Регистрация перехода права собственности на квартиру после покупки

Базовый комплект со стороны сделки:

1. Заявление о государственной регистрации перехода права. Его заполняют при подаче.
2. Договор купли-продажи в нужном количестве экземпляров.
3. Паспорта сторон, а если подает представитель, нотариальная доверенность с прямым полномочием на подачу заявления и оплату пошлины.
4. Документ об уплате государственной пошлины.
5. Нотариальное согласие супруга продавца, если квартира куплена в браке.
6. Кредитный договор и закладная, если покупка в ипотеку.
7. Разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.

Экземпляров договора нужно по одному каждой стороне. Отдельный экземпляр в реестровое дело с 2021 года не передается: реестровые дела ведутся в электронном виде.

Полный разбор комплекта документов, которые собираются к сделке, я сделал в статье о документах для покупки квартиры.

Сроки установлены ч. 1 ст. 16 закона о государственной регистрации недвижимости и не зависят от формы подачи документов, если иное не установлено федеральным законом.

Привожу те, что касаются сделок с квартирами:

1. Семь рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав.
2. Девять рабочих дней, если документы приняты в многофункциональном центре.
3. Три рабочих дня по нотариально удостоверенной сделке, свидетельству о праве на наследство или свидетельству о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а при подаче таких документов в электронной форме один рабочий день, следующий за днем поступления.
4. Пять рабочих дней, если те же нотариальные документы поданы через многофункциональный центр.
5. Пять рабочих дней по регистрации ипотеки жилого помещения в органе регистрации и семь рабочих дней через многофункциональный центр.
6. Десять и двенадцать рабочих дней, если одновременно с регистрацией нужен кадастровый учет.

Считаются рабочие дни, а не календарные, и отсчет идет от даты приема документов, а не от даты сделки. Праздничная неделя в начале января или майские выходные легко превращают семь рабочих дней в две с лишним календарные недели, и это стоит учитывать, когда вы планируете переезд или согласовываете срок освобождения квартиры.

Отдельно про ожидания. Сроки из закона это предельные значения, на практике регистрация нередко проходит быстрее. Но строить схему расчетов и планы на переезд правильно от предельного срока, а не от оптимистичного.

Пошлина платится до подачи документов, ее размер установлен ст. 333.33 Налогового кодекса. Ставки менялись, в том числе в последние годы, поэтому сумму смотрите на дату подачи, а не по старой памяти или по чужой статье.

Отдельная возможность: ускоренная регистрация. По п. 15 ч. 1 и ч. 1.1 ст. 16 закона при наличии в заявлении специальной отметки и при уплате пошлины в размере, установленном п. 1.1 ст. 333.33 Налогового кодекса, регистрация проводится в срок не более одного рабочего дня, следующего за днем приема документов. Работает это по перечню видов регистрационных действий, который определяет сам орган регистрации.

Через многофункциональный центр. Самый привычный путь, к сроку добавляются два рабочих дня на пересылку.

Через нотариуса. Если сделку удостоверяет нотариус, он сам подает документы, и заявителем выступает он. Для покупателя это самый быстрый вариант.

Через банк. Сервисы электронной регистрации банков работают при ипотеке. Юридическая сила у такой регистрации полная, но для нее выпускается усиленная электронная подпись на ваше имя. После сделки эту подпись имеет смысл отозвать, чтобы она не осталась работающим инструментом в чужих руках.

Напрямую в орган регистрации прав. Этот путь сокращает срок по сравнению с многофункциональным центром.

Заявление при обычной сделке подают обе стороны, каждая по своей части, и удобнее делать это одновременно, одним визитом. Если сделку удостоверяет нотариус, заявителем выступает он сам, и присутствие сторон при подаче уже не требуется.

Выбор способа влияет не только на скорость. Он определяет, кто заявитель и чьи полномочия проверяет регистратор. Именно здесь чаще всего всплывает доверенность, которой хватает нотариусу, но не хватает для самостоятельной подачи сторонами.

