Покупка комнаты в коммунальной квартире
Комната в коммуналке — самый доступный способ получить собственное жилье в большом городе, и спрос на такие объекты стабильно высокий. Но юридически это не маленькая квартира. Вместе с комнатой покупатель получает долю в кухне, коридоре и санузле, соседей с преимущественным правом покупки и правила, которые не действуют при покупке обычной квартиры. Если нарушить преимущественное право соседей, любой из них в течение трех месяцев вправе через суд требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Разберу, что именно покупается вместе с комнатой, как работает отказ соседей от покупки, когда нужен нотариус, что проверить в договоре и документах и какие подводные камни встречаются чаще всего.
Комната в коммуналке: что покупается вместе с комнатой
Жилищный кодекс называет комнату отдельным видом жилого помещения наряду с жилым домом и квартирой (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).
В коммунальной квартире комнаты принадлежат разным людям, а помещения, которые обслуживают больше одной комнаты, — кухня, коридор, санузел, кладовые — принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности. Закон называет их общим имуществом в коммунальной квартире (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ).
Из этого следуют четыре правила, которые важно знать покупателю:
1. Доля в общем имуществе привязана к площади комнаты. Доля собственника комнаты в праве на общее имущество коммунальной квартиры пропорциональна размеру общей площади его комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).
2. Доля следует за комнатой. Доля в общем имуществе следует судьбе права собственности на комнату, а при переходе права к покупателю его доля равна доле прежнего собственника (ч. 3 и 4 ст. 42 ЖК РФ).
3. Отдельно долю в общем имуществе продать нельзя. Собственник комнаты не вправе выделять в натуре свою долю в общем имуществе квартиры, отчуждать ее или совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на комнату (ч. 5 ст. 42 ЖК РФ).
4. Расходы на общее имущество тоже делятся по долям. Собственники комнат несут бремя расходов на содержание общего имущества коммунальной квартиры, а доля обязательных расходов каждого определяется его долей в праве на это имущество (ст. 43 ЖК РФ).
Кроме доли в общем имуществе самой квартиры, собственник комнаты получает и долю в общем имуществе многоквартирного дома. Она пропорциональна сумме общей площади комнаты и той площади общих помещений квартиры, которая приходится на его долю (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ). Поэтому покупателю полезно знать не только площадь комнаты, но и площадь кухни, коридора и санузла: от этого зависит доля в доме и, как следствие, участие в расходах.
Отдельно стоит помнить, что изменить размер общего имущества в коммунальной квартире можно только с согласия всех собственников комнат путем переустройства и (или) перепланировки (ч. 2 ст. 41 ЖК РФ). Если продавец обещает, что часть коридора «можно присоединить к комнате», без согласия всех соседей это обещание ничего не стоит.
В коммунальной квартире комнаты принадлежат разным людям, а помещения, которые обслуживают больше одной комнаты, — кухня, коридор, санузел, кладовые — принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности. Закон называет их общим имуществом в коммунальной квартире (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ).
Из этого следуют четыре правила, которые важно знать покупателю:
1. Доля в общем имуществе привязана к площади комнаты. Доля собственника комнаты в праве на общее имущество коммунальной квартиры пропорциональна размеру общей площади его комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).
2. Доля следует за комнатой. Доля в общем имуществе следует судьбе права собственности на комнату, а при переходе права к покупателю его доля равна доле прежнего собственника (ч. 3 и 4 ст. 42 ЖК РФ).
3. Отдельно долю в общем имуществе продать нельзя. Собственник комнаты не вправе выделять в натуре свою долю в общем имуществе квартиры, отчуждать ее или совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на комнату (ч. 5 ст. 42 ЖК РФ).
4. Расходы на общее имущество тоже делятся по долям. Собственники комнат несут бремя расходов на содержание общего имущества коммунальной квартиры, а доля обязательных расходов каждого определяется его долей в праве на это имущество (ст. 43 ЖК РФ).
Кроме доли в общем имуществе самой квартиры, собственник комнаты получает и долю в общем имуществе многоквартирного дома. Она пропорциональна сумме общей площади комнаты и той площади общих помещений квартиры, которая приходится на его долю (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ). Поэтому покупателю полезно знать не только площадь комнаты, но и площадь кухни, коридора и санузла: от этого зависит доля в доме и, как следствие, участие в расходах.
