Покупка машиноместа: документы и риски

До закона 2016 года, который ввел машиноместо как объект, места в паркингах оформляли долями в праве на нежилое помещение — весь паркинг целиком. Такие доли продаются и сейчас.

Что важно знать о доле:

Старые машиноместа сохраняют силу. Объект, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места и права на который были зарегистрированы до вступления в силу закона 2016 года, признается машино-местом независимо от его соответствия минимально допустимым размерам, а замены ранее выданных документов не требуется (ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ).

Долю можно выделить в машиноместо. Если до вступления в силу этого закона были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения для размещения транспортных средств, каждый участник вправе выделить в натуре свою долю посредством определения границ машино-места и зарегистрировать право собственности на машино-место. Согласие иных участников не требуется, если участник представит соглашение всех сособственников или решение общего собрания о порядке пользования (ч. 3 ст. 6 того же закона). Если такого согласия, соглашения или решения нет, закон предусматривает особый порядок выдела: участник обеспечивает кадастровые работы по подготовке технического плана машино-места, и кадастровый инженер согласует его местоположение с остальными участниками долевой собственности (ч. 3.1 и 3.2 ст. 6 в редакции Федерального закона от 23.11.2024 № 403-ФЗ).

Преимущественное право. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец доли обязан письменно известить их о намерении продать долю с указанием цены и других условий, и только если они не купят долю в течение месяца или письменно откажутся, он вправе продать ее любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Для машиноместа, оформленного долей, Конституционный Суд в 2023 году установил временное правило: впредь до изменения регулирования суды отказывают сособственнику гаража в преимущественном праве покупки такой доли, если по обстоятельствам дела машиноместо фактически предназначено для индивидуального использования и принадлежит конкретному лицу (Постановление КС РФ от 18.04.2023 № 18-П). В 2024 году закон изменен: появился порядок выдела машиноместа без согласия соседей, о нем ниже. Поэтому при покупке доли надежнее соблюсти процедуру извещения сособственников по статье 250 ГК, а еще надежнее — покупать уже выделенное машиноместо.

Практически это значит, что покупка доли в паркинге возможна, но требует больше проверки: какое место закреплено за продавцом, на основании чего, и есть ли соглашение или решение собрания о порядке пользования.

Если сособственники паркинга не дали согласия и нет ни соглашения, ни решения собрания о порядке пользования, закон описывает процедуру выдела по шагам (ч. 3.2 – 3.11 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ в редакции закона от 23.11.2024 № 403-ФЗ):

1. Участник долевой собственности заказывает кадастровые работы по подготовке технического плана будущего машиноместа. Кадастровый инженер согласует его местоположение с остальными участниками, используя проектную документацию здания и документы, по которым приобретена доля.
2. Кадастровый инженер публикует извещение о предстоящем выделе в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных актов, размещает его на досках объявлений в самом паркинге, а если машиноместо в многоквартирном доме, — во всех подъездах.
3. Участники вправе ознакомиться с проектом технического плана и в срок не менее тридцати календарных дней со дня опубликования извещения направить кадастровому инженеру и в орган регистрации прав письменные обоснованные возражения.
4. Если возражений нет, местоположение машиноместа считается согласованным. Если возражения есть, кадастровый инженер проводит собрание с возразившими участниками; если на нем возражения сняты и это подтверждено их подписями в протоколе, местоположение тоже считается согласованным. В остальных случаях выдел возможен только через суд.

Образование машиноместа таким способом не должно нарушать права других участников долевой собственности или собственников машиномест, делать невозможным использование иных машиномест и создавать угрозу безопасной эксплуатации (ч. 3.2 ст. 6).

Что получает собственник выделенного машиноместа. До прекращения общей долевой собственности на паркинг он имеет право пользования общим имуществом, право голосовать на общем собрании собственников помещений и машиномест и несет бремя содержания общего имущества (ч. 4 ст. 6). Общая долевая собственность на паркинг прекращается со дня выдела доли последним участником и регистрации им права на машиноместо, а оставшееся имущество, необходимое для прохода и проезда к машиноместам, становится общим имуществом собственников (ч. 5 ст. 6).

