Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски покупателя

Можно, но не самостоятельно. П. 1 ст. 37 закона об ипотеке: заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада и иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из этой нормы следуют два практических вывода.

Первый. Согласие банка это не формальность и не жест доброй воли, а условие действительности распоряжения. Без него сделка уязвима.

Второй. Смотреть надо и в сам договор об ипотеке: там может быть прописан иной порядок, вплоть до случаев, когда согласие не требуется.

Отдельно отмечу: предварительный договор отчуждением не считается, поэтому на этапе предварительных договоренностей согласие банка не нужно. Нужно оно к моменту основной сделки.

С 2024 года у заемщика-физлица появился отдельный законный путь: ст. 37.1 закона об ипотеке, введенная Федеральным законом от 12.06.2024 № 140-ФЗ. Сразу оговорка по сфере действия: механизм рассчитан на кредит или заем, который физлицо брало на цели, не связанные с предпринимательской деятельностью.

Как это работает. Залогодатель-физлицо вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора, но до обращения взыскания, направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации заложенного жилья. Банк в течение десяти рабочих дней обязан направить уведомление о согласии либо об отказе, а в согласии указывается объем требований на день окончания срока реализации.

Для покупателя это означает вот что: у продавца есть понятная процедура, в которой банк официально называет сумму долга и срок. Это гораздо надежнее устных договоренностей с менеджером отделения.

Логика банка простая: ему нужен возврат денег, а не квартира. Если продажа закрывает долг целиком и деньги приходят на кредитный счет, интерес банка соблюден. Поэтому в схемах, где погашение идет прямым платежом кредитору, согласия обычно дают.

Сложнее там, где после продажи долг гасится не полностью или продавец просит перевести залог на другой объект. Тут решение принимает не отделение, а кредитный комитет, и срок растягивается. Для покупателя это означает одно: дату сделки нельзя назначать раньше, чем получен письменный ответ банка.

Еще один момент, который часто упускают. У каждого банка свой внутренний регламент: где-то нужна личная явка заемщика, где-то заявление подается только через приложение, где-то согласие действует ограниченный срок. Эти детали выясняются заранее, а не в день подписания.

Схема первая, деньги покупателя гасят долг продавца. Часть цены уходит напрямую в банк-кредитор, остаток продавцу. После погашения банк снимает залог, и только потом подается переход права. Самый частый и самый управляемый вариант, если все шаги прописаны заранее.

Схема вторая, продавец гасит долг сам до сделки. Для покупателя это лучший вариант: к моменту подписания квартира уже чистая. Проблема одна: у продавца обычно нет своих денег, иначе он бы так и сделал.

Схема третья, залог переходит вместе с квартирой. Такое бывает, когда покупатель берет ипотеку в том же банке и принимает на себя обязательства или оформляет новый кредит под этот же объект. Здесь все держится на согласованиях банка, и без письменных условий в эту схему заходить нельзя.

Какая бы схема ни была выбрана, для покупателя ключевой вопрос один: в какой момент снимается залог и что произойдет с его деньгами, если регистрация встанет. Как устроены сами инструменты расчетов, аккредитив и ячейка, разобрано в материале о передаче денег на сделках.

Первое. Между поступлением денег в банк и фактическим списанием проходит время. Банки списывают досрочное погашение не в момент зачисления, а в дату, указанную в заявлении заемщика. Если заявление не подано, деньги просто лежат на счете, и залог не снимается.

Второе. Сумма долга меняется каждый день из-за процентов. Справка недельной давности к дате сделки уже неточная. Нужна справка на конкретный день с указанием, до какого момента она действует.

Третье. Продавец передумал. Пока залог не снят и переход права не зарегистрирован, у него остается возможность затянуть процесс. Защита тут не в уговорах, а в условиях договора: срок, неустойка, право покупателя отказаться и вернуть деньги.

Четвертое. Дополнительные записи в реестре. Кроме ипотеки на квартире могут висеть арест по исполнительному производству или запрет на регистрационные действия. Снятие ипотеки их не убирает, а регистрацию они блокируют так же надежно.

