Электронная регистрация сделки с недвижимостью: как проходит и какие риски

Порядок примерно одинаковый у всех банковских сервисов и отличается деталями.

1. Стороны согласовывают схему сделки и дату. Одновременно с датой выбирается офис или отделение, через которое пойдет подписание, и это не формальность — доступность конкретного адреса надо проверять заранее.
2. Все участники регистрируются в сервисе банка и устанавливают приложение для электронной подписи. Для выпуска подписи нужны подтвержденная учетная запись на портале государственных услуг, логин и пароль от нее.
3. Менеджер банка загружает договор и формирует пакет документов в системе.
4. Стороны подписывают документы своей электронной подписью. Подписание идет с телефона, каждый со своей стороны.
5. Банк отправляет пакет в реестр. Отправка происходит только после того, как подписали обе стороны, а не по мере готовности одной.
6. Реестр проводит регистрацию и возвращает документы с отметкой о регистрации в электронном виде на почту заявителей.
7. Покупатель заказывает выписку и сверяет данные о праве.

Последний шаг выпадает чаще всего, а он единственный дает уверенность, что в реестре записано именно то, что подписывали.

Банковские сервисы электронной регистрации работают по одной схеме: банк выступает посредником между сторонами и реестром, выпускает подписи участникам и отправляет пакет. У каждого банка свой набор ограничений по составу сделки, и он меняется, поэтому конфигурацию надо проверять до того, как назначена дата.

Что проверяется в первую очередь:

1. Сколько покупателей и сколько плательщиков в сделке.
2. Есть ли в сделке юридическое лицо, несовершеннолетний собственник, представитель по доверенности.
3. В каком регионе находится каждая сторона и какие офисы в этом регионе проводят такие сделки.
4. Идет ли сделка в цепочке с другой сделкой.

Отдельная история — межрегиональные сделки. Возможность подписать документы в разных городах и есть главное преимущество электронной регистрации, но список отделений, которые проводят межрегиональную сделку, обычно короткий. Адрес, который называет вторая сторона, вполне может не значиться в системе как доступный.

Если банковский сервис вашу конфигурацию не берет, расчеты и регистрацию собирают иначе: через аккредитивы, депозит нотариуса или ячейку. Как устроены разные схемы расчетов, разобрано в материале о передаче денег при покупке квартиры.

В ипотеке электронная регистрация встречается чаще всего, и причина простая: банк здесь не посредник по доброй воле, а сторона сделки. Он выдает кредит, берет квартиру в залог и заинтересован в том, чтобы запись об ипотеке появилась в реестре без задержек и без потерянных бумаг.

Технически добавляется еще одно регистрационное действие: одновременно с переходом права регистрируется ипотека в пользу банка. На сроки это влияет отдельно — регистрация ипотеки жилого помещения идет по своему сроку, установленному законом.

Что здесь важно покупателю. Первое: электронная подача не ускоряет одобрение кредита и не сокращает время на подготовку документов, она сокращает только путь пакета до реестра. Второе: проект договора в ипотечной сделке согласовывает банк, и его требования к формулировкам приоритетны — вносить правки в последний момент не получится. Третье: подпись для сделки банк выпускает на ваше имя, и после регистрации это остается вашей зоной ответственности, а не банка.

Если продавец гасит свою ипотеку деньгами покупателя, электронная регистрация встраивается в более сложную конструкцию с погашением записи о залоге. Как это устроено, я разбирал в статье о покупке квартиры с обременением по ипотеке.

Стоимость складывается из двух частей: государственная пошлина за регистрацию перехода права и плата банку или сервису за услугу. Пошлина платится в любом случае, при бумажной подаче тоже. Плата за сервис — это именно плата за посредничество и за выпуск электронных подписей.

Кто платит, закон не определяет. Это предмет договоренности сторон, и обсуждать его нужно на этапе соглашения о задатке или аванса, а не в день сделки. На практике услугу чаще оплачивает покупатель, но вариант «пополам» встречается не реже. Какие еще условия закрываются на этом этапе, я разбирал в статье о том, что должно быть в договоре купли-продажи.

Деньги на оплату услуг сервиса должны быть на счете участника заранее и отдельно от суммы сделки. Мелочь, но в день подписания она стопорит процесс ровно так же, как крупная проблема.

