Telegram
 WhatsApp
ПОКУПКА ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ
ЧЕРЕЗ ВТБ
  • Первый шаг
    Погашение записи об обременении после полной выплаты остатка долга по кредиту продавца
  • Второй шаг
    Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю уже на чистую квартиру, без ипотеки
Могла ли клиент провести все самостоятельно, без привлечения юриста?
Конечно, да! Но вот сравнение по времязатратам доверителя с мои полным юридическим сопровождением и без него, т.е. наглядная картина, сколько удалось сохранить времени благодаря моему участию (помимо нервов и других ресурсов, ведь сделка получилась полностью безопасной):
  • По факту клиенту понадобилось
    менее 10 часов

    Из них:


    • около 7 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: соглашение об обеспечительном платеже, основная сделка в банке и получение квартиры по акту приема-передачи,

    • всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделки документы.
  • Если бы клиент делала все сама,
    потребовалось бы более 90 часов

    Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по сделке (без выезда на основную встречу в банк): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 40 часов.


    Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.


    Итого 40*2 + 10 = 90 часов минимум пришлось бы потратить.

Что представляет собой эта сделка
НЕВЫПЛАЧЕННЫЙ ДОЛГ ПРОДАВЦА ПЕРЕД БАНКОМ
ПОГАШАЕТСЯ ДЕНЬГАМИ ПОКУПАТЕЛЯ,
А ОСТАВШАЯСЯ СУММА ИДЕТ УЖЕ НАПРЯМУЮ ПРОДАВЦУ
Ключевой запрос, с которым ко мне обратились - есть согласованные цена покупки и банк для расчетов (ВТБ), нужно обеспечить юридическую безопасность всех процедур и сопроводить их. Нюанс был с очередностью регистрации – необходимо выстроить все таким образом, чтобы продавец после погашения ее ипотеки деньгами покупателя не сбежала, и регистрация перехода права на покупателя прошла без задержек
Итого у нас сформировалась следующая схема сделки
  • Первый шаг
    Погашение записи об обременении после полной выплаты остатка долга по кредиту продавца
  • Второй шаг
    Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю уже на чистую квартиру, без ипотеки

Первый этап

Подписание соглашения об обеспечительном платеже
и фиксация договоренностей по сделке.

Разработал и согласовал со всеми участниками сделки проект соглашения

  • Фиксация сроков и обязательств по документам

    Четко расписал, какая сторона какие документы должна предоставить к сделке, зафиксировал предельную дату выхода на сделку

  • Бронь квартиры и закрепление условий

    Обязательно указал в соглашении, что продавец на период подготовки к сделке снимает объявления о продаже, плюс сразу закрепил, по какой цене будет основная сделка
Второй этап
Юридическая проверка продавца и объекта

Моей задачей было обеспечить полную безопасность сделки
и максимально застраховать клиента от всех выявленных рисков
  • Согласовал с продавцом список документов, которые нам нужно увидеть (к примеру, справку из банка об оставшейся сумме долга по кредитному договору, выписку из домовой книги и т.д.)

  • Изучил все полученные документы, задал дополнительные уточняющие вопросы, в результате определил финальный перечень рисков своего клиента по сделке и согласовал с продавцом, какими документами эти риски будут минимизированы (например, для уверенности в том, что продавец осознает юридические последствия своих действий, запросил справки из психо- и наркодиспансеров о том, что продавец не состоят в них на учете, и др.)

  • Самостоятельно проверил продавца по всем реестрам с целью снижения рисков последующего оспаривания сделки (например, признаки банкротства, действующие суды в качестве ответчика, исполнительные производства и др.)

  • По итогу всех проверок подготовил для своего клиента юридическое заключение с подробным описанием всех изученных документов и собранной информации, описанием истории квартиры, перечнем возможных рисков и объяснением того, как мы эти риски минимизируем
Третий этап
Подготовка сделки, согласование договора и структурирование схемы оплаты

Сделку, с учетом ипотеки, можно было провести только через сервис банка ВТБ «Метр квадратный»
с электронной регистрацией через банк. Поэтому следующими действиями я:
  • Выбрал удобные для участников дату и время, согласовал со всеми адрес отделения банка, и записал нас

  • Связался с менеджером банка, которого назначили на нашу сделку, проговорил всю цепочку действий, прояснил требования банка к содержанию договора

