Покупка квартиры с торгов: риски покупателя

Порядок продажи имущества гражданина-банкрота строится так.

Положение о продаже. В течение месяца после описи и оценки имущества финансовый управляющий представляет собранию или комитету кредиторов проект положения о порядке, условиях и сроках реализации с начальной ценой. Это положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным ст. 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве. Сведения об утверждении положения включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, и в течение двух месяцев лица, участвующие в деле, вправе заявить в арбитражный суд о разногласиях (п. 1 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

Залоговая квартира. Если квартира в залоге, продажа идет по специальным правилам, а начальную продажную цену, порядок и условия торгов определяет конкурсный кредитор, требования которого обеспечены залогом. Разногласия разрешает арбитражный суд (п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

Электронная площадка и задаток. Для торгов в электронной форме арбитражный управляющий или организатор торгов заключает договор с оператором электронной площадки, а оператор заключает с заявителями договоры о задатке (п. 20 ст. 110 Закона о банкротстве). По общему правилу участники вносят задаток в размере, сроки и порядке, указанные в извещении. Если торги не состоялись, задаток возвращается; возвращается он и участникам, которые не выиграли, а у победителя засчитывается в счет исполнения обязательств по договору (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Победитель и договор. Положение о продаже имущества гражданина должно соответствовать ст. 110 Закона о банкротстве (п. 1 ст. 213.26), а залоговая квартира продается по правилам п. 4, 5, 8–19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 с учетом ст. 138 Закона о банкротстве (п. 4 ст. 213.26). По этим правилам решение о победителе принимается в день подведения результатов и оформляется протоколом (п. 15 ст. 110), а в течение пяти дней с даты подписания протокола победителю направляется предложение заключить договор с проектом по предложенной им цене (п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве).

Общее имущество супругов. Если квартира принадлежит должнику на праве общей собственности с супругом или бывшим супругом, она реализуется в деле о банкротстве по общим правилам. В конкурсную массу включается часть выручки, соответствующая доле гражданина, а остальная часть выплачивается супругу или бывшему супругу; если у супругов есть общие обязательства, п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве предусматривает особенности.

Главные риски покупателя на торгах связаны не с ценой, а с тем, что происходит после победы.

1. Оспаривание торгов. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (п. 1 ст. 449 ГК РФ). Основания: кто-либо необоснованно был отстранен от участия, неосновательно не принята высшая предложенная цена, продажа произведена ранее указанного в извещении срока, допущены иные существенные нарушения порядка, повлекшие неправильное определение цены, или иные нарушения правил, установленных законом (там же). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с победителем и последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ (п. 2 ст. 449 ГК РФ), то есть по общему правилу стороны возвращают друг другу все полученное.

2. Жильцы в квартире. Купить квартиру с торгов не означает сразу в нее въехать. Если квартира была заложена по договору об ипотеке или по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком, иной кредитной организацией или другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение либо на погашение ранее полученного жилищного кредита или займа, обращение залогодержателем взыскания и реализация квартиры служат основанием для прекращения права пользования ею залогодателя и любых иных проживающих лиц. Освобождение квартиры проводится в порядке, установленном федеральным законом (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке). Если в квартире остались жильцы, может понадобиться суд.

3. Наниматели и арендаторы. Договор найма или аренды жилого помещения, заключенный до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после ее возникновения, при реализации заложенной квартиры сохраняет силу (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке).

4. Обременения. Извещение о торгах должно содержать сведения о существующих обременениях продаваемого имущества (п. 2 ст. 448 ГК РФ). В любом случае выписку из ЕГРН стоит заказать самостоятельно и сравнить с извещением.

5. Члены семьи прежнего собственника. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу служит основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Ключевые слова — «если иное не установлено законом»: закон допускает исключения, поэтому состав жильцов и основания их проживания нужно проверять до торгов.

6. Долги по коммунальным платежам. Вопрос о том, кто платит за долги прежнего собственника, стоит изучить заранее: подробно разбираю его в статье о покупке квартиры с долгами по коммуналке.

Последовательность действий покупателя на торгах по банкротству гражданина выглядит так.

1. Найти лот и прочитать сведения в ЕФРСБ. В реестр включаются сведения об утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества с начальной ценой (п. 1 ст. 213.26 Закона о банкротстве).
2. Изучить извещение. В нем должны быть сведения о времени, месте и форме торгов, предмете, обременениях, порядке проведения и определения победителя и начальной цене, а условия договора по результатам торгов указываются в извещении (п. 2 и 3 ст. 448 ГК РФ).
3. Заключить договор о задатке и внести задаток. На электронных торгах договоры о задатке с заявителями заключает оператор электронной площадки (п. 20 ст. 110 Закона о банкротстве через п. 1 ст. 213.26).
4. Подать заявку и участвовать в торгах. Недвижимость гражданина-банкрота продается на открытых торгах (п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве), то есть участвовать может любое лицо (п. 1 ст. 448 ГК РФ).
5. Получить протокол и предложение заключить договор. Решение о победителе оформляется протоколом в день подведения результатов, а предложение заключить договор с проектом договора направляется победителю в течение пяти дней с даты подписания протокола (п. 15 и 16 ст. 110 Закона о банкротстве через п. 1 ст. 213.26); точные сроки сверьте с утвержденным положением о порядке, условиях и сроках реализации имущества.
6. Оплатить и зарегистрировать переход права. Задаток засчитывается в цену (п. 5 ст. 448 ГК РФ), а переход права собственности подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Если торги признаны несостоявшимися и договор по их результатам не заключен, проводятся повторные торги (п. 18 ст. 110 Закона о банкротстве через п. 1 ст. 213.26). Для покупателя это означает, что неудачный лот может вернуться на торги в другой раз.

