Telegram
 WhatsApp

Покупка квартиры по доверенности: риски для покупателя и как их снизить

Главные риски при покупке квартиры по доверенности: документ могут отменить без предупреждения покупателя, доверитель может умереть до сделки, доверенность может быть поддельной, а представитель может действовать в собственных интересах, а не в интересах владельца квартиры. Снижают риск проверка доверенности в реестре нотариата, личная или видеовстреча с собственником и расчеты через аккредитив или счет эскроу.

Почему доверенность может исчезнуть в любой момент

По ст. 188 ГК РФ доверенность прекращается по семи основаниям: истек срок, ее отменил доверитель, представитель отказался от полномочий, юридическое лицо прекратило существование, доверитель или представитель умер, признан недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также если в отношении доверителя или представителя ввели процедуру банкротства, при которой человек теряет право самостоятельно выдавать доверенности.

Ключевая проблема для покупателя в том, что отменить доверенность собственник может в любой момент, и закон не обязывает его специально предупреждать об этом покупателя, только представителя и известных ему третьих лиц (ст. 189 ГК РФ). Если доверенность отменили, а покупатель об этом не знал, ситуация может показаться безвыходной, но закон здесь на стороне добросовестного покупателя.

Неочевидная защита, о которой редко пишут

По п. 2 ст. 189 ГК РФ, если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные по действиям представителя, сохраняют силу для доверителя и его правопреемников. Проще говоря, если вы проверили доверенность перед сделкой и не имели оснований сомневаться в ее действии, а собственник тайно ее отменил, сделка не рушится автоматически только по этой причине.

Это не повод расслабиться и не проверять документ вовсе, добросовестность нужно будет доказать, если дойдет до спора, а для этого важна не память о разговоре, а бумажный след: дата и способ проверки доверенности, скриншот результата, переписка с собственником. Важный нюанс: как только сведения об отмене доверенности внесены в реестр нотариальных действий, эта защита перестает работать, суды считают покупателя формально извещенным с этого момента, независимо от того, заходил он в реестр повторно или нет.

Свежий инструмент проверки: реестр ФНП

Проверить доверенность можно бесплатно и круглосуточно через публичный сервис нотариата (reestr-dover.ru): по реквизитам документа сервис покажет, существует ли он, кто и когда его удостоверил, и не отменяли ли его.

С 18 ноября 2025 года сервис дополнительно показывает прекращение доверенности из-за смерти доверителя: нотариат подключили к рассылке сведений из ЗАГС, и сведения о смерти поступают в систему нотариата ежедневно, автоматически. Функция работает для доверенностей, выданных после 29 декабря 2020 года. Это закрывает одну из самых частых схем мошенничества, когда доверенность используют уже после смерти собственника, до того как нотариус или родственники узнают об этом официально.

Чек-лист перед сделкой по доверенности

  • Проверьте документ по реквизитам через reestr-dover.ru прямо перед подписанием, а не за неделю до него.
  • Убедитесь, что в доверенности точно указан объект, полномочия (право на продажу и на получение денег, а не только на подписание документов) и срок действия.
  • Если собственник пожилой, за границей или есть любые сомнения, настаивайте на личной или хотя бы видеовстрече, а для пожилых продавцов на справке из психоневрологического диспансера.
  • Проверьте у нотариуса, который удостоверял документ, действующую лицензию.
  • Передавайте деньги только через аккредитив или счет эскроу, чтобы продавец получил их после регистрации перехода права, а не до.

Пример из практики: покупка квартиры у пенсионера по доверенности

Ко мне обращался клиент, юрист другого профиля, который покупал квартиру для мамы у продавца 72 лет, сделку от имени продавца вел его зять по доверенности. Чтобы закрыть именно те риски, которые здесь разобраны, сделали три вещи: получили нотариальное согласие супруги продавца на сделку, добились, чтобы продавец выписался из квартиры и прописался у жены до сделки, а не после, и в день сделки получили справку из психоневрологического диспансера на продавца. Сделку провели с безопасностью более 18 млн. р., а клиент участвовал лично только в выездах, остальное сопровождение взял на себя я.
В другой сделке продавец был за границей, интересы вел представитель по доверенности, чтобы снять сомнения в подлинности воли собственника, организовали видеозвонок с продавцом, представителем и покупателем одновременно, с записью на двух устройствах и проговариванием условий сделки вслух. Такая запись почти всегда снимает будущий риск иска «продавец не понимал, что подписывает».
Если сделка предстоит по доверенности и хочется, чтобы документ, продавца и объект проверили комплексно, а не только глазами, обращайтесь за сопровождением сделки: доверенность, которую отменили за день до сделки, обходится дешевле, чем квартира, купленная у представителя без полномочий.
Дмитрий Молчанов
Ваш юрист по недвижимости
  • Более 11 лет опыта ежедневной практики в сфере недвижимости

  • Более 550 сделок реализовано с моим юридическим сопровождением

  • Более 13 млрд рублей (Что это за цифра?) помог сохранить клиентам на юридической безопасности сделок, грамотных консультациях и правильной реализации задач
За годы практики выработал свою методику эффективной работы
и достижения поставленных целей для клиентов
Подробнее можно ознакомиться по ссылке
Принципы работы
Многолетний опыт юридической работы в сфере недвижимости
помогает доверителям значительно снизить все риски при покупке квартиры
Подтверждается конкретными примерами из практики,
их можно найти по ссылке
База кейсов
Есть готовые пакетные предложения на юридическое сопровождение вашей сделки по покупке квартиры
Подробнее о содержании услуги
Также провожу полную юридическую проверку объекта и продавца перед сделкой с письменным заключением
Подробнее
Нужна помощь юриста по недвижимости?
Напишите в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь
Telegram
WhatsApp
  • Вопрос:
    Если доверенность отозвали уже после регистрации сделки в Росреестре, есть риск для покупателя?
    Ответ:
    Нет, право собственности уже перешло, для этого случая риска не возникает.
  • Вопрос:
    Обязательно ли требовать справку из ПНД у пожилого продавца?
    Ответ:
    Не обязательно по закону, но на практике это одна из самых надежных мер защиты от последующего иска о недееспособности, особенно если продавцу за 70 лет или есть сомнения в его состоянии.
  • Вопрос:
    Можно ли проверить доверенность, если она выдана в простой письменной форме, без нотариуса?
    Ответ:
    Отдельно можно проверить сведения об отмене такой доверенности, если собственник ее вносил, но саму подлинность документа в простой письменной форме проверить сложнее, чем нотариальную, это дополнительный повод для осторожности.
  • Вопрос:
    Что если поверенный продал квартиру дешевле, чем договаривался с собственником?
    Ответ:
    Это риск недобросовестности представителя перед самим доверителем, а не перед покупателем, но для покупателя он оборачивается тем же самым, сделку могут попытаться оспорить, поэтому в доверенности стоит проверять, указана ли конкретная минимальная цена.
  • Вопрос:
    Можно ли вообще не связываться со сделкой по доверенности?
    Ответ:
    Можно, но это отсекает часть нормальных сделок: доверенность сама по себе не признак мошенничества, чаще это болезнь, командировка или переезд собственника. Вопрос не в том, есть доверенность или нет, а в том, проверена она или нет.
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968