  • Согласовал с банком порядок расчетов и действий для регистрации нашей сделки

  • Согласовал с банком и продавцом проект договора купли-продажи

  • Согласовал с участниками сделки проект акта приема-передачи квартиры, который сторонам предстояло подписать на финальном этапе
САМОЕ ВАЖНОЕ ДЛЯ ПОКУПКИ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ: ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
Ключевая задача по юридической безопасности такой сделки – безопасный для покупателя порядок оплаты, чтобы продавец ни на одном этапе не могла сбежать со сделки (например, после погашения его ипотеки).
Поэтому я предусмотрел такой порядок подачи документов на регистрацию перехода права собственности, чтобы это произошло в автоматическом режиме, без участия сторон (или, как минимум, без участия продавца).
Сделать это было возможно через сервис банка ВТБ «Метр квадратный».
При такой конструкции все стороны максимально застрахованы
Продавец видит, что все деньги за квартиру уже зарезервированы в банке, и он их получит после того, как покупатель станет собственником квартиры
Покупатель видит, что продавец не получит никаких его денег, пока покупатель не станет собственником квартиры
Покупатель уверен, что ипотека банка продавца точно будет погашена, и документы после этого в автоматическом режиме будут отправлены на регистрацию
Итого у нас сформировался следующий порядок сделки
Продавец в день сделки с утра подает в свой банк заявление о полном досрочном погашении кредита, фиксирует оставшуюся сумму долга на текущий день
Стороны сделки встречается в ВТБ и подписывают договор купли-продажи
Покупатель сразу в банке в присутствии продавца резервирует деньги на оплату в размере полной стоимости квартиры: часть – для полного досрочного погашения ипотечного кредита продавца в другом банке, оставшуюся часть – для перевода продавцу после регистрации права собственности покупателя на квартиру
Стороны сразу совместно через сервис «Метр квадратный» формируют и подписывают в электронной форме заявления на регистрацию права собственности покупателя, которые пока не отправляются в Росреестр
Часть денег покупателя сразу отправляется в банк, где у продавца ипотека, для полного досрочного погашения кредита
В течение недели после получения денег банк продавца погашает в ЕГРН запись об ипотеке, квартира становится «чистой», и ничто теперь не препятствует регистрации перехода права к покупателю
Сотрудник банка ВТБ, получив от любой из сторон сведения о погашении записи об ипотеке (т.е., если бы продавец начала уклоняться от регистрации, мы бы сами уведомили ВТБ о том, что квартира «чистая»), подает в Росреестр уже готовые и подписанные сторонами заявления на регистрацию права собственности покупателя
После регистрации права собственности покупателя ВТБ через сервис «Метр квадратный» переводит продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры

Четвертый этап

Основная сделка, встреча всех сторон в банке

В согласованные дату и время участники сделки встретились в отделении ВТБ, и благодаря тому, что все было заранее подготовлено и согласовано, мы всего за пару часов:

  • Проверили оригиналы документов друг друга
  • Подписали договор купли-продажи квартиры
  • Зарезервировали деньги покупателя на оплату квартиры: часть – для погашения кредита продавца, часть – самому продавцу
  • Выпустили электронные цифровые подписи через «Метр квадратный» для подачи документов на регистрацию перехода права
  • Подготовили и подписали все документы для электронной подачи в Росреестр на регистрацию перехода права к покупателю
  • Отправили необходимую часть стоимости квартиры в банк продавца для полного досрочного погашения ее кредита

Это очень быстро для такой сложной многоступенчатой сделки. Если бы мы что-то не утвердили заранее, могли застрять в банке еще на несколько часов. А в нашем случае вся встреча была заблаговременно детально проработана, и на самой сделке оставалось уже только все оформить
Пятый этап
Погашение ипотеки, регистрация перехода права и передача квартиры

Уже на следующий день после получения полной суммы оставшегося долга банк продавца закрыл ее кредитный договор и подал документы в Росреестр на погашение ипотеки

Далее менее чем за неделю запись об ипотеке в ЕГРН была погашена, а банк ВТБ провел электронную регистрацию перехода права к покупателю, и довольные стороны завершили сделку, подписав заранее согласованный акт приема-передачи
Что получил мой доверитель
благодаря юридическому сопровождению сделки
  • Безопасность
    Все проведенные проверки и подготовленные документы были направлены на то, чтобы максимально застраховать деньги покупателя в момент самой сделки, и всю сделку от любых рисков ее оспаривания в будущем
  • Комфорт
    Все процессы на каждом этапе были выстроены мной так, чтобы клиенту было удобно и легко: документы были заранее подготовлены и согласованы со всеми участниками сделки; порядок расчетов и регистрации были выстроены так, чтобы не было лишних телодвижений; а встреча была организована в удобные дату, время и в подходящем офисе банка
  • Сохраненные время и нервы
    Клиенту не пришлось переживать по ходу сделки о необходимости договариваться с другими участниками по юридическим и организационным аспектам, всю эту работу я полностью взял на себя и предоставлял уже готовый согласованный результат
Сколько времени потребовалось от клиента для покупки ипотечной квартиры
с моим полным сопровождением
  • По факту клиенту понадобилось
    менее 10 часов

    Из них:


    • около 7 часов - это обязательные выезды на сами подписания документов: соглашение об обеспечительном платеже, основная сделка в банке и получение квартиры по акту приема-передачи,

    • всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, ознакомиться с результатами моих юридических проверок и просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделки документы.
  • Если бы клиент делала все сама,
    потребовалось бы более 90 часов

    Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по сделке (без выезда на основную встречу в банк): проверки, консультирование, подготовка и согласование документов, получилось округленно 40 часов.


    Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.


    Итого 40*2 + 10 = 90 часов минимум пришлось бы потратить.

А ВОТ И ОТЗЫВ БЛАГОДАРНОГО ДОВЕРИТЕЛЯ
Это был лишь один из многих примеров сделок с недвижимостью, которые я сопровождаю
Еще больше успешно реализованных кейсов для ознакомления можно найти по ссылке
База кейсов
Планируете свою сделку?
Напишите мне в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь
Telegram
WhatsApp
А здесь можно ознакомиться с подробным содержанием моей работы по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью
Описание услуги
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968