Отдельно стоит помнить, что изменить размер общего имущества в коммунальной квартире можно только с согласия всех собственников комнат путем переустройства и (или) перепланировки (ч. 2 ст. 41 ЖК РФ). Если продавец обещает, что часть коридора «можно присоединить к комнате», без согласия всех соседей это обещание ничего не стоит.
Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире: права соседей
Главная особенность сделки — преимущественное право соседей. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
Порядок такой:
- соседи-собственники вправе купить комнату по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ);
- продавец обязан известить их в письменной форме о намерении продать комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий (п. 2 ст. 250 ГК РФ);
- если соседи не купят комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу (там же);
- если все соседи в письменной форме откажутся от покупки, комнату можно продать постороннему раньше месячного срока (там же).
Именно письменный отказ соседей от покупки и ищут люди, которые не хотят ждать месяц. Для покупателя важно другое: отказаться должны все собственники других комнат, и отказ должен быть письменным. Если отказались не все, ждать придется до истечения месяца со дня извещения.
Подробно механику преимущественного права, включая отличия для долей, я разбирал в статье о преимущественном праве покупки доли в квартире и комнаты.
Порядок такой:
- соседи-собственники вправе купить комнату по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ);
- продавец обязан известить их в письменной форме о намерении продать комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий (п. 2 ст. 250 ГК РФ);
- если соседи не купят комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу (там же);
- если все соседи в письменной форме откажутся от покупки, комнату можно продать постороннему раньше месячного срока (там же).
Именно письменный отказ соседей от покупки и ищут люди, которые не хотят ждать месяц. Для покупателя важно другое: отказаться должны все собственники других комнат, и отказ должен быть письменным. Если отказались не все, ждать придется до истечения месяца со дня извещения.
Подробно механику преимущественного права, включая отличия для долей, я разбирал в статье о преимущественном праве покупки доли в квартире и комнаты.
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: что проверить покупателю
Извещение соседей отправляет продавец, но последствия ошибки ложатся на покупателя. При продаже с нарушением преимущественного права любой другой участник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Проще говоря, сосед может через суд занять место покупателя в договоре.
Поэтому до сделки стоит увидеть:
1. Само извещение. Оно должно быть письменным и содержать цену и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
2. Доказательства извещения каждого соседа-собственника. Месячный срок считается со дня извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ), поэтому нужны документы, подтверждающие дату извещения каждого соседа.
3. Совпадение условий. Преимущественное право действует по цене, за которую комната продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Сверьте, что цена и условия в договоре с вами совпадают с теми, что были в извещении.
4. Письменные отказы, если продажа идет раньше месячного срока: отказаться должны все остальные собственники комнат.
5. Список собственников комнат по выписке из ЕГРН. Извещение нужно направить именно собственникам, поэтому проверьте, кто сейчас записан собственником каждой комнаты.
Уступить преимущественное право покупки кому-то другому сосед не может (п. 4 ст. 250 ГК РФ), поэтому если вместо соседа на сделку претендует его родственник или знакомый, это не преимущественное право.
Поэтому до сделки стоит увидеть:
1. Само извещение. Оно должно быть письменным и содержать цену и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
2. Доказательства извещения каждого соседа-собственника. Месячный срок считается со дня извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ), поэтому нужны документы, подтверждающие дату извещения каждого соседа.
3. Совпадение условий. Преимущественное право действует по цене, за которую комната продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Сверьте, что цена и условия в договоре с вами совпадают с теми, что были в извещении.
4. Письменные отказы, если продажа идет раньше месячного срока: отказаться должны все остальные собственники комнат.
5. Список собственников комнат по выписке из ЕГРН. Извещение нужно направить именно собственникам, поэтому проверьте, кто сейчас записан собственником каждой комнаты.
Уступить преимущественное право покупки кому-то другому сосед не может (п. 4 ст. 250 ГК РФ), поэтому если вместо соседа на сделку претендует его родственник или знакомый, это не преимущественное право.
Покупка доли комнаты в коммунальной квартире
Иногда продается не комната целиком, а доля в праве собственности на комнату: например, комната принадлежит двум наследникам, и один продает свою половину. Здесь действуют дополнительные правила.
Во-первых, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Исключения есть, например когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке (там же).