На торгах продаются не только целые квартиры, но и доли. Здесь есть важная особенность. По общему правилу при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки, но закон прямо исключает из этого правила продажу с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ). При этом п. 1 ст. 250 ГК РФ частично признан не соответствующим Конституции (Постановление КС РФ от 16.05.2023 № 23-П), поэтому права остальных сособственников при продаже доли с торгов, особенно по банкротству, нужно проверить отдельно до подачи заявки. Публичными считаются торги, проводимые для исполнения решения суда или исполнительных документов в исполнительном производстве, а также в иных случаях, установленных законом (п. 1 ст. 449.1 ГК РФ).

Но покупка доли с торгов не решает вопрос пользования квартирой. Владеют и пользуются имуществом в долевой собственности по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Перед покупкой доли стоит трезво оценить, как вы будете ею пользоваться и есть ли шанс договориться с другими собственниками.

Победа на торгах создает обязательства. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора, а лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения (п. 6 ст. 448 ГК РФ).

Поэтому все проверки нужно провести до заявки и задатка: после победы отказ от сделки стоит денег.

К общим рискам торгов в деле о банкротстве добавляются свои.

• Спор о положении. Лица, участвующие в деле, в течение двух месяцев вправе заявить в арбитражный суд о разногласиях по положению о продаже (п. 1 ст. 213.26 Закона о банкротстве). Поэтому до заявки стоит проверить в деле о банкротстве, заявлены ли такие разногласия.
• Супруг должника. Если квартира в общей собственности с супругом, он вправе участвовать в деле о банкротстве при решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества (п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве).
• Независимость организатора. Организатором торгов выступает управляющий или привлеченная специализированная организация, которая не должна быть заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов и управляющего (п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве, которой должно соответствовать положение о продаже по п. 1 ст. 213.26). Нарушение порядка проведения торгов — возможное основание для их оспаривания (п. 1 ст. 449 ГК РФ).

Чтобы оценить, на какой стадии дело о банкротстве и какие споры в нем идут, полезно знать, как устроена проверка продавца на банкротство: подробно — в статье о банкротстве продавца квартиры.

Публичные торги в исполнительном производстве организует лицо, уполномоченное отчуждать имущество в порядке исполнительного производства (п. 2 ст. 449.1 ГК РФ). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (п. 3 ст. 449.1 ГК РФ).

Извещение о проведении публичных торгов публикуется в порядке, предусмотренном для торгов вообще, и размещается на сайте органа, ведущего исполнительное производство (п. 4 ст. 449.1 ГК РФ). По общему правилу извещение публикуется не позднее чем за тридцать дней до торгов и содержит сведения о времени, месте и форме торгов, предмете, обременениях, порядке проведения, определении победителя и начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ).

Правила ст. 448 и 449 ГК РФ применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством (п. 1 ст. 449.1 ГК РФ). Поэтому, если ГК РФ и процессуальным законодательством не установлено иное, и торги у приставов заинтересованное лицо может оспорить в суде в течение года (п. 1 ст. 449 ГК РФ).

Чек-лист до подачи заявки и внесения задатка:

1. Прочитать извещение целиком: предмет, обременения, начальная цена, размер и порядок внесения задатка, условия договора (п. 2, 3, 5 ст. 448 ГК РФ).
2. Заказать свежую выписку из ЕГРН и сравнить сведения об обременениях с извещением. Как читать выписку, разбираю в статье о выписке из ЕГРН.
3. Выяснить, кто зарегистрирован и проживает в квартире, и есть ли среди жильцов наниматели или лица, чье право пользования может сохраниться (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 292 ГК РФ).
4. Если торги по банкротству, проверить, утверждено ли положение о продаже и заявлены ли по нему разногласия (п. 1 ст. 213.26 Закона о банкротстве).
5. Выяснить, была ли квартира в залоге и кто определял условия продажи (п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве).
6. Проверить, не принадлежит ли квартира должнику вместе с супругом (п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве), а если продается доля, — кто остальные собственники и как будет определяться порядок пользования (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
7. Осмотреть квартиру, если организатор это позволяет, и оценить реальную стоимость с учетом расходов на освобождение и ремонт.
8. Заложить в расчет год, в течение которого торги могут оспорить (п. 1 ст. 449 ГК РФ).

После объявления победителем действуют несколько шагов.

1. Протокол. Если иное не установлено законом, победитель и организатор подписывают протокол о результатах торгов в день их проведения, и протокол имеет силу договора; лицо, уклонившееся от подписания, возмещает убытки сверх предоставленного обеспечения (п. 6 ст. 448 ГК РФ). В торгах по банкротству действуют правила ст. 110 Закона о банкротстве, которым должно соответствовать положение о продаже: решение о победителе оформляется протоколом, а предложение заключить договор направляется в течение пяти дней с даты подписания протокола (п. 15 и 16 ст. 110, п. 1 ст. 213.26 Закона о банкротстве).
2. Договор и оплата. Условия договора определяет организатор и указывает в извещении (п. 3 ст. 448 ГК РФ). Задаток победителя засчитывается в счет исполнения обязательств по договору (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
3. Регистрация. Переход права собственности по договору продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если сторона уклоняется от регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации перехода права (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
4. Освобождение квартиры. Если квартира была заложена в обеспечение жилищного кредита и жильцы не выезжают добровольно, освобождение проводится в порядке, установленном федеральным законом (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке); в остальных случаях основания выселения нужно проверять отдельно.
5. Хранение документов. Протоколы, договор, платежные документы и выписки понадобятся, если торги попытаются оспорить в течение года (п. 1 ст. 449 ГК РФ).