Покупка квартиры по доверенности: риски для покупателя

Собственник на сделку не приедет: за него подпишет представитель с доверенностью. Так можно, и часть сделок действительно проходит именно так: собственник болеет, живет в другом городе или за границей. Но в такой сделке проверять приходится не только квартиру и продавца, а еще и сам документ, по которому действует человек напротив вас, и то, хочет ли собственник этой продажи на самом деле. Разберу, когда покупка по доверенности законна, что такое «генеральная» доверенность, как ее проверить, какие риски остаются после проверки, кому платить деньги и как работать с доверенностью со стороны покупателя, а на сделке 2026 года покажу, как это выглядит на практике.

Можно. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Если представитель продавца подписал договор в пределах своих полномочий, продавцом по договору остается собственник.

Но у доверенности на сделку с квартирой есть обязательная форма. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Простая письменная доверенность, написанная от руки, для продажи квартиры не годится.

Есть и ограничение для самого представителя. Он не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, которое он одновременно представляет, за исключением случаев, предусмотренных законом. Такую сделку, если представляемый на нее не согласился, суд может признать недействительной по иску представляемого, а нарушение его интересов предполагается (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Если представитель продавца покупает квартиру сам себе или продает ее своему родственнику, которого тоже представляет, это повод остановиться.

Доверенность работает в обе стороны: по ней могут действовать и продавец, и покупатель. Про сторону покупателя отдельный раздел ниже, а основной риск всегда на стороне продавца, потому что именно от его воли зависит, перейдет ли право собственности.

Доверенность отменили. Отменить доверенность собственник может в любой момент. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене представителя и известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность (п. 1 ст. 189 ГК РФ). Но если третьи лица не были извещены ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий (там же). То есть с этого дня покупатель считается знающим об отмене, даже если в реестр не заглядывал.

У покупателя есть и защита. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий представителя, сохраняют силу для выдавшего доверенность лица и его правопреемников (п. 2 ст. 189 ГК РФ). Но Верховный Суд указывает, что после внесения в реестр нотариальных действий сведений об отмене доверенности оснований для применения этой защиты нет. Поэтому проверка в день сделки — это не перестраховка, а единственный способ остаться в границах п. 2 ст. 189.

Собственник умер или признан недееспособным. Действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ). С этой даты у представителя нет полномочий, даже если он сам об этом не знает. Защита от этого риска одна: живой контакт с собственником в день сделки.

Собственник банкротится. Доверенность прекращается и вследствие введения в отношении представляемого такой процедуры банкротства, при которой он утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности (подп. 7 п. 1 ст. 188 ГК РФ). Поэтому по реестрам банкротства проверяется сам собственник, а не только представитель. Как это делать, я разбирал в статье о банкротстве продавца квартиры.

Собственник запретил регистрацию без своего участия. Если в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия собственника, переход права без него не регистрируют, а орган регистрации обязан вернуть заявление без рассмотрения. Верховный Суд разобрал дело, где сделку по доверенности все-таки зарегистрировали вопреки такой отметке, и решение Росреестра признали незаконным по иску собственника (п. 18 Тематического обзора судебной практики ВС РФ № 12/2026, утв. Президиумом ВС РФ 01.07.2026). Эта отметка видна в выписке из ЕГРН, и ее наличие в сделке по доверенности — стоп-сигнал.

Собственник не хотел продавать. Даже действующая доверенность не доказывает, что собственник согласен именно с этой сделкой и этой ценой. Риск снимается разговором с собственником, лучше по видеосвязи и под запись, и документами, которые он передает сам: справками, согласием супруга, заверениями.

Самое опасное полномочие в широкой доверенности — право получать деньги. Даже когда оно оформлено законно, возникает разрыв: продавец по договору собственник, а деньги получает представитель.

Что я делаю в такой конфигурации:

1. Получатель денег прямо называется в договоре и в условиях расчетов. Если это не сам собственник, право представителя получать деньги должно быть прямо написано в доверенности.
2. Расчеты идут безналично, через аккредитив или сервис безопасных расчетов банка. Никаких наличных «на руки» представителю. Как устроен аккредитив и кто в нем получатель, — в статье об аккредитиве при покупке квартиры.
3. Если деньги получает не собственник, это проговаривается с собственником напрямую, и его согласие с таким порядком фиксируется.
4. Отдельно проверяется, не уходят ли деньги третьему лицу: агентству, знакомому, родственнику. Платеж не собственнику — это всегда отдельный вопрос и отдельный документ.

Бывает и наоборот: доверенность выдает покупатель. Чаще всего дети покупают квартиру для родителей или родители для детей, и один из них действует по доверенности другого. Покупателем по договору остается тот, кто выдал доверенность, потому что сделка представителя создает права и обязанности представляемого (п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Требования к доверенности покупателя те же: нотариальная форма для подачи документов на регистрацию (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), дата, срок, конкретные полномочия. Продавцу тоже стоит проверить ее по тому же реестру отмен. А тому, кто действует за родственника, важно понимать: квартира будет принадлежать тому, кто выдал доверенность, даже если платит представитель своими деньгами.

Весной 2026 года повторный клиент с женой покупали два соседних земельных участка в другом регионе. Покупатели в Москве, продавец в Сочи, сделка электронная. Один участок принадлежал самому продавцу, второй — его сыну, который жил за границей. Еще до моего выхода на продавца клиент предупредил: по участку сына договор будет подписывать отец «по генеральной доверенности».

Я сразу запросил у продавца нотариальную доверенность от сына и по каждому участку отдельный список документов. Доверенность оказалась нотариальной и уже переведенной в электронный вид для электронной сделки. Документы продавец сначала прислал фотографиями первой и последней страниц, и я попросил все страницы: эти документы изучаются, а не собираются для галочки.

Дальше два вопроса, ради которых и написана эта статья. Первый — воля собственника. Доверенность сама по себе не доказывает, что сын в курсе сделки и согласен с ней, поэтому еще на этапе проверок я предложил в день сделки короткий видеозвонок с ним под запись, чтобы у покупателей осталось подтверждение, что собственник знает о продаже и согласен. Продавец ответил, что сын может переговорить, если предупредить за час. В день сделки, за несколько часов до подписания, мы созвонились по видео впятером: я, оба покупателя, продавец и сам собственник.

Второй — деньги. Я заранее спросил прямо: получателем денег по участку сына будет сам сын, указываем его реквизиты? Продавец ответил, что все деньги идут на его счет. Это значит, что получатель денег и собственник участка — разные люди. Поэтому по участку продавца расчеты прошли через сервис безопасных расчетов банка, а по участку сына — через аккредитив, где получатель прямо указан в договоре и в условиях аккредитива. Расхождения между тем, кто сторона сделки, и тем, кто получает деньги, в документах не осталось.

В день сделки площадка банка дала сбой: вторую сделку менеджер не видела, а собственника нужно было отдельно добавить в сделку. Обе сделки подписали и подали на регистрацию в тот же вечер, через несколько дней обе регистрации прошли.

Что важно в этой сделке. Генеральная доверенность не была поводом отказаться от участка, но и полагаться только на нее было нельзя. Волю собственника подтвердил разговор с ним самим, а деньги пошли туда, куда записано в договоре, через банк. Как проходят такие сделки без визита в Росреестр, — в статье об электронной регистрации сделки.