Во-вторых, преимущественное право здесь точно есть у сособственника самой комнаты: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Нужно ли извещать еще и собственников других комнат, стоит решить до сделки по документам конкретной квартиры.
В-третьих, нотариус обязателен и тогда, когда комната принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
В-четвертых, правило о неотделимости доли в общем имуществе квартиры сохраняется: собственник комнаты не вправе передавать долю в общем имуществе отдельно от права на комнату (ч. 5 ст. 42 ЖК РФ).
Покупка доли в комнате — самый сложный вариант. В одной комнате с покупателем остается другой сособственник, а в квартире — соседи. Перед такой покупкой стоит трезво оценить, как вы будете пользоваться жильем.
Во-первых, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Исключения есть, например когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке (там же).
Во-вторых, преимущественное право здесь точно есть у сособственника самой комнаты: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Нужно ли извещать еще и собственников других комнат, стоит решить до сделки по документам конкретной квартиры.
В-третьих, нотариус обязателен и тогда, когда комната принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
В-четвертых, правило о неотделимости доли в общем имуществе квартиры сохраняется: собственник комнаты не вправе передавать долю в общем имуществе отдельно от права на комнату (ч. 5 ст. 42 ЖК РФ).
Покупка доли в комнате — самый сложный вариант. В одной комнате с покупателем остается другой сособственник, а в квартире — соседи. Перед такой покупкой стоит трезво оценить, как вы будете пользоваться жильем.
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
К договору купли-продажи комнаты применяются общие правила о продаже недвижимости. На что обратить внимание:
- Форма. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
- Предмет. В договоре должны быть сведения, позволяющие определенно установить недвижимость, в том числе сведения, определяющие ее расположение в составе другого недвижимого имущества; без них договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). Для комнаты это особенно важно: в договоре должно быть видно, какая именно комната в какой квартире продается.
- Цена. Договор должен предусматривать цену, без письменно согласованного условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
- Лица с правом пользования. Существенным условием договора продажи квартиры или части квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, закон называет перечень этих лиц с указанием их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Комната — это часть квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ), поэтому правило касается и ее.
- Передача. Передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения ее покупателю и подписания документа о передаче, а уклонение от подписания такого документа считается отказом от исполнения обязанности передать или принять имущество (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
- Регистрация. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона должна возместить убытки от задержки (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Что еще стоит прописать в договоре и как его читать покупателю, разбираю в статье о том, что должно быть в договоре купли-продажи квартиры.
- Форма. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
- Предмет. В договоре должны быть сведения, позволяющие определенно установить недвижимость, в том числе сведения, определяющие ее расположение в составе другого недвижимого имущества; без них договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). Для комнаты это особенно важно: в договоре должно быть видно, какая именно комната в какой квартире продается.
- Цена. Договор должен предусматривать цену, без письменно согласованного условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
- Лица с правом пользования. Существенным условием договора продажи квартиры или части квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, закон называет перечень этих лиц с указанием их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Комната — это часть квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ), поэтому правило касается и ее.
- Передача. Передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения ее покупателю и подписания документа о передаче, а уклонение от подписания такого документа считается отказом от исполнения обязанности передать или принять имущество (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
- Регистрация. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права, а уклоняющаяся сторона должна возместить убытки от задержки (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Что еще стоит прописать в договоре и как его читать покупателю, разбираю в статье о том, что должно быть в договоре купли-продажи квартиры.
Покупка комнаты в коммунальной квартире: документы
Список документов для комнаты шире, чем для квартиры, из-за соседей. Минимальный набор:
1. Выписка из ЕГРН на комнату: собственник, основание права, ограничения и обременения.
2. Выписки из ЕГРН на остальные комнаты квартиры: из них видно, кто собственники и кому направлять извещение.
3. Документ-основание права продавца: договор, свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность.
4. Извещения соседей о продаже и подтверждения их получения либо письменные отказы соседей от покупки.
5. Сведения о зарегистрированных в комнате лицах: они нужны, чтобы понять, есть ли лица, сохраняющие право пользования, которых нужно включить в договор (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
6. Нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если комната приобретена в браке и относится к общему имуществу: для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, такое согласие необходимо (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ).
