Какие документы нужны для покупки квартиры: что требовать у продавца

Путаница здесь стоит дорого, поэтому развожу понятия.

Правоустанавливающий документ это основание, из которого право возникло: договор, свидетельство о наследстве, решение суда, договор приватизации. Он объясняет, почему квартира принадлежит продавцу.

Правоподтверждающий документ это запись в реестре и выписка из ЕГРН. Она показывает, что право зарегистрировано за конкретным человеком на конкретную дату.

Свидетельства о государственной регистрации права на бумаге больше не выдают, и их отсутствие у продавца не проблема. Проблема, когда основание и запись в реестре не совпадают между собой: разные площади, разные доли, разные фамилии после смены. Такие расхождения устраняются продавцом до сделки, а не после.

Отдельно смотрю на давность основания. Документ 1990-х годов сам по себе не хуже свежего договора, но он часто существует только в бумажном виде и хранится у собственника в единственном экземпляре. Если основание утрачено, восстановить его придется до сделки, через архив или нотариуса, и это недели, а не дни.

Отдельный блок, который чаще всего пытаются пройти на честном слове.

Квартира, приобретенная в браке, по общему правилу относится к общему имуществу супругов, и для ее продажи нужно нотариально удостоверенное согласие супруга. Это требование п. 3 ст. 35 Семейного кодекса.

Важная деталь из практики: согласие должно называть именно тот объект, который продается. Согласие на исходный участок до его раздела или на квартиру со старыми характеристиками не подходит.

Если продавец говорит, что никогда не был женат, паспорт этого не подтверждает: штамп ставится добровольно. Здесь работает только нотариальное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

Со стороны покупателя ситуация обратная: согласие супруга на покупку по общему правилу не требуется, оно подразумевается. Иногда его просит банк или нотариус, и тогда проще оформить, чем спорить.

Сведения о том, кто зарегистрирован в квартире, нужны всегда. Но полагаться на одну бумагу нельзя.

Выписку из домовой книги в прежнем виде общей справкой сейчас не выдают, а многофункциональный центр формирует сведения из той же базы, к которой имеет доступ сам собственник. Своих проверочных полномочий там нет, поэтому документ подтверждает не больше, чем знает сам собственник.

Что делаю практически. Прошу продавца показать актуальные сведения о зарегистрированных, требую снятия всех с учета до сделки и переношу это в договор отдельным пунктом. Для покупателя главный гарант это штамп о снятии с регистрационного учета в паспорте плюс заверение продавца в договоре о том, что лиц, сохраняющих право пользования, нет.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса).

Три условия закон называет прямо:

1. Предмет. В договоре должны быть сведения, позволяющие определенно установить передаваемый объект: адрес, кадастровый номер, площадь, расположение в составе другого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса).
2. Цена. Договор должен предусматривать цену имущества (ст. 555 Гражданского кодекса).
3. Люди с правом пользования. Если в квартире живут лица, сохраняющие право пользования после продажи, перечень таких лиц с указанием их прав относится к существенным условиям (п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса).

К договору обычно идут: акт приема-передачи, расписки или банковские документы по расчетам, согласие супруга, доверенности, а при долевой собственности нотариальное удостоверение сделки.

Отдельно про занижение цены: сумма в договоре это ровно та сумма, на которую вы защищены. Почему это важнее скидки, я разбирал в статье о рисках занижения стоимости в договоре.

Комплект, собранный за месяц до сделки, к дате подписания частично устаревает.

Выписка из ЕГРН актуальна на момент выдачи и ни минутой дольше. Между просмотром и сделкой может появиться запрет на регистрационные действия, залог или новый собственник, поэтому выписку я заказываю повторно прямо перед подписанием.

Справки о долгах по коммунальным платежам обычно берут за несколько дней до сделки, иначе платежи следующего месяца остаются за кадром.

Сведения о зарегистрированных нужны свежие: снятие с учета и постановка происходят в любой день.

Нотариальное согласие супруга формально бессрочно, если в нем не указан срок, но в нем должен быть описан именно продаваемый объект в его актуальных характеристиках.
Доверенность проверяется в реестре в день сделки, а не в день знакомства с представителем.

Комплектность это половина дела. Вторая половина это содержание.

1. Совпадение реквизитов. Фамилии, паспортные реквизиты, адрес и кадастровый номер должны совпадать во всех документах до буквы.
2. Даты. Документ, выданный до перепланировки или до раздела объекта, описывает уже не ту квартиру.
3. Подписи и полномочия. Кто подписал документ и был ли он на это уполномочен.
4. Страницы. Документ, присланный фотографиями первой и последней страницы, не проверен. Просите все страницы целиком.
5. Читаемость. Скан, на котором не видно печати или номера, к работе не принимается.

Клиент покупал квартиру и два машиноместа у банка. Объект был для банка непрофильным активом, весь комплект готовила его юридическая служба, и клиент считал, что раз продавец банк, документы можно не вычитывать.

Вычитали. Два документа заставили перестроить сделку.

Первый, проект договора. Моментом оплаты в нем считалось зачисление денег на счет банка, а срок стоял «в день сделки». То есть при обычном межбанковском переводе покупатель попадал бы на пени со следующего дня, ничего не нарушив. Юридически спорить было почти не с чем, поэтому сделку поставили на первую половину дня, а деньги заранее перевели в тот же банк, чтобы платеж прошел внутри него и дошел в тот же день.

Второй, доверенность подписанта. Банк присылал не ту доверенность, что была указана в договоре: то реквизиты не совпадали, то приходил неактуальный документ. Вопрос не закрывался до последнего, финальное сообщение по нему ушло за час до подписания, и до этого момента было непонятно, состоится ли сделка вообще.

Отдельно я запросил документ, по которому банк получил квартиру, соглашение об отступном. Суммы там разрешили закрыть, они не были нужны: документ запрашивался ради сведений о предыдущем собственнике, потому что проверять историю по данным человека проще, чем по банку. По машиноместам затребовал документы БТИ, в реестре не было планировки.

Вывод: комплект документов это не список для галочки. Один пункт в проекте договора меняет время сделки и выбор банка для расчетов, другой ставит под вопрос саму возможность подписания.