущему дарителю прав, то есть человеку, у которого на руках еще ничего не было.

Что я сказал клиенту. Вносить такую сумму человеку без зарегистрированного права нельзя ни под каким названием документа: ни задатком, ни авансом, ни обеспечительным платежом. Пока право не зарегистрировано, вы отдаете деньги не собственнику квартиры, а постороннему лицу под обещание стать им. Решение простое: либо ждем регистрации права продавца и только потом заходим в соглашение, либо снижаем сумму до той, которую не жалко потерять, и прописываем возврат по первому требованию.

Отдельно разобрали саму схему. Дарение между посторонними людьми прямо перед продажей выглядит притворным: продавать будет человек, владеющий объектом месяц-полтора и получивший его в подарок. Упадет дарение, упадет и покупка, и ссылаться на добросовестность приобретения будет нечем, если покупатель заранее знал о схеме. Аргумент второй стороны звучал как «так уже делают и пока никого не поймали», но отсутствие практики сегодня не значит, что она не начнет формироваться с вашего дела.

Чем кончилось. Клиент от этой сделки отказался. Задаток внесен не был, деньги остались у покупателя, и искать новый объект оказалось дешевле, чем потом судиться за возврат.

Эта конструкция, деньги вперед тому, кто еще не собственник, стоит и в основе нескольких рабочих схем обмана. Разобрал их отдельно в статье о мошенничестве при покупке квартиры.

До внесения денег имеет смысл хотя бы бегло проверить продавца: долги, исполнительные производства, признаки банкротства. Порядок я описывал в статье о банкротстве продавца квартиры.