Сроки установлены ч. 1 ст. 16 закона о государственной регистрации недвижимости и в общем случае не зависят от формы подачи документов. Электронная подача не дает автоматического ускорения для обычной сделки купли-продажи: семь рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав.

Реальное ускорение дает не форма подачи, а нотариальное удостоверение. По нотариально удостоверенной сделке срок три рабочих дня, а если документы поданы в электронной форме — один рабочий день, следующий за днем поступления.

Считаются рабочие дни, и отсчет идет от даты приема документов реестром, а не от даты подписания. Пакет ушел в реестр вечером пятницы — отсчет начнется с понедельника.

Практический вывод для планирования: от даты сделки до раскрытия аккредитива по обычной купле-продаже закладывайте рабочую неделю с запасом, а не «пару дней, ведь все электронно».

Состав пакета такой же, как при бумажной подаче: договор, заявления сторон, документ об уплате пошлины, нотариальное согласие супруга продавца, разрешение опеки, если в сделке несовершеннолетний, кредитные документы при ипотеке.

Добавляется техническая часть, которой нет у бумажной подачи:

1. Подтвержденная учетная запись на портале государственных услуг у каждого участника.
2. Выпущенная электронная подпись у каждого, кто подписывает.
3. Смартфон с установленным приложением для подписания и доступом в интернет в момент сделки.
4. Согласованный с банком проект договора: сервисы принимают договор не в любом виде, и правки в день подписания уже не внести.

Документы, которые остаются на бумаге, тоже никуда не деваются: нотариальное согласие супруга, доверенности, справки. Их сдают по описи и забирают у второй стороны при приемке объекта.

Обязательной она не считается. Это один из способов подачи документов, и стороны вправе выбрать бумажный: через многофункциональный центр, напрямую в орган регистрации прав или через нотариуса.

На практике давление в сторону электронной регистрации возникает при ипотеке: банк заинтересован в своей технологии и включает ее в стандартный сценарий сделки. Отказаться можно, но это обсуждается до одобрения схемы, а не в день подписания.

Разумный подход такой. Электронная регистрация удобна, когда стороны в разных городах, когда сделка простая по составу и когда время критично. Когда в сделке несколько собственников, представитель по доверенности или цепочка из двух сделок, выигрыш во времени съедается согласованиями, а рисков прибавляется.

Здесь самое важное место, и его почти нигде не объясняют.

По ст. 36.2 закона о государственной регистрации недвижимости переход права собственности на объект, принадлежащий физическому лицу, по документам в электронной форме с усиленной квалифицированной подписью регистрируется только при наличии в реестре специальной записи. Эту запись вносят по заявлению самого собственника, в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления заявления. Заявление можно подать сразу по всем объектам или по одному.

Нет записи — заявление и документы возвращаются без рассмотрения. Реестр уведомляет собственника о возврате с указанием причины в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения.

То есть по умолчанию электронное отчуждение недвижимости физического лица заблокировано, и это защита от схем с подделкой подписи.

Но у правила есть исключения, перечисленные в ч. 6 той же статьи. Отсутствие записи не мешает регистрации, если документы поданы:

1. Органом государственной власти или органом местного самоуправления в случаях, предусмотренных законом.
2. Нотариусом — при личном участии правообладателя либо при сделке через представителя по нотариальной доверенности на условиях, указанных в законе.
3. Сторонами договора через технологии взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав.
4. Сторонами договора, если подпись выпущена публично-правовой компанией, указанной в законе.
5. Сторонами договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве через технологии взаимодействия застройщика с реестром.

Третий и четвертый пункты и есть банковская электронная регистрация и подписание через государственное приложение. Поэтому сделка через банк проходит без всякого предварительного заявления продавца, а самостоятельная подача электронных документов «из дома» — нет.

Отсюда практический вывод для покупателя, который встречается редко: отсутствие у продавца записи о возможности электронной регистрации не мешает сделке через банк, но реестр стоит смотреть заранее из-за смежной записи — о невозможности регистрации без личного участия правообладателя. Она вносится по ст. 36 закона по заявлению самого собственника и блокирует подачу документов кем-то другим, а значит, двигает дату сделки.

