Преимущественное право покупки доли в квартире

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Как отправлять. Способы извещения закон не определяет. По рекомендациям ФНП извещение может быть направлено продавцом самостоятельно либо по его просьбе передано нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства РФ о нотариате (п. 2.2 Методических рекомендаций). Бесспорным подтверждением направления извещения ФНП называет выданное нотариусом свидетельство о передаче извещения сособственнику (п. 2.3 Методических рекомендаций).

На практике я всегда советую второй способ. Нотариус сам готовит текст, сам отправляет письмо и выдает свидетельство. Если потом сособственник скажет, что ничего не получал, у продавца будет документ, который не оспоришь.

Что указать в извещении. Цену и другие условия продажи. И здесь есть тонкость, о которой мало кто думает заранее. Предложенная сособственникам цена становится планкой: если они откажутся, продавать постороннему лицу дешевле нельзя, ведь право сособственника — купить по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Дороже — можно. Поэтому цену в извещении стоит указывать аккуратно, с учетом того, за сколько вы реально готовы продать.

Кому отправлять. Собственнику, а не тому, кто живет в соседней комнате. Звучит очевидно, но в сделке, о которой я расскажу ниже, именно на этом едва не пришлось начинать все заново.

Куда отправлять. Вопрос адреса ФНП тоже разбирает: бесспорным подтверждением считается свидетельство нотариуса о направлении извещения при условии, что оно направлено по правильно определенному адресу (п. 2.3 Методических рекомендаций). Если адрес сособственника неизвестен, это нужно обсуждать с нотариусом до отправки.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Ключевой вопрос — что считать днем извещения. ФНП отвечает так: срок исчисляется не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения (п. 2.7 Методических рекомендаций со ссылкой на ст. 165.1 ГК РФ).

Что это значит на практике:

- месяц не начинается в день, когда вы или нотариус отправили письмо;
- если сособственник забрал письмо, месяц считается с этого дня;
- если сособственник не забирает письмо, затягивать сделку бесконечно он не может: письмо, вернувшееся за истечением срока хранения, считается доставленным;
- закон говорит о месяце, а не о тридцати днях, и дату окончания срока лучше сверить с нотариусом.

Отдельный срок есть у пострадавшего сособственника. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). ФНП уточняет, что эти три месяца считаются с момента, когда сособственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 1.5 Методических рекомендаций).

Ждать месяц не обязательно. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ). По рекомендациям ФНП отказу сособственника не обязательно должно предшествовать письменное извещение продавца (п. 3.1 Методических рекомендаций).

Форма отказа. Закон требует письменной формы. ФНП разъясняет, что бесспорное подтверждение отказа — нотариально оформленный документ: отказ от покупки отвечает признакам сделки и удостоверяется нотариусом как односторонняя сделка, а свидетельствование подлинности подписи на таком документе не допускается (п. 3.2 Методических рекомендаций). Если же нотариусу представлен отказ в простой письменной форме, нотариус вправе отложить совершение нотариального действия и направить запрос сособственнику (п. 3.3 Методических рекомендаций).

Практический вывод: простой письменный отказ законен, но может затянуть сделку, потому что нотариус захочет перепроверить. Нотариальный отказ снимает вопрос сразу.

Если сособственник — ребенок. Преимущественное право покупки — имущественное право, и отказ от него может уменьшать объем прав сособственника. Поэтому на отказ несовершеннолетнего от покупки требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, и нотариус должен установить наличие такого разрешения (п. 3.4 Методических рекомендаций со ссылкой на п. 2 ст. 37 ГК РФ и п. 3 ст. 60 СК РФ). Если в квартире есть детская доля, закладывайте время на опеку.

Комнаты в коммуналке часто стоят на отдельном кадастровом учете и формально это не доли в одной квартире. Но закон распространяет на них то же правило: при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в этой коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ (ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ).

Значит, продавец комнаты должен известить собственников других комнат в этой квартире так же, как сособственников доли: письменно, с ценой и условиями, и выждать месяц либо получить их отказы. Покупателю комнаты нужно проверить, кто собственники остальных комнат, и убедиться, что каждый из них извещен или отказался.

На практике в коммуналках есть специфические сложности:

- соседи могут не совпадать с собственниками: в комнате живет один человек, а собственник другой;
- у комнат бывает несколько собственников, в том числе дети.

Все это видно из выписок из ЕГРН по каждой комнате. Как их читать и чего они не покажут, я разбирал в статье о том, что показывает выписка из ЕГРН.

Что будет при нарушении. Сособственник, чье право нарушено, вправе требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). ФНП отдельно подчеркивает, что совладелец, чьи права нарушены, не может требовать признания сделки недействительной (п. 1.5 Методических рекомендаций). Для покупателя это все равно потеря: доля или комната уходит сособственнику, а покупатель остается с требованием вернуть деньги.

Для продавца:

Для покупателя:

Осенью 2024 года ко мне обратился клиент, который вел продажу комнаты своей мамы в коммунальной квартире в Щелково. Комната стояла на отдельном кадастровом учете, в квартире были и другие комнаты с другими собственниками. Покупатель нашелся через риелтора.

Сначала стоял вопрос, нужно ли вообще извещать соседей. Ситуацию мы обсуждали с нотариусом, и нотариус тоже сказал, что лучше подстраховаться и сделать отказы. Я посоветовал направить соседям официальное письменное предложение купить комнату через нотариуса и ждать месяц, а цену в предложении выбирать с запасом: продать потом дешевле, чем предложено соседям, уже нельзя, дороже можно.

В начале ноября один из соседей пришел к нотариусу вместе с клиентом и подписал нотариальный отказ. Второй соседке ушло письмо через нотариуса.

Тут риелтор покупателя начала торопить: «да зачем эти отказы, давайте так заключим сделку». Клиент ответил ровно то, что я считаю правильным: он не готов проводить сделку без документа об отказе от преимущественного права, потому что это чревато разборками после продажи. И его мама как продавец в таком споре неизбежно участвовала бы.

Соседка забрала письмо 23 ноября, и с этого дня пошел месяц. А в начале декабря выяснилось главное: собственником комнаты, где жила соседка, была не она, а ее отец. Извещение нужно направлять собственнику, а не тому, кто живет за стенкой. Я сразу задал вопрос: уверены ли мы, что собственник именно этот человек? Клиент выяснил через нотариуса, что собственник действительно он, и предложение решили направить заново, уже на его имя.

Развязка оказалась неожиданной и хорошей. В январе 2025 года отец соседки сам решил купить комнату. Я проверил его по реестрам: паспорт действующий, долгов по налогам нет, судов, исполнительных производств и банкротства нет. Подготовил договор, а на сделку покупатель принес нотариальное согласие супруги на покупку. 23 января 2025 года стороны подписали договор в банке с безналичной оплатой через сервис безопасных расчетов и электронной регистрацией. После регистрации и получения мамой клиента денег стороны подписали акт приема-передачи.

Что показывает эта сделка. Преимущественное право — не формальность, которую можно пропустить, если риелтор торопит. И правильно его соблюсти — значит проверить, кто собственник, отправить извещение через нотариуса, правильно посчитать месяц и держать на руках документы, которые подтвердят все это через год, если кто-то решит спорить.