Расходы при покупке квартиры: кто за что платит

Плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица, если они обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных главой о госпошлине (п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 333.17 НК РФ). Госпошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено главой о госпошлине (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

За регистрацию перехода права при покупке квартиры обращаются стороны договора: регистрация права без одновременного кадастрового учета проводится по заявлению сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Кто из сторон несет расходы на пошлину, стоит прямо записать в договоре, чтобы избежать спора в день подачи документов.

Размер госпошлины за государственную регистрацию прав для физических лиц (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• 4000 р., если кадастровая стоимость квартиры (или ее часть, соответствующая доле) не определена или не превышает 20 000 000 р.;
• 0,02 процента кадастровой стоимости на дату обращения, если она превышает 20 000 000 р., но не менее 0,02 процента цены сделки, на основании которой переходит право, и не более 500 000 р. Сумма округляется до полных 100 р. в меньшую сторону.

Пошлину нужно оплатить до подачи заявления, а при подаче заявления в электронной форме — после подачи, но до принятия заявления к рассмотрению (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ). Как проходит электронная подача и сколько стоят такие сервисы, разбираю в статье об электронной регистрации сделки.

Нужен ли нотариус, зависит от сделки.

Обязательная нотариальная форма. Например, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). За нотариальные действия, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма, частный нотариус взимает федеральный тариф в размере государственной пошлины, а единый нотариальный тариф складывается из федерального и регионального (ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате). Пошлина за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если удостоверение обязательно, составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 р. и не более 20 000 р. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Добровольная нотариальная форма. Если стороны сами решили удостоверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса, федеральный тариф зависит от того, кому продается квартира (пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате):

• Супруг, родители, дети, внуки. Сумма договора: до 10 000 000 р.; Федеральный тариф: 3000 р. + 0,2 процента суммы
• Супруг, родители, дети, внуки. Сумма договора: свыше 10 000 000 р.; Федеральный тариф: 23 000 р. + 0,1 процента суммы свыше 10 000 000 р., не более 50 000 р.
• Другие лица. Сумма договора: до 1 000 000 р.; Федеральный тариф: 3000 р. + 0,4 процента суммы
• Другие лица. Сумма договора: от 1 000 000 до 10 000 000 р.; Федеральный тариф: 7000 р. + 0,2 процента суммы свыше 1 000 000 р.
• Другие лица. Сумма договора: свыше 10 000 000 р.; Федеральный тариф: 25 000 р. + 0,1 процента суммы свыше 10 000 000 р., для жилых помещений не более 100 000 р.

Если стороны оценили квартиру в договоре ниже кадастровой стоимости, тариф считается от кадастровой (п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате). К федеральному тарифу частный нотариус добавляет региональный (ст. 22 Основ о нотариате).

Депозит нотариуса. Если расчеты идут через депозит нотариуса, удостоверившего сделку, за принятие денег в депозит для исполнения обязательств по ней тариф составляет 1500 р. (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате), столько же стоит депонирование денег по нотариальной сделке (пп. 8.3 там же).

Два примера показывают, как работают тарифы.

Покупка доли за 6 000 000 р. у постороннего лица. Сделка по отчуждению доли по общему правилу требует нотариальной формы (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Для обязательного удостоверения договора, предмет которого подлежит оценке, пошлина составляет 0,5 процента суммы договора, но не более 20 000 р. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ): 0,5 процента от 6 000 000 р. — 30 000 р., поэтому применяется верхний предел 20 000 р. К этому добавляется региональная часть тарифа частного нотариуса (ст. 22 Основ о нотариате). Сумма договора для расчета берется по договору, но не ниже стоимости, подтвержденной документом, который выбирает плательщик (пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).

Покупка квартиры за 8 000 000 р. у постороннего лица с добровольным нотариальным удостоверением. По шкале для других лиц на сумму от 1 000 000 до 10 000 000 р. федеральный тариф — 7000 р. плюс 0,2 процента суммы свыше 1 000 000 р. (пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате): 7000 р. + 14 000 р. = 21 000 р. плюс региональная часть.