7. Согласие органа опеки, если в комнате проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи, о чем известно органу опеки, и при этом затрагиваются их права (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Что показывает выписка из ЕГРН и каких рисков она не раскрывает, подробно разбираю в статье о выписке из ЕГРН.
1. Выписка из ЕГРН на комнату: собственник, основание права, ограничения и обременения.
2. Выписки из ЕГРН на остальные комнаты квартиры: из них видно, кто собственники и кому направлять извещение.
3. Документ-основание права продавца: договор, свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность.
4. Извещения соседей о продаже и подтверждения их получения либо письменные отказы соседей от покупки.
5. Сведения о зарегистрированных в комнате лицах: они нужны, чтобы понять, есть ли лица, сохраняющие право пользования, которых нужно включить в договор (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
6. Нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если комната приобретена в браке и относится к общему имуществу: для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, такое согласие необходимо (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ).
7. Согласие органа опеки, если в комнате проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи, о чем известно органу опеки, и при этом затрагиваются их права (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Что показывает выписка из ЕГРН и каких рисков она не раскрывает, подробно разбираю в статье о выписке из ЕГРН.
Комната в коммуналке в доме под реновацию
Для Москвы есть отдельный сценарий. Если дом включен в программу реновации, собственнику взамен его жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение (ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»).
Для комнат в коммуналке закон делает важную оговорку: взамен освобождаемой комнаты в коммунальной квартире предоставляется отдельная квартира, а предоставление комнаты в коммунальной квартире или доли в праве на отдельную квартиру не допускается (ч. 10 ст. 7.3 того же закона). Если комната в общей собственности, договор заключается со всеми собственниками, доли в праве на новое жилье соответствуют прежним, а совместная собственность остается совместной (ч. 21 ст. 7.3 того же закона).
Это повод внимательно проверить статус дома до покупки. Решение о реновации публикуется в официальных изданиях Москвы и размещается на официальном сайте (ч. 6 ст. 7.1 того же закона).
Для комнат в коммуналке закон делает важную оговорку: взамен освобождаемой комнаты в коммунальной квартире предоставляется отдельная квартира, а предоставление комнаты в коммунальной квартире или доли в праве на отдельную квартиру не допускается (ч. 10 ст. 7.3 того же закона). Если комната в общей собственности, договор заключается со всеми собственниками, доли в праве на новое жилье соответствуют прежним, а совместная собственность остается совместной (ч. 21 ст. 7.3 того же закона).
Это повод внимательно проверить статус дома до покупки. Решение о реновации публикуется в официальных изданиях Москвы и размещается на официальном сайте (ч. 6 ст. 7.1 того же закона).
Покупка комнаты в коммунальной квартире: подводные камни
Самые частые риски при покупке комнаты:
1. Нарушенное преимущественное право. Сосед, которого не известили или известили на других условиях, может в течение трех месяцев требовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
2. Неполные отказы. Продажа раньше месячного срока допускается, только если от покупки письменно отказались все остальные собственники (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
3. Обещания о перепланировке. Изменить размер общего имущества можно только с согласия всех собственников комнат (ч. 2 ст. 41 ЖК РФ).
4. Доля вместо комнаты. Если в ЕГРН у продавца не комната, а доля в праве на нее, сделку по общему правилу удостоверяет нотариус (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ), а преимущественное право есть как минимум у сособственника комнаты (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
5. Люди с правом пользования. Если в комнате проживают лица, сохраняющие право пользования после продажи, их перечень с указанием прав — существенное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
6. Общие расходы. Расходы на содержание кухни, коридора и санузла распределяются по долям (ст. 43 ЖК РФ), поэтому до сделки стоит выяснить, как соседи делят платежи и есть ли споры.
7. Неясный предмет договора. Без сведений, позволяющих определенно установить комнату, в том числе ее расположение в составе квартиры, договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
1. Нарушенное преимущественное право. Сосед, которого не известили или известили на других условиях, может в течение трех месяцев требовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
2. Неполные отказы. Продажа раньше месячного срока допускается, только если от покупки письменно отказались все остальные собственники (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
3. Обещания о перепланировке. Изменить размер общего имущества можно только с согласия всех собственников комнат (ч. 2 ст. 41 ЖК РФ).