Если сторону представляет доверенное лицо, доверенность проверяется не вообще, а под конкретный способ подачи. На практике полномочий на подписание договора оказывается мало: регистратор при самостоятельной подаче сторонами проверяет полномочия представителя целиком, и в доверенности должны быть прямо названы подача заявления о государственной регистрации перехода права и уплата пошлины.

Дополнительно в электронной сделке появляется вопрос, кто именно подписывает электронной подписью — представитель или сам собственник, и чья подпись выпускается. Ответ зависит от сервиса, и его надо получить до дня сделки.

Отдельно о доверенности как о риске. При дистанционной сделке покупатель не видит собственника вообще: ни при подписании, ни при передаче документов. Если объект продает представитель, волю собственника имеет смысл зафиксировать самостоятельно — видеозвонком с записью, где собственник называет объект, цену и подтверждает, что сделка идет с его ведома. Ни один банк и ни один сервис электронной регистрации этого не делает. Что еще проверяется в такой сделке, разобрано в статье о покупке квартиры по доверенности.

Главный риск не в самой технологии, а в том, что после сделки у участника остается работающий инструмент подписания, о котором он забывает.

Электронная подпись, выпущенная для сделки, действует и дальше. Ею можно подписать не только договор купли-продажи. Поэтому после регистрации подпись имеет смысл отозвать или проверить срок ее действия, а доступ к приложению и к учетной записи на портале государственных услуг защитить двухфакторной аутентификацией.

Второй риск — технический. Сервисы сбоят: сделка не отображается у менеджера, статус не обновляется после регистрации, уведомление не приходит. Это не юридическая проблема, но она создает ощущение, что что-то пошло не так, и провоцирует лишние действия. Ориентироваться надо на запись в реестре, а не на статус в приложении банка.

Третий риск — организационный, и он же самый частый. Дистанционная сделка требует, чтобы все участники были готовы технически заранее. Один человек, не установивший приложение накануне, останавливает сделку целиком.

Клиент покупал два соседних участка. Продавец находился в Сочи, покупатели — муж и жена — в Москве, ехать на сделку никто не собирался. Схему сразу собрали под межрегиональную электронную регистрацию через банк, с запасным вариантом на случай отказа сервиса: нотариусы в двух городах по тому же принципу.

Первое, что выяснилось при подготовке: межрегиональные сделки в Сочи проводят только два офиса, и оба работают исключительно по будням. Адрес, который предложила вторая сторона, в системе банка как доступный не отображался вообще. Время сторон синхронно поставить не удалось — продавца записали чуть раньше покупателей.

За сутки до сделки всем участникам ушло одинаковое задание: зарегистрироваться в сервисе банка и установить приложение для электронной подписи, для выпуска которой нужны логин и пароль от портала государственных услуг. Формулировка была прямой: сделайте это заранее. Отдельно был составлен список «что взять с собой» персонально для каждого участника, а не общий на всех.

Один участок продавец подписывал по нотариальной доверенности от сына. Дистанционная сделка не дает увидеть собственника, поэтому в день сделки, до подписания, мы собрали короткий видеозвонок под запись со всеми участниками, включая самого собственника, и отдельно проверили действительность доверенности на дату сделки.

Не обошлось без сбоя. У менеджера в Сочи отображалась запись только на одну сделку из двух, вторую система не показывала. Решилось тем, что менеджеры видели оба кабинета сделок и скоординировались между собой. Обе сделки ушли в реестр в один вечер.

Регистрация прошла за четыре и шесть рабочих дней, аккредитивы раскрылись автоматически по выписке из реестра, в банк никто не ездил. Через неделю после регистрации покупатели прилетели в Сочи — но не на сделку, а на приемку: подписали акты приема-передачи и забрали оригиналы документов.

Вывод для покупателя. Электронная регистрация ломается не на технологии, а на организации. Проверять надо не «поддерживает ли банк электронную регистрацию», а доступен ли конкретный офис в регионе продавца, все ли участники выпустили подпись заранее и кто фиксирует волю собственника, если подписывает представитель. И отдельно держать в голове, что дистанционная регистрация не заменяет личную приемку объекта.