Госпошлина за регистрацию права в обоих примерах — по общим правилам: 4000 р. для физического лица, если кадастровая стоимость объекта или части, соответствующей доле, не превышает 20 000 000 р. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Срок уплаты тоже установлен законом: за нотариальные действия пошлина уплачивается до их совершения (пп. 3 п. 1 ст. 333.18 НК РФ).

Способ передачи денег — отдельная статья расходов. Банковские продукты для расчетов по сделке платные, и стоимость определяется тарифами конкретного банка, а не законом. Поэтому до сделки стоит:

• запросить у банка тариф на аккредитив или сервис безопасных расчетов;
• договориться с продавцом, кто оплачивает открытие и раскрытие;
• записать это условие в договор купли-продажи.

Как устроен аккредитив, сколько он стоит и кто обычно его оплачивает, подробно разбираю в статье об аккредитиве при покупке квартиры. Если расчеты идут через депозит нотариуса, действует нотариальный тариф: 1500 р. за принятие денег в депозит нотариусом, удостоверившим сделку (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате), и столько же за депонирование денег по нотариальной сделке (пп. 8.3 там же).

Кто оплачивает агентство, определяет договор об оказании услуг. Услуги агентства и юриста оказываются по договору возмездного оказания услуг: исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется их оплатить (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре (п. 1 ст. 781 ГК РФ).

Отсюда простое правило: платит тот, кто заключил договор с агентством. Если агентство работает на продавца, а комиссию предлагают внести покупателю, это должно быть прямо записано в договоре, который подписывает покупатель.

Что важно проверить в договоре с агентством:

1. Кто заказчик и за какие именно услуги он платит.
2. Когда возникает обязанность оплаты: после подписания договора купли-продажи, после регистрации или после передачи квартиры.
3. Что будет с оплатой, если сделка сорвется. Если исполнение стало невозможным по вине заказчика, услуги оплачиваются в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 781 ГК РФ). Если по обстоятельствам, за которые ни одна сторона не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные расходы, если иное не предусмотрено (п. 3 ст. 781 ГК РФ).

Эти расходы необязательны, но именно они отделяют сделку с понятными рисками от сделки вслепую.

• Выписки из ЕГРН. Из них видно собственника, основание права, обременения, а выписка о переходе прав показывает историю квартиры.
• Справки о продавце. Например, справка из психоневрологического диспансера: когда она нужна и чего она не заменяет, разбираю в статье о справке ПНД для сделки.
• Титульное страхование. Оформляется по решению покупателя; условия и стоимость определяет страховая компания.
• Юридическая проверка. Анализ документов, истории квартиры и продавца до задатка.

При ипотеке к обычным расходам добавляются расходы, связанные с кредитом. Большинство из них определяются условиями банка и страховщика, а не законом: оценка квартиры, страхование, комиссии за расчеты.

Из того, что установлено законом:

• если стороны решили удостоверить договор ипотеки у нотариуса, размер тарифа стоит заранее уточнить у нотариуса;
• госпошлина за регистрацию права собственности покупателя рассчитывается по общим правилам (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Если квартира покупается с обременением по ипотеке продавца, расходы и порядок расчетов усложняются: подробно разбираю их в статье о покупке квартиры с обременением по ипотеке.

Налог на доходы при продаже квартиры платит продавец. Исчисление и уплату налога производят физические лица исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, когда такие доходы освобождены от налогообложения, и если иное не предусмотрено главой о НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Для покупателя налог связан с другим: он может вернуть часть расходов через имущественный вычет. Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение жилья, но не более 2 000 000 р. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), а по ипотеке — в сумме фактически уплаченных процентов, но не более 3 000 000 р. (пп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 НК РФ). Вычеты не предоставляются, в частности, в части расходов, покрытых материнским капиталом, и если сделка совершается между взаимозависимыми физическими лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Отсюда важное следствие: вычет считается по фактически произведенным и подтвержденным расходам, поэтому занижение цены в договоре ради экономии продавца на налоге может уменьшить и вычет покупателя. Чем рискует покупатель при занижении, разбираю в статье о занижении стоимости квартиры в договоре.

