Как проверить риелтора перед сделкой

Мошенники нередко используют название и логотип известного агентства. Признаки подделки:

• в договоре указаны реквизиты другой организации, чем на сайте и в рекламе;
• офиса по адресу нет или там работает другая компания;
• деньги предлагают перевести на карту физического лица, а не на счет агентства;
• «сотрудник» не может показать документ, подтверждающий его полномочия.

Проверка простая: найти официальный сайт агентства самостоятельно, а не по ссылке из объявления, позвонить по номеру с сайта и уточнить, работает ли у них этот человек и заключен ли с вами договор.

Отношения с риелтором — это обычно договор возмездного оказания услуг: исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик — оплатить их (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре (п. 1 ст. 781 ГК РФ).

Отсюда главное правило: все, за что вы платите, должно быть записано в договоре. При чтении договора проверьте:

1. Предмет. Какие именно действия совершает риелтор: подбор вариантов, показы, переговоры, проверка документов, сопровождение на сделке, регистрация. Общая формулировка «оказание услуг по сделке» не позволяет понять, что сделано, а что нет.
2. Цена и момент оплаты. Сумма или процент, и когда возникает обязанность платить: после подписания договора купли-продажи, после регистрации перехода права или в другой момент.
3. Что считается результатом. Если оплата привязана к сделке, в договоре должно быть понятно, что будет при срыве сделки по вине продавца, покупателя или по обстоятельствам, за которые никто не отвечает.
4. Штрафы и неустойки. Условия о штрафе за «обход» агентства или за отказ от услуг нужно читать особенно внимательно.
5. Сторона договора. Договор подписывается с тем лицом, которое указано в реестре, а подпись сотрудника подтверждается доверенностью или иным документом.

Если невозможность исполнения возникла по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 781 ГК РФ). Если невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 3 ст. 781 ГК РФ).

Можно. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). Для гражданина, который заказывает услуги для личных нужд, то же правило закреплено в законе о защите прав потребителей: потребитель вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору (ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

Практически это значит:

• отказаться от риелтора можно, уведомив его, лучше письменно, а потребителю закон прямо разрешает сделать это в любое время;
• при отказе нужно оплатить фактически понесенные исполнителем расходы (п. 1 ст. 782 ГК РФ), а уже оказанные услуги — по условиям договора (п. 1 ст. 781 ГК РФ);
• попросите исполнителя письменно расписать, из чего складываются эти расходы.

Исполнитель, в свою очередь, вправе отказаться от исполнения обязательств лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (п. 2 ст. 782 ГК РФ).

Добросовестный риелтор не скрывает документов, не торопит без причины и не просит деньги в обход понятной схемы расчетов. Насторожиться стоит, если:

1. Просит передать деньги ему лично — наличными или на личную карту, а не продавцу через банк или нотариуса.
2. Не показывает документы на квартиру до внесения задатка или показывает только копии и фотографии.
3. Торопит со сделкой, ссылаясь на «других покупателей», и отговаривает от проверки юристом.
4. Предлагает занизить цену в договоре или оформить продажу как дарение: при встречной оплате договор не признается дарением, и к нему применяются правила п. 2 ст. 170 ГК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ).
5. Не знакомит с продавцом до сделки и предлагает подписать документы по доверенности без возможности поговорить с собственником.
6. Отказывается подписывать договор на свои услуги или дает подписать договор с одной организацией, а деньги просит перевести другой.

Как устроены типичные схемы мошенничества на сделках с жильем и как от них защититься, разбираю в статье о мошенничестве при покупке квартиры.

Самый частый риск — расчеты. Задаток, аванс и основная сумма должны идти продавцу по понятной схеме, а не «через агентство на время». Безопасные способы — аккредитив, депозит нотариуса или сервис безопасных расчетов банка, где деньги получает продавец при наступлении условий, указанных в договоре, например после регистрации перехода права. Как работает аккредитив и что проверить в его условиях, разбираю в статье об аккредитиве при покупке квартиры.

Если агентство берет у вас деньги в качестве задатка или аванса «для продавца», нужно понимать, на каком основании и по какому документу. Расписка или договор должны прямо говорить, кто получил деньги, за что и на каких условиях они возвращаются.

Объем работы риелтора определяет договор с ним: исполнитель оказывает услуги по заданию заказчика (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Если юридической проверки объекта и продавца в задании нет, ее стоит поручить отдельно. Поэтому перед сделкой полезно разделить задачи:

• риелтор ищет объект, организует показы и переговоры, согласует сроки;
• юрист проверяет историю квартиры, продавца, долги и риски оспаривания сделки, готовит или проверяет договор и схему расчетов.

Это не противопоставление, а распределение ответственности: каждый отвечает за свою часть по своему договору.

Ответы на эти вопросы помогают понять, с кем вы работаете, еще до первой оплаты:

1. Кто сторона договора: агентство, ИП или вы лично? Какие у вас реквизиты?
2. Какие действия входят в услугу, а какие оплачиваются отдельно?
3. В какой момент возникает обязанность платить: после подписания договора купли-продажи или после регистрации перехода права?
4. Что будет с оплатой, если сделка сорвется по вине продавца или банка?
5. Кто проверяет документы на квартиру и продавца, и что именно входит в эту проверку?
6. Как будут проходить расчеты с продавцом, и через какой банк или нотариуса?
7. Кто составляет договор купли-продажи, и можно ли показать его проект юристу заранее?
8. Сколько сделок агентство провело в этом районе и с такими объектами?

Уклончивые ответы на вопросы о сторонах договора, о моменте оплаты и о схеме расчетов — повод продолжить поиск. Добросовестный исполнитель отвечает на них сразу и готов закрепить ответы в договоре.

1. Получить ИНН и ОГРН агентства и проверить статус в реестре.
2. Убедиться, что договор подписывает именно это агентство, а сотрудник действует по документу о полномочиях.
3. Прочитать в договоре предмет, цену, момент оплаты и условия при срыве сделки (п. 1 ст. 779, ст. 781 ГК РФ).
4. Проверить условия о штрафах за отказ от услуг: заказчик вправе отказаться, оплатив фактически понесенные расходы исполнителя (п. 1 ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона о защите прав потребителей).
5. Не передавать деньги риелтору лично и не переводить их на карту физического лица.
6. Отдельно поручить юридическую проверку квартиры и продавца, если ее нет в договоре с риелтором.