Покупка квартиры в доме под реновацию

Взамен освобождаемой квартиры собственник получает равнозначное жилое помещение. Закон определяет его через три требования одновременно (ч. 2 ст. 7.3 Закона № 4802-1):

- Площадь и комнаты. Жилая площадь и количество комнат не меньше, чем в освобождаемой квартире, а общая площадь больше.
- Отделка и благоустройство. Квартира соответствует стандартам благоустройства Москвы и имеет улучшенную отделку по требованиям нормативного акта города.
- Район. Квартира находится в том же районе Москвы, где расположен дом под реновацию, в границах на 1 января 2017 года. Для Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов — в границах того же округа.

Еще несколько правил, которые влияют на расчет покупателя:

- равнозначное или равноценное жилое помещение предоставляется без взимания доплаты (ч. 23 ст. 7.3);
- с письменного согласия собственника равнозначное жилье может быть предоставлено в другом районе Москвы при наличии соответствующего помещения в этом районе (ч. 27 ст. 7.3);
- если для квартиры из четырех и более комнат нет возможности предоставить одно равнозначное помещение, с письменного согласия собственника может быть предоставлено несколько помещений, в совокупности соответствующих требованиям к равнозначному жилью (ч. 26 ст. 7.3);
- взамен комнаты в коммунальной квартире предоставляется отдельная квартира, а комната в коммуналке или доля в квартире взамен не предоставляются (ч. 10 ст. 7.3);
- если квартира в общей собственности, договор заключается со всеми собственниками, и на новую квартиру возникает общая собственность в тех же долях либо совместная собственность, если она была совместной (ч. 21 ст. 7.3);
- собственники освобождаются от взносов на капитальный ремонт со дня утверждения программы реновации (ч. 14 ст. 7.3).

Предоставление равнозначной квартиры оформляется договором между собственником и уполномоченным органом исполнительной власти Москвы (ч. 4 ст. 7.3). Такой договор подлежит заключению в обязательном порядке, и к нему применяются правила о мене с учетом особенностей закона о статусе столицы (ч. 5 ст. 7.3).

Вместо равнозначной квартиры собственник на основании письменного заявления вправе получить за освобождаемое жилье равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения. Стоимость равноценного помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого, определяемой по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (ч. 3 ст. 7.3 Закона № 4802-1).

Здесь три ограничения, о которых покупатель должен знать заранее:

1. Короткий срок. Заявление можно направить в течение двадцати дней со дня получения собственником проекта договора с условием о равнозначной квартире (ч. 3 ст. 7.3). Срок считается со дня получения проекта договора собственником, поэтому до сделки выясните, получал ли продавец проект и когда.
2. Обременения. Выплаты равноценного возмещения в денежной форме не вправе требовать собственник квартиры, в отношении которой зарегистрированы ограничения прав или обременения (ч. 3 ст. 7.3). Поэтому до сделки стоит понять, какие ограничения и обременения будут зарегистрированы на квартиру после покупки, если вы рассчитываете на деньги вместо новой квартиры.
3. Дети и недееспособные. Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, денежное возмещение собственникам не предоставляется (ч. 22 ст. 7.3).

К договору с денежным возмещением применяются правила о купле-продаже, а к договору с равноценной квартирой — правила о мене (ч. 7 и 8 ст. 7.3).

Покупка старой квартиры в доме программы связана с рисками, которых нет у обычной вторички.

Сроки и суд. Если договор о переходе права собственности не заключен в течение тридцати дней со дня получения собственником проекта договора, уполномоченный орган Москвы вправе обратиться в суд одновременно с требованиями о понуждении к заключению договора, об освобождении квартиры, о снятии с регистрационного учета, о передаче квартиры в собственность Москвы и о государственной регистрации перехода права (ч. 13 ст. 7.3 Закона № 4802-1). Покупая квартиру на поздней стадии, выясните, получал ли продавец проект договора и когда.

Лица с правом пользования. Лица, имеющие право пользования квартирой в доме под реновацию, утрачивают это право после заключения договора о переходе права собственности и приобретают на тех же условиях право пользования предоставленной квартирой (ч. 20 ст. 7.3). Иными словами, если в покупаемой квартире есть люди с правом пользования, они переедут вместе с вами в новую. Какие проблемы создают такие жильцы и как их выписывают через суд, разбираю в статье о выселении прописанного из квартиры через суд.

Обременения переезжают. Зарегистрированные ограничения или обременения не препятствуют регистрации перехода права к Москве, а одновременно с регистрацией права на новую квартиру регистрируются ограничения или обременения в отношении нее (ч. 16 ст. 7.3). При аресте, запрете на совершение действий или залоге как мере пресечения заключение договора — основание для перехода этих ограничений на новую квартиру (ч. 17 ст. 7.3). Чистота новой квартиры зависит от чистоты старой.

Список в договоре с городом. В договоре о переходе права собственности указывается перечень лиц, имеющих право пользования освобождаемой квартирой и приобретающих права на новую (ч. 9 ст. 7.3). Если продавец уже подписал договор с городом, этот перечень стоит увидеть до сделки.

Собственники и наниматели, которым предоставляются в собственность равнозначные квартиры, вправе по письменному заявлению приобрести за доплату квартиры большей площади и (или) с большим количеством комнат. Порядок устанавливает нормативный акт Москвы. Для доплаты можно использовать в том числе материнский капитал, жилищные субсидии, жилищные сертификаты и иные источники (ч. 24 ст. 7.3 Закона № 4802-1).

