Определение порядка пользования квартирой

Лучший и самый быстрый вариант — договориться без суда. Соглашение о порядке пользования заключают все участники долевой собственности, ведь по закону пользование идет по соглашению всех участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Что стоит прописать в соглашении:

1. Какие жилые комнаты переходят в пользование каждого сособственника, с указанием площади по техническому плану.
2. Какие помещения остаются в общем пользовании: кухня, коридор, санузел, балкон, кладовая.
3. Порядок оплаты коммунальных услуг и расходов на содержание квартиры.
4. Порядок доступа: передача ключей, правила посещения, вселение членов семьи.
5. Можно ли сдавать свою комнату и на каких условиях.
6. Компенсацию, если кто-то получает в пользование меньше площади, чем приходится на его долю.

Соглашение лучше заключать письменно и подписывать всеми сособственниками: так проще подтвердить, о чем именно договорились, если позже кто-то откажется его соблюдать. У соглашения есть и процессуальный смысл: Пленум Верховного Суда говорит о праве требовать определения порядка пользования в суде, если этот порядок не установлен соглашением сторон (п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8).

Если договориться не получилось, любой сособственник может обратиться в суд с иском об определении порядка пользования (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Ключевое разъяснение дал Пленум Верховного Суда. Невозможность раздела имущества или выдела из него доли не исключает права участника заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8).

Отсюда три критерия, на которых строится иск:

- Сложившийся порядок. Кто и в какой комнате фактически живет и как долго.
- Нуждаемость. Кому квартира нужна для проживания. На практике ее подтверждают документами о том, кто живет вместе с сособственником, о детях, о здоровье.
- Реальная возможность совместного пользования. Можно ли жить в квартире вместе, сколько в ней изолированных комнат, есть ли конфликт.

Что можно просить в иске об определении порядка пользования:

1. Передать в пользование истцу конкретную изолированную комнату, а остальным сособственникам — другие комнаты.
2. Оставить в общем пользовании кухню, коридор, санузел и другие вспомогательные помещения.
3. Обязать ответчиков не чинить препятствий в пользовании квартирой и передать ключи.
4. Если предоставить истцу часть квартиры, соразмерную доле, невозможно, — взыскать компенсацию с тех, кто пользуется частью квартиры, приходящейся на долю истца (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

К иску прикладывают выписку из ЕГРН о размере долей, технический план или поэтажный план с экспликацией помещений, документы о фактическом проживании и расходах, доказательства препятствий в пользовании: обращения, переписку, отказ передать ключи.

Если сособственник не пускает истца в квартиру, требования о передаче ключей и о нечинении препятствий удобно заявить в том же иске, что и требование об определении порядка пользования: так суд рассмотрит доступ в квартиру и порядок пользования вместе.

Самый частый спорный момент — комнаты не совпадают с долями. Например, доли равные по 1/2, а комнаты площадью 18 и 11 кв. м, или у одного собственника доля 1/3, но изолированной комнаты такой площади в квартире нет.

Здесь важно разъяснение Пленума: суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, а также нуждаемость каждого и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума № 6/8).

А разницу в площади закон предлагает закрыть компенсацией. Если участнику невозможно предоставить во владение и пользование часть имущества, соразмерную его доле, он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Требовать ее можно именно от тех, кто фактически пользуется частью квартиры, приходящейся на долю истца. Например, при долях по 1/2 и комнатах 18 и 11 кв. м тот, кому досталась меньшая комната, может ставить вопрос о компенсации, если предоставить ему часть квартиры, соразмерную доле, невозможно, а другой сособственник пользуется частью, приходящейся на его долю.

Если доля совсем маленькая и предоставить в пользование соразмерное ей помещение нельзя, сособственники рассматривают и другой путь — выкуп доли. Суд может обязать выплатить собственнику доли компенсацию даже без его согласия, но только когда доля незначительна, не может быть реально выделена и у собственника нет существенного интереса в использовании общего имущества (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Частая ситуация: один сособственник живет в квартире, сменил замки и не пускает второго. Формально у второго есть доля, а фактически пользоваться квартирой он не может.

Право на пользование в этой ситуации следует из закона: участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (п. 2 ст. 247 ГК РФ). А если договориться о пользовании нельзя, порядок устанавливает суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Что делать собственнику, которого не пускают:

1. Направить другому сособственнику письменное требование передать ключи и обеспечить доступ, сохранить доказательства отправки.
2. Зафиксировать отказ: ответ, переписку, обращения в полицию или управляющую компанию, если они были.
3. Предложить проект соглашения о порядке пользования.
4. Если договориться не удалось, заявить в суд требования вместе: об определении порядка пользования, о передаче ключей и о том, чтобы ответчик не чинил препятствий.
5. Если предоставить в пользование комнату, соразмерную доле, нельзя, рассчитать компенсацию за пользование частью квартиры, приходящейся на вашу долю, и заявить ее к тем, кто этой частью пользуется (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Обратная ситуация тоже встречается: сособственник, который годами не жил в квартире, вдруг требует ключи. Его право на владение и пользование закон тоже признает (п. 2 ст. 247 ГК РФ), но при определении порядка пользования суд учтет сложившийся порядок и нуждаемость каждого (п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8).