Неприятный сценарий, который возникает из-за несогласованности шагов.

Долг погашен, но заявление о снятии записи в реестр не подано или подано с ошибкой. Право к покупателю перешло, а запись об ипотеке висит.

Практически это блокирует распоряжение квартирой: продать, подарить или заложить ее вы не сможете, пока запись не уберут. Снимается она по заявлению, но участвовать в этом придется и бывшему собственнику, и банку, а они после сделки уже не мотивированы.

Отсюда правило: снятие залога должно происходить до или одновременно с регистрацией перехода права, а не после. И подтверждение снятия покупатель должен получить на руки, а не со слов.

Технически запись убирается по совместному заявлению собственника и банка либо по заявлению банка, в зависимости от того, как оформлялась ипотека. Срок небольшой, но он добавляется к общему сроку сделки, и его надо закладывать в план, а не обнаруживать в последний день.

1. Действующий кредитный договор продавца и справка банка об остатке долга на конкретную дату.
2. Письменное согласие банка на продажу либо документы по процедуре самостоятельной реализации.
3. Реквизиты для погашения и назначение платежа: номер кредитного договора, фамилия заемщика.
4. Заявление продавца на досрочное погашение, поданное в банк заранее.
5. Порядок и срок снятия обременения после погашения, подтвержденный банком.
6. Свежая выписка из ЕГРН перед подписанием: залог, аресты, запреты.
7. Условие договора о том, что происходит, если залог не снимается в согласованный срок.

Как проверять самого продавца и историю квартиры, я разбирал в статье о проверке квартиры перед покупкой.

Покупка ипотечной квартиры в Москве через ВТБ

Клиент покупала квартиру с непогашенной ипотекой продавца, гасить долг предстояло деньгами покупателя, причем кредит продавца был в другом банке. Я занимался всеми юридическими аспектами сделки под ключ.

Безопасность в деньгах: > 10 000 000 р.
Сохраненное время: > 80 часов

Подробное описание кейса

Главную задачу сформулировали так: выстроить очередность, при которой продавец после погашения своей ипотеки деньгами покупателя уже не может выйти из сделки. Решение оказалось в подаче документов на регистрацию: заявления подписывались сторонами заранее, а уходили в Росреестр автоматически, после погашения записи об ипотеке, без повторного участия продавца.

Расчеты собрали так, чтобы каждая сторона видела свою защиту. Продавец видел, что вся цена зарезервирована в банке. Покупатель видел, что продавец не получит ни рубля, пока покупатель не станет собственником. И обе стороны знали, что ипотека будет погашена, а документы уйдут на регистрацию сами.

Отдельно заранее запросили справку об остатке долга, заявление на досрочное погашение и согласовали назначение платежа с реквизитами кредитного договора, чтобы деньги не зависли на поиске плательщика.

На той же сделке всплыл второй сюжет: продавец предлагал занижение цены в договоре, обещая скидку покупателю. Занижение мы отклонили, сделка прошла по полной цене. Подробно о последствиях занижения я писал в отдельной статье.

Четыре условия, которые защищают покупателя в такой сделке.

Первое. Порядок расчетов с прямым указанием, какая сумма уходит в банк-кредитор продавца, по каким реквизитам и с каким назначением платежа.

Второе. Срок, в который продавец обязан обеспечить погашение записи об ипотеке, и документ, которым это подтверждается.

Третье. Право покупателя отказаться от договора и вернуть деньги, если залог не снят в согласованный срок, с понятным механизмом возврата.

Четвертое. Заверения продавца об отсутствии иных обременений, арестов и запретов, кроме известной сторонам ипотеки.

Эти пункты не конфликтуют с требованиями банков и обычно проходят согласование без споров, если поднять их заранее, а не в день подписания.

Сопровождение сделок с непогашенной ипотекой продавца входит в сопровождение сделки купли-продажи.