Для покупателя отсюда практический вывод: купить долю и потом выделить машиноместо можно, но это отдельная процедура со сроками и возможным судом. Если продавец уже выделил место и зарегистрировал право на машиноместо, покупка проще и безопаснее.

Даже отдельное машиноместо не живет само по себе. С 1 октября 2023 года в ГК действуют общие правила: собственникам недвижимых вещей, расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения их общих потребностей (п. 1 ст. 259.1 ГК РФ), а доля в этом имуществе следует судьбе права собственности на недвижимую вещь и не может быть отчуждена отдельно от нее (п. 2 ст. 259.2 ГК РФ). Эти правила применяются к правоотношениям, возникшим после 1 октября 2023 года, а имущество, которое уже отвечает признакам общего, переходит в общую долевую собственность в порядке, определенном федеральным законом (ч. 2 и 3 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ). Для паркинга, где машиноместа выделялись из долей, действует еще и специальное правило о проездах из ч. 5 ст. 6 закона № 315-ФЗ, о нем выше. Поэтому перед покупкой стоит выяснить, как в конкретном паркинге оформлены проезды и кто их содержит.

Собственник недвижимой вещи вправе получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников, от лиц, на которых возложено хранение такой информации (п. 5 ст. 259.1 ГК РФ). Перед покупкой стоит воспользоваться этим и запросить решения собраний по паркингу: размер платы за содержание, правила въезда, споры.

Имущественный налоговый вычет при покупке предоставляется в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории России жилых домов, квартир, комнат или долей в них, а также земельных участков для индивидуального жилищного строительства и участков под приобретаемыми домами (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Машиноместа в этом перечне нет. Поэтому рассчитывать на имущественный вычет при покупке машиноместа не стоит, а если машиноместо покупается вместе с квартирой, цену квартиры и машиноместа в договоре лучше указывать раздельно.

В подземном паркинге многоквартирного дома встречаются три разные ситуации, и выглядят они на месте одинаково.

1. Машиноместо — отдельный объект. В ЕГРН есть объект «машино-место» с кадастровым номером, границами и правом продавца. Это обычная покупка недвижимости.
2. Доля в паркинге. В ЕГРН — нежилое помещение, у продавца доля в праве на него, а конкретное место определено соглашением или решением собрания. Это покупка доли со всеми особенностями из предыдущего раздела.
3. Общее имущество дома. Паркинг не оформлен ни на кого как самостоятельный объект и используется как часть общего имущества. Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений, не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (п. 2 ст. 141.4 ГК РФ). Купить такое место нельзя: можно только договориться о пользовании по правилам дома.

Отличить их можно только по документам. Табличка с номером на стене и ключ от ворот ни о чем не говорят.

Минимальный набор:

1. Выписка из ЕГРН на объект: вид объекта (машино-место или помещение), кадастровый номер, правообладатель, доля, обременения. Как ее читать, я разбирал в статье о выписке из ЕГРН.
2. Документ-основание права продавца: договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве с актом, решение суда.
3. Технический план или документы БТИ, если в выписке нет плана с расположением места на этаже. Без них не сверить, что место в документах и место на полу — одно и то же.
4. Для доли в паркинге — соглашение сособственников или решение общего собрания о порядке пользования, где закреплено конкретное место.
5. Справка об отсутствии долгов за содержание паркинга, если он обслуживается отдельно.
6. Согласие супруга продавца, если место нажито в браке, — о нем следующий раздел.

Проверка продавца здесь такая же, как при покупке квартиры: суды, банкротство, исполнительные производства.

В новостройке машиноместо до сдачи дома как объекта недвижимости еще нет: образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается (п. 6 ст. 141.4 ГК РФ). Поэтому до завершения строительства машиноместо как готовый объект недвижимости купить нельзя: с застройщиком заключают договор участия в долевом строительстве, а право собственности на машиноместо оформляют после того, как дом построен.

