Банкротство продавца квартиры: как проверить и что делать, если оно случилось после сделки

Банкротство продавца квартиры опасно для покупателя в двух случаях: если оно уже введено на момент сделки и если продавец обанкротится в течение года или трех лет после продажи, тогда сделку можно оспорить в суде и включить квартиру обратно в конкурсную массу. Проверить текущий статус продавца перед сделкой можно по трем базам: Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru), картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) и база исполнительных производств ФССП (fssp.gov.ru), по ФИО, дате рождения и региону.

Что значит банкротство продавца для покупателя

Риелтор проверяет, готов ли покупатель заплатить. Банк проверяет платежеспособность заемщика. А вот заплатит ли продавец по своим старым долгам после того, как получит деньги за квартиру, обычно не проверяет никто, кроме самого покупателя.

Если через какое-то время после сделки продавца признают банкротом, финансовый управляющий и кредиторы вправе оспорить сделки, которые он совершил незадолго до банкротства. Именно поэтому «чисто на сегодня» не значит «чисто навсегда»: смотреть нужно не только текущий статус, но и то, укладывается ли сделка в опасные сроки, которые дает закон.

Сроки, в которые сделку могут оспорить

По ст. 61.2 закона о банкротстве (127-ФЗ) есть два срока.

Первый: сделку, совершенную в течение одного года до принятия судом заявления о банкротстве, можно оспорить, если встречное исполнение было неравноценным, например квартиру продали заметно дешевле рынка. Доказывать умысел сторон в этом случае не требуется, достаточно самого факта заниженной цены.

Второй: сделку в течение трех лет до принятия заявления можно оспорить, если она причинила вред кредиторам и другая сторона знала об этой цели должника. Знание предполагается, если покупатель заинтересованное лицо (родственник, аффилированное лицо) либо знал или должен был знать о признаках неплатежеспособности продавца.

Для добросовестного покупателя, который купил по рыночной цене у постороннего человека, риск оспаривания по второму основанию низкий, но не нулевой: доказать чужую осведомленность о финансовых проблемах в суде сложнее, чем разницу в цене по первому основанию. Именно заниженная цена в договоре, в том числе популярная схема «для налога», превращает обычную сделку в идеальную мишень для оспаривания.

Отдельный нюанс: если в отношении продавца уже введена процедура банкротства, при которой он теряет право самостоятельно выдавать доверенности, любая выданная им ранее доверенность на продажу автоматически прекращает действие (пп. 7 п. 1 ст. 188 ГК РФ). Если сделку по такой квартире ведет представитель по доверенности, это отдельный повод проверить продавца еще внимательнее.

Как проверить перед сделкой: три обязательных источника

Федресурс (bankrot.fedresurs.ru), раздел «Физические лица». Вводите ФИО полностью, дату рождения и регион, для точности лучше добавить ИНН, это снимает риск ошибки из-за однофамильцев. Ищите записи о введении реструктуризации долгов или реализации имущества.

Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Ищите дела с категорией «о несостоятельности (банкротстве)». Смотрите не только суд по месту нахождения квартиры, но и по месту регистрации продавца, заявление часто подают именно там.

База исполнительных производств ФССП (fssp.gov.ru). Действующие исполнительные производства сами по себе не банкротство, но прямой маркер финансовых проблем. Обратите внимание, если производство закрыли из-за отсутствия у должника имущества, это одно из оснований для последующего бесплатного банкротства через МФЦ.

Дополнительно к этим трем стоит поднять ГАС «Правосудие» по судам общей юрисдикции, предбанкротное состояние часто сначала проявляется в обычных спорах с банками и микрофинансовыми организациями, а не сразу в деле о банкротстве.

Таблица, которую я делаю по каждому продавцу

В каждом сопровождении сделки в мою проверку продавца входит стандартная таблица, вот ее сокращенный вид:

Что делать, если тревожный сигнал все же нашелся

Открытое дело о банкротстве или введенная процедура сами по себе не значат, что от сделки нужно отказаться, но продолжать ее без юриста не стоит. Финансовый управляющий вправе оспорить сделку, совершенную в такой ситуации, поэтому решение о покупке имеет смысл принимать только после того, как юрист оценит конкретную процедуру и сроки.

Продавец подал на банкротство уже после того, как продал вам квартиру

Это отдельная и частая ситуация: на момент сделки все было чисто, а через несколько месяцев или пару лет продавец подал на банкротство сам или это сделали его кредиторы. Три шага, которые стоит сделать в этом случае.

Первое: поднять договор купли-продажи и все платежные документы, они подтвердят рыночную цену и добросовестность сделки.

Второе: сверить дату сделки со сроками из ст. 61.2 закона о банкротстве, один год или три года, от этого зависит, насколько велик риск оспаривания.

Третье: не отвечать самостоятельно на запросы и заявления финансового управляющего, любой ответ до консультации с юристом может быть использован против вас в деле об оспаривании сделки.