Ниже — дела из обзоров Верховного Суда по смежным спорам о компенсации и выкупе доли. Они хорошо показывают, где заканчиваются возможности порядка пользования.

Бывшие супруги и конфликт. В деле из Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2022) бывшая жена с двумя детьми жила в двухкомнатной квартире площадью 44,5 кв. м, где бывшему мужу принадлежало 12/100. После расторжения брака он вновь вселился, между сторонами был конфликт, дошло до привлечения его к административной ответственности за побои, и мать с детьми были вынуждены выехать. Выдел доли бывшего мужа в натуре и предоставление ему соответствующего помещения в пользование были технически невозможны, и спор шел о принудительной выплате компенсации за его долю. Верховный Суд указал, что суд должен выяснить, может ли квартира использоваться всеми сособственниками для проживания без нарушения прав собственников, имеющих большую долю, и есть ли возможность предоставить ответчику в пользование изолированное помещение, соразмерное его доле (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2022)).

Выкуп доли не гарантирован. В деле из Обзора № 1 (2021) истцу принадлежали 2/9 в праве на две комнаты и 1/3 в праве на комнату в трехкомнатной квартире. Он потребовал от сестры-пенсионера и племянника выплатить ему компенсацию за доли, а ответчики указывали, что он был вселен в квартиру решением суда. Верховный Суд указал, что безусловной обязанности выкупить долю у других участников нет, а суд должен исследовать их возражения и материальную возможность (п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2021)). Практический вывод: требование о выкупе доли не гарантирует результата, поэтому стоит оценивать и вариант с порядком пользования, право на который сохраняется и при невозможности выдела доли (п. 37 Постановления Пленума № 6/8).

Собственник, который не живет в квартире. В деле из Обзора № 4 (2016) собственник 58/100 квартиры потребовала выплатить ответчику компенсацию за его долю 7/100. Ответчик проживал в другом субъекте и не поддерживал отношений с истцом. Верховный Суд указал, что правило о принудительной выплате компенсации распространяется не только на требования выделяющегося собственника, но и на требования остальных участников при конкретных обстоятельствах (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2016)). Значит, собственник крупной доли может ставить вопрос о выкупе, если есть все условия абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Общий вывод: когда сособственнику можно предоставить в пользование помещение и совместное пользование реально, спор решает порядок пользования. Когда нельзя, в ход идут компенсация по п. 2 ст. 247 ГК РФ и, при условиях абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, выкуп доли.

Отдельно оговорюсь: статья касается квартир в общей долевой собственности. Муниципальные квартиры, занимаемые по договору социального найма, в нее не входят.

Когда решение получено, проверьте, что в нем указаны:

- конкретные комнаты с номерами и площадью по техническому плану, переданные в пользование каждому сособственнику;
- помещения, оставленные в общем пользовании;
- размер и порядок выплаты компенсации, если суд ее взыскал.

Порядок пользования — это не раздел квартиры и не выдел доли. Поэтому, если позже один из сособственников захочет продать свою долю постороннему лицу, у остальных есть преимущественное право покупки по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан письменно известить остальных о намерении продать долю постороннему с указанием цены и других условий (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Подробнее — в статье о преимущественном праве покупки доли в квартире.

Порядок пользования часто связан с деньгами. Закон дает для этого две опоры.

Расходы. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Поэтому даже тот, кто в квартире не живет, остается обязан нести расходы соразмерно доле. Порядок оплаты коммунальных услуг стоит отдельно прописать в соглашении о порядке пользования.

Доходы. Плоды, продукция и доходы от использования имущества в долевой собственности поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ). Если один из сособственников сдает всю квартиру и забирает арендную плату себе, а иного соглашения нет, остальные вправе претендовать на свою часть дохода. Правила о сдаче лучше заранее согласовать в соглашении о порядке пользования.

Чек-лист для сособственника, который хочет определить порядок пользования:

1. Получить выписку из ЕГРН о долях и технический план с площадями комнат.
2. Попробовать договориться и направить проект соглашения остальным сособственникам.
3. Собрать доказательства сложившегося порядка: кто и в какой комнате живет и как долго.
4. Собрать доказательства нуждаемости: дети, состояние здоровья, кто живет вместе с вами.
5. Подготовить требования: конкретные комнаты, общие помещения, ключи и доступ, компенсация, если часть, соразмерную доле, предоставить нельзя.
6. Подать иск с приложением собранных документов.