Риски занижения стоимости квартиры в договоре: чем рискует покупатель

По ст. 61.2 закона о банкротстве (127-ФЗ) есть два срока.

Первый: сделку, совершенную в течение одного года до принятия судом заявления о банкротстве, можно оспорить, если встречное исполнение было неравноценным, например квартиру продали заметно дешевле рынка. Доказывать умысел сторон в этом случае не требуется, достаточно самого факта заниженной цены.

Второй: сделку в течение трех лет до принятия заявления можно оспорить, если она причинила вред кредиторам и другая сторона знала об этой цели должника. Знание предполагается, если покупатель заинтересованное лицо (родственник, аффилированное лицо) либо знал или должен был знать о признаках неплатежеспособности продавца.

Для добросовестного покупателя, который купил по рыночной цене у постороннего человека, риск оспаривания по второму основанию низкий, но не нулевой: доказать чужую осведомленность о финансовых проблемах в суде сложнее, чем разницу в цене по первому основанию. Именно заниженная цена в договоре, в том числе популярная схема «для налога», превращает обычную сделку в идеальную мишень для оспаривания.

Отдельный нюанс: если в отношении продавца уже введена процедура банкротства, при которой он теряет право самостоятельно выдавать доверенности, любая выданная им ранее доверенность на продажу автоматически прекращает действие (пп. 7 п. 1 ст. 188 ГК РФ). Если сделку по такой квартире ведет представитель по доверенности, это отдельный повод проверить продавца еще внимательнее.

Первое. Если продавца признают банкротом, сделку по заниженной цене оспаривают как подозрительную по п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве. Заниженная цена работает против покупателя: она сама по себе довод, что покупатель знал или должен был знать о вреде кредиторам.

Второе. Последствия недействительности считаются по ст. 61.6 того же закона. Квартира возвращается в конкурсную массу, а покупатель встает в реестр требований кредиторов на ту сумму, которая прошла по договору. Не на ту, которую он реально отдал.

Третье. Имущественный вычет по пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса считается от фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. Документально подтвержден будет договор с заниженной ценой.

Про первые два последствия я подробно разбирал в статье о том, как проверить продавца квартиры на банкротство. Занижение и банкротство сцеплены между собой сильнее, чем кажется.

Ориентир по нижней границе цены задает п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса. Если доход продавца от продажи меньше кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то для налогообложения доход принимается равным этой величине. Кадастровая берется та, что внесена в ЕГРН и применяется с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права.

На практике это значит вот что. Опуская цену ниже 70 процентов кадастровой стоимости, продавец не экономит вообще ничего: налог ему посчитают от расчетной величины. Зато покупатель получает договор, который выглядит откровенно нерыночным, и всю линейку последствий из предыдущего раздела.

Отсюда простая проверка перед разговором о цене: посмотрите кадастровую стоимость квартиры в выписке из ЕГРН и умножьте на 0,7. Если продавец просит цифру ниже, он либо не считал, либо считает, что рисковать будете вы.

Отдельно проверьте, как цена выглядит на фоне похожих квартир в том же доме. Суды в спорах об оспаривании сделок смотрят именно на соотношение цены договора с рыночным уровнем, и слишком выгодная покупка перестает быть аргументом в вашу пользу.

Эту формулировку я повторяю клиентам одинаково с 2022 года: если сделка будет оспорена, рассчитывать можно только на ту сумму, которая написана в договоре купли-продажи.

Проверьте продавца до сделки, и половина разговора о занижении отпадет сама. Смотрю я всегда одно и то же: дела о банкротстве, исполнительные производства, судебные споры, кредитную нагрузку, историю переходов права по квартире, основания приобретения. Если продавец чистый, вопрос сводится к его налогу. Если у продавца есть признаки будущего банкротства, заниженная цена превращает покупателя в удобного ответчика.

Сроки тут длинные. Оспаривать сделку могут спустя годы после того, как вы въехали, сделали ремонт и забыли фамилию продавца. Все это время единственным подтверждением ваших расходов остается цифра в договоре.

Считать надо не «скидку сегодня», а весь срок владения квартирой.
Имущественный вычет при покупке вы получите от суммы, которая указана в договоре. Разница, переданная мимо договора, для налоговой не существует.

Дальше квартира когда-нибудь будет продаваться. Если это произойдет до истечения минимального срока владения, ваш доход уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение, то есть снова на сумму из договора. Заниженная цена покупки превращается в завышенную налоговую базу при продаже.

Ипотека добавляет свой слой. Банк видит и отчет оценщика, и кредитный договор, и договор купли-продажи. Клиентка в одной из моих сделок сформулировала это лучше меня: мы принесем в налоговую и договор, и ипотечный договор, где очевидно, что стоимость не соответствует.

Семья покупала квартиру в новостройке бизнес-класса за 14 млн р. с ипотекой. Ситуация осложнялась тем, что у продавца была своя непогашенная ипотека, и гасить ее предстояло деньгами покупателя.

На этом фоне продавец предложил занижение цены в договоре и объяснил его как обычную практику: он экономит на налоге, а покупателю за это идет скидка. Посчитали обе стороны сделки. Экономия продавца на налоге составляла 637 тыс. р. Покупателю предлагалось 250 тыс. р.

Занижение мы отклонили. Сделка прошла по полной цене, схема была собрана так, чтобы после подписания все шаги шли автоматически: банк покупателя гасил долг продавца, залог снимался, документы на регистрацию банк подавал сам.

Второй эпизод из той же серии. Покупатели брали квартиру у перекупщиков, которые сами купили ее годом раньше. Там тоже предлагалось занижение в обмен на скидку, и клиент задала правильный вопрос: делает ли такая сделка их добросовестными приобретателями. Ответ был отрицательный, и это стало одним из аргументов, почему та сделка не состоялась.

Мой ответ по умолчанию: полная цена в договоре. Это единственная конструкция, в которой покупатель защищен ровно на те деньги, которые он отдал.
Что делать практически:

Проверка объекта и продавца перед сделкой закрывает большую часть этих вопросов до того, как вы внесете первые деньги. Как я провожу такую проверку, расписано отдельно.