Могут ли забрать единственное жилье за долги

Продать единственное жилье, на которое распространяется иммунитет, приставы по общему правилу не могут: на такое имущество взыскание по исполнительным документам не обращается (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Но это не значит, что приставы с квартирой ничего не сделают.

Верховный Суд разъяснил, что арест в качестве обеспечительной меры либо запрет на распоряжение могут быть установлены на имущество из абзацев второго и третьего ч. 1 ст. 446 ГПК РФ (п. 43 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50). Арест единственного жилья и запрет распоряжаться им, включая запрет на вселение и регистрацию других лиц, сами по себе не могут быть признаны незаконными, если пристав принял эти меры, чтобы должник не распорядился имуществом в ущерб интересам взыскателя (там же).

При этом наложение ареста либо установление запрета не должно препятствовать гражданину-должнику и членам его семьи пользоваться таким имуществом (п. 43 постановления Пленума ВС РФ № 50).

На практике это значит:

1. Жить в квартире можно, выселить из-за ареста нельзя.
2. Продать, подарить или заложить квартиру не получится, пока действует запрет.
3. Зарегистрировать в квартире новых жильцов пристав может запретить.

Для покупателя отсюда прямой вывод: запрет на регистрационные действия в выписке из ЕГРН у продавца-должника может появиться и тогда, когда квартира у него единственная.

Ипотека — главное исключение. Иммунитет не действует, если жилье служит предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).

Закон об ипотеке прямо связывает взыскание на квартиру с прекращением права пользования. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества служат основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство такого или иного жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Заложенные по договору об ипотеке жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов в форме открытого аукциона или конкурса (п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке).

Что это означает для заемщика:

• если квартира в ипотеке и по законодательству об ипотеке на нее может быть обращено взыскание, иммунитет единственного жилья банку не помешает;
• до обращения взыскания залогодатель-гражданин может продать квартиру сам, если нет препятствий, названных в законе, об этом ниже.

Закон об ипотеке дает залогодателю-гражданину право на самостоятельную продажу заложенного жилья. Залогодатель — физическое лицо вправе в любой момент действия потребительского кредита или займа, обеспеченного ипотекой, но до обращения взыскания направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации имущества (п. 2 ст. 37.1 Закона об ипотеке). Этот путь закрыт, если до получения заявления банк уже подал иск об обращении взыскания или нотариус совершил исполнительную надпись, при банкротстве, в том числе внесудебном, залогодателя или залогодержателя, если у имущества несколько созалогодержателей или есть предшествующая и последующая ипотеки, а также при повторном заявлении после неудачной попытки или отказа (п. 6 ст. 37.1 Закона об ипотеке). Срок самостоятельной реализации, включая регистрацию перехода права и полное погашение долга, — четыре месяца со дня получения заявления залогодержателем, и по соглашению сторон он может быть продлен (п. 7 ст. 37.1 Закона об ипотеке). С даты получения заявления обращение взыскания на заложенное имущество в судебном или во внесудебном порядке не допускается (п. 9 ст. 37.1 Закона об ипотеке). Продать ниже минимальной продажной цены, указанной банком, нельзя (п. 10 ст. 37.1 Закона об ипотеке).

Как устроены сделки с квартирой, которая еще в залоге у банка, разбираю в статье о квартире с обременением по ипотеке.

Конституционный Суд в 2021 году рассмотрел вопрос о дорогом единственном жилье. Он признал нормы ГПК и Закона о банкротстве об иммунитете единственного жилья не противоречащими Конституции, но указал, что в их конституционно-правовом смысле они не могут быть основанием безусловного отказа в обращении взыскания на такое жилье, если суд считает применение иммунитета необоснованным, в том числе при банкротстве гражданина (п. 1 Постановления КС РФ от 26.04.2021 № 15-П).

Конституционный Суд назвал условия, при которых в иммунитете может быть отказано:

1. Отказ в применении иммунитета не оставит должника без жилища, пригодного для проживания его самого и членов его семьи, площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма, и в пределах того же поселения, где эти лица проживают.
2. При необходимости учитывается соотношение рыночной стоимости жилья с величиной долга, погашение которого в существенной части могло бы обеспечить обращение взыскания на жилое помещение.
3. Ухудшение жилищных условий не может вынуждать должника к изменению места жительства (поселения), но должник может сам согласиться с такими последствиями (п. 1 Постановления КС РФ № 15-П).