Для покупателя старой квартиры это означает, что право на доплату за большую площадь есть у собственника, которому предоставляется равнозначная квартира. Если вы рассчитываете на такую доплату, ее условия и порядок стоит изучить по актам Москвы до сделки.

Вторая популярная ситуация — покупка новой квартиры, которую участник программы уже получил взамен старой. Такие квартиры продаются как обычная вторичка, но есть особенности.

1. Основание права продавца. Продавец получил квартиру по договору с городом о переходе права собственности (ч. 4 ст. 7.3 Закона № 4802-1). Право собственности на квартиру в новом доме, построенном за счет Москвы через Московский фонд реновации жилой застройки или подведомственную городу организацию, может быть зарегистрировано без предварительной регистрации права собственности Москвы на эту квартиру (ч. 18 ст. 7.3).
2. Люди с правом пользования. Лица, которые имели право пользования старой квартирой, приобретают на тех же условиях право пользования новой (ч. 20 ст. 7.3). Поэтому у продавца стоит запросить договор с городом и проверить перечень таких лиц (ч. 9 ст. 7.3).
3. Обременения. Если на старой квартире были зарегистрированы ограничения или обременения, они регистрируются в отношении новой (ч. 16 ст. 7.3).
4. Наследство. Если собственник умер до заключения договора с городом, договор заключается в нотариальной форме доверительным управляющим наследственным имуществом в интересах наследников. До принятия наследства собственником новой квартиры в ЕГРН указывается Москва, и вносятся сведения о невозможности залога, аренды, обременения и отчуждения квартиры (ч. 19 ст. 7.3). Такие отметки в выписке — повод разобраться, кто вправе продавать квартиру.

Что показывает выписка из ЕГРН и как читать отметки об ограничениях, разбираю в статье о выписке из ЕГРН.

Квартиру, полученную по реновации, продают по договору купли-продажи. В законе о регистрации есть одна особенность, связанная с реновацией: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу удостоверяются нотариусом, но это не требуется при переходе права на жилое помещение по закону о статусе столицы, кроме случая сделки доверительного управляющего при смерти собственника (п. 4 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ч. 19 ст. 7.3 Закона № 4802-1). Это исключение касается самого договора с городом. Последующая продажа доли в полученной квартире идет по общим правилам.

Продавцу важно другое — налог.

Для квартир по реновации в Налоговом кодексе есть специальное правило о сроке владения. При продаже жилого помещения или доли в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в Москве, в срок владения новой квартирой включается срок владения освобожденной (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Какой минимальный срок применяется, зависит от того, как была получена старая квартира. Если право собственности на освобожденное жилье было получено при соблюдении хотя бы одного из условий п. 3 ст. 217.1 НК РФ, применяется трехлетний срок (абз. 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Среди этих условий — получение жилья по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением и отсутствие у налогоплательщика иного жилья на дату регистрации перехода права (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В остальных случаях минимальный срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Конституционный Суд в 2026 году признал правило о зачете срока владения при реновации в Москве не противоречащим Конституции в той мере, в какой оно введено для защиты законных ожиданий граждан и наиболее полной компенсации потерь, вызванных выкупом жилья в связи с включением дома в программу (п. 1 резолютивной части Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П). В части, где такой же порядок не предусмотрен для жилья, предоставленного взамен освобожденного по другому решению властей, которое прекращает право помимо воли гражданина, норма признана неконституционной, но на московскую реновацию это не влияет (п. 1 и 2 того же Постановления).

Пример. Человек владел квартирой в пятиэтажке четыре года, купил ее, а не получил по наследству или в дар. Затем он получил новую квартиру по реновации и продает ее через год. Общий срок владения — пять лет, и пятилетний минимальный срок в этом случае соблюден.

Для покупателя старой квартиры правило работает так же: его срок владения новой квартирой будет считаться с даты, когда он стал собственником старой. Подробнее о сроках и исключениях — в статье о минимальном сроке владения квартирой без налога.

Чек-лист для покупателя старой квартиры в доме программы:

1. Проверить по официальным источникам Москвы, включен ли дом в программу реновации и принято ли решение о реновации (ч. 2 и 6 ст. 7.1 Закона № 4802-1).
2. Выяснить, получал ли продавец проект договора с городом и когда: от этой даты зависят двадцатидневный срок на заявление о денежном возмещении и тридцатидневный срок до обращения города в суд (ч. 3 и 13 ст. 7.3).
3. Если договор с городом уже подписан, изучить его, включая перечень лиц с правом пользования (ч. 9 ст. 7.3).
4. Проверить, кто имеет право пользования квартирой: эти лица перейдут в новую квартиру на тех же условиях (ч. 20 ст. 7.3).
5. Проверить ограничения и обременения в ЕГРН: они перейдут на новую квартиру (ч. 16 и 17 ст. 7.3).
6. Если планируете деньги вместо квартиры, учесть: денежное возмещение невозможно, если зарегистрированы ограничения прав или обременения, либо если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (ч. 3 и 22 ст. 7.3).
7. Рассчитать налог при будущей продаже новой квартиры с учетом зачета срока владения (абз. 2 и 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).