4. Доля вместо комнаты. Если в ЕГРН у продавца не комната, а доля в праве на нее, сделку по общему правилу удостоверяет нотариус (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ), а преимущественное право есть как минимум у сособственника комнаты (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
5. Люди с правом пользования. Если в комнате проживают лица, сохраняющие право пользования после продажи, их перечень с указанием прав — существенное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
6. Общие расходы. Расходы на содержание кухни, коридора и санузла распределяются по долям (ст. 43 ЖК РФ), поэтому до сделки стоит выяснить, как соседи делят платежи и есть ли споры.
7. Неясный предмет договора. Без сведений, позволяющих определенно установить комнату, в том числе ее расположение в составе квартиры, договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
Порядок покупки комнаты в коммунальной квартире по шагам
Последовательность, при которой большинство рисков снимается до передачи денег:
1. Получить выписки из ЕГРН на комнату и на остальные комнаты квартиры.
2. Проверить основание права продавца, семейное положение и состав зарегистрированных лиц.
3. Убедиться, что продавец письменно известил всех собственников других комнат о цене и условиях, и проверить даты получения извещений.
4. Дождаться истечения месяца со дня извещения либо получить письменные отказы всех соседей.
5. Если продается доля в комнате, по общему правилу готовить нотариальную сделку (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
6. Подписать договор с точным описанием комнаты, ценой, перечнем лиц с правом пользования, если они есть, и передаточный акт.
7. Подать документы на регистрацию перехода права и провести расчеты безопасным способом после регистрации или с условием о ней.
1. Получить выписки из ЕГРН на комнату и на остальные комнаты квартиры.
2. Проверить основание права продавца, семейное положение и состав зарегистрированных лиц.
3. Убедиться, что продавец письменно известил всех собственников других комнат о цене и условиях, и проверить даты получения извещений.
4. Дождаться истечения месяца со дня извещения либо получить письменные отказы всех соседей.
5. Если продается доля в комнате, по общему правилу готовить нотариальную сделку (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
6. Подписать договор с точным описанием комнаты, ценой, перечнем лиц с правом пользования, если они есть, и передаточный акт.
7. Подать документы на регистрацию перехода права и провести расчеты безопасным способом после регистрации или с условием о ней.
В покупке комнаты больше участников, чем кажется: продавец, соседи, сособственники, иногда супруг и опека. Если хотите, чтобы сделку не развернули через суд, закажите сопровождение сделки купли-продажи: проверю продавца и извещения соседей, подготовлю договор и проведу расчеты так, чтобы комната осталась за вами.
Дмитрий Молчанов
Ваш юрист по недвижимости
- Практический опыт в отрасли с 2015 года
- Сопровождаю сделки купли-продажи квартир, домов и коммерческой недвижимости
- Юридическая проверка объекта недвижимости и продавца перед сделкой
Нужна помощь юриста по недвижимости?
Напишите в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь
Напишите в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь
- Вопрос:Нужно ли согласие соседей на покупку комнаты в коммунальной квартире?Ответ:Соседи-собственники комнат имеют преимущественное право покупки. Продавец обязан письменно известить их о цене и условиях, и продать комнату постороннему можно через месяц со дня извещения или раньше, если все они письменно откажутся.
- Вопрос:Что будет, если продавец не известил соседей о продаже комнаты?Ответ:Любой сосед-собственник в течение трех месяцев вправе через суд требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
- Вопрос:Можно ли купить комнату без доли в кухне и коридоре?Ответ:Нет. Доля в общем имуществе коммунальной квартиры следует судьбе права на комнату и не может передаваться отдельно от нее.
- Вопрос:Нужен ли нотариус при покупке комнаты в коммунальной квартире?Ответ:Если продается доля в праве на комнату, сделка по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению, хотя есть исключения, например когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке. Для договора продажи недвижимости Гражданский кодекс требует письменной формы в виде одного документа, подписанного сторонами. Нотариус обязателен и тогда, когда комната принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
- Вопрос:Что получит собственник комнаты в коммуналке при реновации в Москве?Ответ:Взамен комнаты в коммунальной квартире предоставляется отдельная квартира. Комнату в коммуналке или долю в праве на квартиру взамен предоставить нельзя.
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
Телеграм канал "Легкая недвижка"
Рассказываю о своей работе и кейсах. Наглядно показываю, что сфера недвижимости может быть для вас комфортной, легкой и безопасной