Конституционный Суд также отметил, что у законодателя сохраняется обязанность внести в регулирование изменения, вытекающие из его постановлений (п. 2 Постановления КС РФ № 15-П).

Практический смысл для должника: если долг значителен, а единственная квартира большая и дорогая, кредитор может просить суд не применять иммунитет. Решение принимает суд с учетом условий, которые назвал Конституционный Суд.

При банкротстве гражданина защита единственного жилья тоже работает, но через правила о конкурсной массе. Все имущество гражданина на дату решения о признании его банкротом и введении реализации имущества, а также выявленное или приобретенное после этой даты, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве (п. 1 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Из конкурсной массы финансовым управляющим исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством (п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве). То есть действует тот же перечень ст. 446 ГПК РФ, включая единственное жилье, и то же исключение для ипотеки.

Позиция Конституционного Суда о роскошном жилье распространяется и на банкротство: в постановлении прямо сказано, что нормы об иммунитете не могут быть основанием безусловного отказа в обращении взыскания, в том числе при несостоятельности (банкротстве) гражданина-должника (п. 1 Постановления КС РФ № 15-П).

Еще три правила банкротства, которые важно знать:

• с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества конкурсной массы, в том числе на распоряжение им, реализуются только финансовым управляющим, а сделки гражданина лично с этим имуществом ничтожны (п. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве);
• регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимость, с этой даты проводится только на основании заявления финансового управляющего (п. 7 ст. 213.25 Закона о банкротстве);
• в конкурсную массу может включаться доля гражданина в общем имуществе, на которую может быть обращено взыскание по гражданскому и семейному законодательству, и кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина для обращения на нее взыскания (п. 4 ст. 213.25 Закона о банкротстве).

Почему покупателю важно проверять продавца на банкротство и что бывает со сделками накануне процедуры, разбираю в статье о банкротстве продавца квартиры.

Закон защищает жилое помещение и его части (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Для доли действует то же условие: жилье должно быть единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи, совместно проживающих в нем. В банкротстве нужно учитывать и другое правило: в конкурсную массу может включаться доля гражданина в общем имуществе, на которую может быть обращено взыскание по гражданскому и семейному законодательству (п. 4 ст. 213.25 Закона о банкротстве). Поэтому спор о доле в единственном жилье решается с учетом обеих норм.

Если у должника несколько квартир или домов, иммунитет на все не распространяется: закон защищает именно единственное пригодное для постоянного проживания помещение (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).

1. Проверить, есть ли на квартиру ипотека: если есть и по законодательству об ипотеке на нее может быть обращено взыскание, иммунитет не действует (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).
2. Если квартира в ипотеке и платить трудно, до обращения взыскания рассмотреть самостоятельную продажу через заявление банку (ст. 37.1 Закона об ипотеке).
3. Не пытаться срочно подарить или продать единственное жилье родственникам после появления долгов: пристав вправе наложить запрет на распоряжение даже единственным жильем (п. 43 постановления Пленума ВС РФ № 50), а в деле о банкротстве гражданина финансовый управляющий вправе оспаривать его сделки (п. 1 ст. 213.32 Закона о банкротстве).
4. Если жилье большое и дорогое, а долг значительный, готовиться к доводам кредитора об отказе в иммунитете по критериям Конституционного Суда (Постановление КС РФ № 15-П).
5. Собрать документы, подтверждающие, что жилье единственное и семья в нем проживает: выписки из ЕГРН, документы о регистрации по месту жительства.
6. Обжаловать постановление или действия пристава, если он выходит за пределы ареста и запрета распоряжения: жалоба подается в течение десяти дней со дня вынесения постановления или совершения действия, а если о постановлении не сообщили, — в течение десяти дней со дня, когда узнали или должны были узнать о нем (ст. 121, 122 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Покупатель квартиры у продавца с долгами рискует не меньше, чем сам должник:

• запрет на регистрационные действия может появиться у продавца и на единственное жилье (п. 43 постановления Пленума ВС РФ № 50);
• если продавец окажется банкротом, распоряжаться его имуществом сможет только финансовый управляющий (п. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве);
• если квартира в ипотеке, по общему правилу продать ее можно только с согласия банка (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке).

Перед задатком стоит проверить исполнительные производства продавца, сведения о банкротстве и актуальную выписку из ЕГРН, а расчеты привязать к регистрации перехода права.