Сделка внутри семьи меняет два вида расходов.

Нотариус дешевле. При добровольном нотариальном удостоверении отчуждения недвижимости федеральный тариф для супруга, родителей, детей и внуков ниже, чем для других лиц: до 10 000 000 р. — 3000 р. плюс 0,2 процента суммы договора, свыше 10 000 000 р. — 23 000 р. плюс 0,1 процента суммы свыше 10 000 000 р., но не более 50 000 р. (пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате).

Вычета может не быть. Имущественный вычет при покупке не предоставляется, если сделка купли-продажи жилья совершается между взаимозависимыми физическими лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). Взаимозависимыми признаются, в частности, физическое лицо, его супруг, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Поэтому, покупая квартиру у родителей или брата, на возврат налога рассчитывать не стоит, и это тоже часть расчета расходов.

Продавец тоже несет расходы, и их полезно понимать покупателю, потому что от них зависят условия торга.

• Налог на доходы. Исчисление и уплату налога с сумм, полученных от продажи имущества, производит сам продавец, за исключением случаев освобождения (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Доходы освобождаются, если квартира непрерывно находилась в собственности продавца не менее минимального срока владения, если иное не установлено ст. 217.1 НК РФ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
• Вычет при продаже. Если срок владения не выдержан, продавец вправе уменьшить доход на вычет до 1 000 000 р. либо на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры (пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
• Документы о праве и квартире. Выписки, справки, документы для снятия обременений.
• Погашение ипотеки, если квартира в залоге у банка продавца.

Самые неприятные расходы — те, о которых узнают после сделки: долги прежнего собственника по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. Выяснить их нужно до подписания договора и закрепить в договоре, кто и до какой даты гасит задолженность. Кто платит долги по коммуналке после покупки, подробно разбираю в статье о покупке квартиры с долгами по коммуналке.

• Госпошлина за регистрацию. Что говорит закон: плательщик — тот, кто обращается за регистрацией (ст. 333.17 НК РФ); Как распределяют: кто несет эти расходы, стороны записывают в договоре
• Нотариус при обязательной форме. Что говорит закон: тариф в размере госпошлины плюс региональный (ст. 22 Основ о нотариате); Как распределяют: по договоренности
• Аккредитив, сервис расчетов. Что говорит закон: тариф банка; Как распределяют: по договоренности
• Агентство и юрист. Что говорит закон: платит заказчик по договору услуг (ст. 779, 781 ГК РФ); Как распределяют: тот, кто заключил договор
• Выписки, справки, страхование. Что говорит закон: тарифы организаций; Как распределяют: по договоренности
• Налог с продажи. Что говорит закон: платит продавец (ст. 228 НК РФ); Как распределяют: —
• Долги по коммуналке. Что говорит закон: выясняются до сделки; Как распределяют: условие договора

1. Сравнить способы расчетов и их тарифы до выбора банка.
2. Не платить за нотариуса там, где нотариальная форма не обязательна, если стороны не видят в ней необходимости, и наоборот, использовать ее, когда она снижает риски.
3. Заранее распределить расходы в договоре, чтобы избежать споров в день сделки.
4. Сохранить документы об оплате квартиры: они понадобятся для вычета (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).
5. Не соглашаться на занижение цены в договоре: экономия продавца оборачивается для покупателя меньшим вычетом и риском при спорах.
6. При покупке у супруга, родителей, детей, братьев или сестер заранее учесть, что имущественного вычета не будет (п. 5 ст. 220, пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).
7. Уточнить у нотариуса размер региональной части тарифа до дня сделки, чтобы итоговая сумма не стала сюрпризом (ст. 22 Основ о нотариате).
8. При ипотеке помнить, что вычет по процентам может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимости (п. 4 ст. 220 НК РФ), и выбрать объект осознанно.