Основания для приостановки перечислены в ст. 26 закона о государственной регистрации недвижимости, и их там несколько десятков. Отказ по ст. 27 наступает, если причины приостановки не устранены в отведенный срок.

Что встречается в обычных сделках с квартирами:

1. Расхождение сведений в документах: площадь, фамилия, кадастровый номер.
2. Отсутствие нужного согласия или разрешения.
3. Незакрытая запись об ипотеке или аресте.
4. Сомнения регистратора в полномочиях представителя.
5. Заявление о приостановке от одной из сторон.

Приостановка не катастрофа, но она растягивает сделку и нервирует продавца, который ждет денег. Поэтому документы вычитываются заранее, а не «донесем, если попросят».

Малоизвестная, но очень полезная запись в реестре. Собственник может внести отметку о невозможности регистрации права без его личного участия. Она делает невозможной любую регистрацию по документам, поданным не самим правообладателем.

Для покупателя это две новости. Хорошая: если такая отметка стоит у вашего продавца, риск сделки по поддельной доверенности резко падает. Плохая: пока отметка не снята, не пройдет ни электронная регистрация через банк, ни подача через нотариуса, и дату сделки придется двигать.

После покупки эту отметку имеет смысл поставить уже на себя. Это бесплатная защита от схем с подделкой документов.

Клиент покупал коммерческое помещение в срочном режиме, сделка была назначена почти сразу, времени на маневры не оставалось.

Со стороны продавца выходил представитель по нотариальной доверенности. Документ был настоящий, полномочия на подписание договора в нем стояли, и у нотариуса вопросов он не вызвал бы. Но подавать документы стороны собирались сами, а при самостоятельной подаче регистратор проверяет полномочия представителя полностью. Прямых полномочий на подачу заявления о государственной регистрации перехода права и на оплату государственной пошлины в тексте не оказалось.

Это меняло не одну бумагу, а всю конструкцию дня сделки. Варианта было три: переделывать доверенность, менять способ подачи или пересобирать сделку под нотариальное удостоверение, где заявителем выступает сам нотариус. Выбор здесь не юридический, а организационный, и делать его нужно было до подписания, а не после.

Вывод: доверенность проверяется не вообще, а под конкретный способ подачи документов. Та, что подходит для нотариальной сделки, может не подойти для подачи сторонами.
Второй эпизод, из другой сделки. По трем комнатам из четырех в реестре стояла отметка о невозможности регистрации права без личного участия собственника. Ни в одном документе, который принесли продавцы, об этом не было ни слова, нашлась она самостоятельной проверкой. Отметка блокировала любую схему подачи, кроме личной явки собственника, поэтому продавец подала заявление на снятие, и срок его готовности определил дату сделки.

Запись в реестре это финиш сделки, но не финиш дел по квартире.

Первое. Закажите выписку из ЕГРН на себя и сверьте все: фамилию, площадь, кадастровый номер, отсутствие лишних обременений. Ошибки в записи встречаются, и исправлять их проще сразу.

Второе. Подпишите акт приема-передачи, если он не подписан раньше, и снимите показания счетчиков.

Третье. Переоформите лицевые счета: управляющая организация, поставщики коммунальных ресурсов, вывоз мусора, домофон. Это занимает больше времени, чем кажется, и хвост по счетам тянется месяцами, если не заняться им в первые недели.

Четвертое. Соберите и сохраните документы для налогового вычета: договор, платежные документы, выписку. Вычет считается от суммы, которая стоит в договоре, поэтому и здесь всплывает тема занижения, разобранная в статье о рисках занижения стоимости.

Пятое. Если в доме были вопросы по эксплуатации, уточните, кто и на каком основании управляет домом, и есть ли задолженность по взносам на капитальный ремонт, которая следует за объектом.

Как проверить объект и продавца до подачи документов, разобрано в статье о проверке квартиры перед покупкой. Что происходит с деньгами на этом этапе, в материале о передаче денег. Сопровождение до записи в реестре входит в сопровождение сделки.