Регистрация перехода права собственности на квартиру после покупки

По ст. 61.2 закона о банкротстве (127-ФЗ) есть два срока.

Первый: сделку, совершенную в течение одного года до принятия судом заявления о банкротстве, можно оспорить, если встречное исполнение было неравноценным, например квартиру продали заметно дешевле рынка. Доказывать умысел сторон в этом случае не требуется, достаточно самого факта заниженной цены.

Второй: сделку в течение трех лет до принятия заявления можно оспорить, если она причинила вред кредиторам и другая сторона знала об этой цели должника. Знание предполагается, если покупатель заинтересованное лицо (родственник, аффилированное лицо) либо знал или должен был знать о признаках неплатежеспособности продавца.

Для добросовестного покупателя, который купил по рыночной цене у постороннего человека, риск оспаривания по второму основанию низкий, но не нулевой: доказать чужую осведомленность о финансовых проблемах в суде сложнее, чем разницу в цене по первому основанию. Именно заниженная цена в договоре, в том числе популярная схема «для налога», превращает обычную сделку в идеальную мишень для оспаривания.

Отдельный нюанс: если в отношении продавца уже введена процедура банкротства, при которой он теряет право самостоятельно выдавать доверенности, любая выданная им ранее доверенность на продажу автоматически прекращает действие (пп. 7 п. 1 ст. 188 ГК РФ). Если сделку по такой квартире ведет представитель по доверенности, это отдельный повод проверить продавца еще внимательнее.

Федресурс (bankrot.fedresurs.ru), раздел «Физические лица». Вводите ФИО полностью, дату рождения и регион, для точности лучше добавить ИНН, это снимает риск ошибки из-за однофамильцев. Ищите записи о введении реструктуризации долгов или реализации имущества.

Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Ищите дела с категорией «о несостоятельности (банкротстве)». Смотрите не только суд по месту нахождения квартиры, но и по месту регистрации продавца, заявление часто подают именно там.

База исполнительных производств ФССП (fssp.gov.ru). Действующие исполнительные производства сами по себе не банкротство, но прямой маркер финансовых проблем. Обратите внимание, если производство окончено из-за отсутствия у должника имущества: при общем долге от 25 тыс. до 1 млн р. и отсутствии других неоконченных производств это дает продавцу право на бесплатное банкротство через МФЦ (ст. 223.2 закона о банкротстве).

Дополнительно к этим трем стоит поднять ГАС «Правосудие» по судам общей юрисдикции, предбанкротное состояние часто сначала проявляется в обычных спорах с банками и микрофинансовыми организациями, а не сразу в деле о банкротстве.

В каждом сопровождении сделки в мою проверку продавца входит стандартная таблица, вот ее сокращенный вид:

Открытое дело о банкротстве или введенная процедура сами по себе не значат, что от сделки нужно отказаться, но продолжать ее без юриста не стоит. Финансовый управляющий вправе оспорить сделку, совершенную в такой ситуации, поэтому решение о покупке имеет смысл принимать только после того, как юрист оценит конкретную процедуру и сроки.

Это отдельная и частая ситуация: на момент сделки все было чисто, а через несколько месяцев или пару лет продавец подал на банкротство сам или это сделали его кредиторы. Три шага, которые стоит сделать в этом случае.

Первое: поднять договор купли-продажи и все платежные документы, они подтвердят рыночную цену и добросовестность сделки.

Второе: сверить дату сделки со сроками из ст. 61.2 закона о банкротстве, один год или три года, от этого зависит, насколько велик риск оспаривания.

Третье: не отвечать самостоятельно на запросы и заявления финансового управляющего, любой ответ до консультации с юристом может быть использован против вас в деле об оспаривании сделки.

Клиентка планировала купить квартиру за 35 млн р. При проверке выяснилось, что нынешний собственник приобрел эту же квартиру годом ранее за 55 млн р., при этом кадастровая стоимость объекта — 44 млн р. Продавец объяснял более низкую цену тем, что дороже квартиру сейчас не продать, а сам он год назад переплатил, и деньги нужны на пополнение оборотных средств бизнеса.

Само по себе снижение цены — еще не повод для тревоги. Но при углубленной проверке продавца выяснилось, что по данным кредитного отчета (НБКИ) он выступает поручителем по нескольким кредитам на общую сумму более 2 млрд р. При таком объеме личных финансовых обязательств риск его банкротства в случае проблем в бизнесе становится вполне реальным, а вместе с ним — и риск оспаривания сделки как совершенной по заниженной цене (тот самый механизм ст. 61.2 127-ФЗ).

По итогам проверки в юридическом заключении клиентке было рекомендовано отказаться от покупки. Кейс показывает: важно проверять не только сам факт банкротства продавца на Федресурсе и в картотеке арбитражных дел, но и его общую кредитную нагрузку, включая поручительства — формально человек может не быть банкротом ни одного дня, но при этом оставаться высокорисковым продавцом.