Что проверить в договоре с застройщиком:

- описание будущего машиноместа: номер, этаж, площадь, план с расположением;
- что по договору передается именно машиноместо как отдельный объект, а не доля в праве на паркинг;
- срок передачи и порядок подписания акта.

Если машиноместо покупается по уступке у первого дольщика, к этому добавляется проверка самой уступки, о ней я писал в статье о переуступке по ДДУ.

Правило об ипотеке в силу закона при покупке в кредит сформулировано для жилья: жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Машиноместо — нежилой объект, и это правило к нему не относится. Если залог машиноместа оформляется договором об ипотеке, в таком договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства (п. 1 ст. 9 того же закона).

Условия кредита на машиноместо у каждого банка свои, и их стоит узнать до аванса.

Что чаще всего всплывает уже после денег:

1. Продавали машиноместо, а в ЕГРН оказалась доля в праве на весь паркинг.
2. Место в выписке и место на полу не совпадают, а плана с расположением нет.
3. Паркинг оказался общим имуществом дома, и купить место нельзя в принципе.
4. Продавец машиноместа в браке, а нотариального согласия супруга нет.
5. По паркингу есть долги за содержание или споры между собственниками мест.
6. Машиноместо в долевой собственности, а соглашения или решения собрания о порядке пользования нет, и какое место закреплено за продавцом, не видно ни из одного документа.
7. Продавец обещает, что выделит машиноместо из доли после сделки, но процедура выдела не начата, а ее исход зависит от возражений соседей и, возможно, от суда.
8. Цена машиноместа и квартиры в договоре не разделена, хотя налоговые и юридические последствия у них разные.

Для покупателя — нет. Нотариальное согласие другого супруга закон требует для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, для сделки с обязательной нотариальной формой или подлежащей обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ). Покупатель распоряжается деньгами, а не таким имуществом, поэтому действует общее правило: при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого (п. 2 ст. 35 СК РФ).

Для продавца — да, если машиноместо нажито в браке и входит в общее имущество супругов: продажа — это распоряжение, и нужен нотариальный документ. Без него супруг продавца вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ). Поэтому согласие супруга продавца — обязательный документ в пакете покупателя.

В 2024 году я вел для клиента альтернативную сделку: продажу ее однокомнатной квартиры и покупку другой, в доме с подземным паркингом. Риелтор говорила, что место в паркинге можно будет оформить в собственность, пусть и через суд. Вопрос с местом остался за ней.

Сделку закрыли, а после нее начались вопросы. Председатель ТСЖ сообщил клиенту, что по решению общего собрания собственников подземные гаражи отнесены к общему имуществу, собственники имеют только право пользования, и оформить гараж в собственность нельзя даже через суд: для его отчуждения нужно согласие всех жильцов. Получалось, что обещание риелтора оформить место «через суд» не стоило ничего.

Мой ответ клиенту был такой: сначала выяснить у риелтора, что именно она делает для оформления права собственности и какие шаги планирует, а дальше разбираться по документам. Из того, что прислали, ничего не было понятно: действительно ли после стройки весь паркинг отошел в общую собственность, и насколько законно такое решение собственников, если изначально предполагалась передача машиномест в частную собственность.

Развязка через несколько месяцев оказалась мирной. По протоколу ТСЖ подземные гаражи отнесены к общему имуществу жильцов и распределены по квартирам. Клиент получила ключи и пользуется местом, которое закреплено за ее квартирой. Место досталось ей вместе с квартирой, но собственником этого места она не стала.

Что важно в этой истории. Машиноместо в паркинге может оказаться чем угодно: отдельной недвижимостью, долей или общим имуществом. Устные обещания риелтора про «оформим через суд» ничего не стоят, пока нет документа, из которого видно, какой у места статус. Если бы за место нужно было платить отдельно, проверять его статус следовало бы до денег, а не после.