Покупка квартиры по жилищному сертификату

Выплата не выдается наличными. Социальная выплата предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке (п. 48 Правил).

Сроки здесь жесткие:

• владелец сертификата в течение 3 месяцев с даты выдачи сдает его в банк для заключения договора банковского счета и открытия счета (п. 48 Правил);
• сертификат, представленный в банк по истечении 3-месячного срока, банком не принимается; владелец вправе заявить о замене сертификата (п. 46, 48 Правил);
• договор банковского счета заключается на срок, оставшийся до истечения срока действия сертификата (п. 49 Правил).

В договоре банковского счета банку может быть предоставлено право перечислять поступившие средства в оплату договора купли-продажи жилого помещения, на основании которого зарегистрировано право на приобретенное жилье, или договора участия в долевом строительстве или уступки (п. 49 Правил).

Распорядитель счета в пределах срока действия договора банковского счета вправе приобрести на первичном или вторичном рынке жилья на территории субъекта РФ, указанного в сертификате, у физических и юридических лиц жилое помещение, отвечающее требованиям ст. 15 и 16 Жилищного кодекса, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта (п. 53 Правил).

Что это значит на практике:

1. Регион. Покупать можно только в субъекте, указанном в сертификате. Если в сертификате указаны Москва, Санкт-Петербург или Севастополь, допускается покупка соответственно в Московской области, Ленинградской области или Республике Крым (абз. 3 п. 53 Правил).
2. Способ покупки. Договор купли-продажи жилого помещения, договор участия в долевом строительстве или договор уступки прав требований по нему (абз. 1 п. 53 Правил).
3. Вид жилья. Жилое помещение по Жилищному кодексу; к жилым помещениям относятся, в частности, квартира, часть квартиры и комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).
4. Доля. Допускается покупка доли в праве собственности, но только если в результате сделки жилое помещение полностью поступает в общую долевую собственность владельца сертификата и членов его семьи (абз. 1 п. 53 Правил).
5. Запрет на аварийное жилье. Нельзя купить жилое помещение, признанное непригодным для проживания, или помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (абз. 2 п. 53 Правил).

Перед подписанием договора квартиру нужно проверить по всем этим признакам. Как проверить квартиру перед покупкой по шагам, разбираю в статье о проверке квартиры перед покупкой.

Социальная выплата не может быть использована на приобретение жилого помещения у близких родственников: супруга, дедушки и бабушки, внуков, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер (п. 53(1) Правил).

Из этого правила есть одно исключение: можно купить у родственников долю в праве общей собственности на жилое помещение, если в результате жилое помещение полностью поступает в общую долевую собственность владельца сертификата и членов его семьи (там же). Например, если квартира уже частично принадлежит семье владельца сертификата, выкупить оставшуюся долю у родственника можно.

Владелец сертификата вправе приобрести жилье не только в пределах средств социальной выплаты, но и с использованием собственных и (или) заемных (кредитных) средств, а также материнского (семейного) капитала (п. 54 Правил).

Если для покупки используются средства граждан, не указанных в сертификате, или материнский капитал, доля площади, приходящаяся на владельца сертификата и указанных в нем членов семьи, должна быть не меньше отношения размера социальной выплаты к стоимости жилья по договору (п. 54 Правил).

Если часть цены оплачивается кредитом, в банк вместе с другими документами представляется кредитный договор в случаях, указанных в Правилах (п. 55 Правил).

Приобретаемое жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата (п. 55 Правил).

Это правило нужно учесть уже при подготовке договора: покупателями в нем должны быть указаны все члены семьи, на которых оформляется жилье.

1. Сдать сертификат в банк и открыть счет в течение 3 месяцев с даты выдачи (п. 48 Правил).
2. Подобрать жилье в нужном регионе, отвечающее требованиям Правил, и проверить продавца, в том числе на родство (п. 53, 53(1) Правил).
3. Согласовать с продавцом порядок расчетов: часть цены за счет выплаты, часть за счет собственных, кредитных средств или материнского капитала (п. 54 Правил).
4. Подписать договор купли-продажи с указанием всех членов семьи покупателями (п. 55 Правил).
5. Зарегистрировать право собственности в ЕГРН.
6. Представить в банк документы для оплаты в течение срока действия договора банковского счета: выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на приобретенное жилье, договор купли-продажи, на основании которого зарегистрировано право, и кредитный договор, если он нужен (п. 55 Правил).
7. Банк перечисляет средства продавцу по договору банковского счета (п. 49 Правил).

Если жилье покупается в новостройке, вместо выписки и договора купли-продажи в банк представляется зарегистрированный договор участия в долевом строительстве, а при уступке — зарегистрированный договор уступки (п. 55 Правил). Какие документы понадобятся для сделки в целом, разбираю в статье о документах для покупки квартиры.

Сертификат можно использовать и для покупки в строящемся доме: по договору участия в долевом строительстве или по договору уступки прав требований (абз. 1 п. 53 Правил). Для оплаты в этом случае в банк представляется зарегистрированный договор участия в долевом строительстве, а при уступке — зарегистрированный договор уступки (п. 55 Правил).

После ввода дома и передачи квартиры право собственности участника регистрируется в общем порядке. После передачи объекта и его кадастрового учета застройщик обязан не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания документа о передаче направить заявление о регистрации права собственности участника в электронной форме (ч. 6 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Если квартира покупается по уступке, о рисках покупки прав требования подробно разбираю в статье о переуступке по ДДУ.

Если квартира покупается не там, где открыт счет, распорядитель счета заключает новый договор банковского счета в филиале банка по месту приобретения жилья, либо банк согласует перечисление средств со счета, открытого не по месту приобретения (п. 50 Правил).

1. Пропуск срока сдачи сертификата в банк. Сертификат, представленный позже 3 месяцев с даты выдачи, банк не принимает (п. 48 Правил).
2. Покупка у близкого родственника. Выплата на это не используется, кроме выкупа доли с условием из п. 53(1) Правил.
3. Не тот регион. Покупка возможна только в субъекте из сертификата, с исключениями для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя (п. 53 Правил).
4. Аварийный дом или непригодное жилье. Такое жилье по сертификату не покупается (абз. 2 п. 53 Правил).
5. Не все члены семьи в договоре. Жилье оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата (п. 55 Правил).
6. Неверная пропорция при доплате. Если участвует материнский капитал или средства лиц, не указанных в сертификате, доля семьи из сертификата по площади должна быть не меньше доли выплаты в цене (п. 54 Правил).

Для продавца главная особенность — время. Для оплаты по договору купли-продажи в банк представляются выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах покупателя и договор, на основании которого зарегистрировано право (п. 55 Правил). Значит, часть цены, которая оплачивается за счет выплаты, продавец получает после регистрации перехода права к покупателю.

Чтобы снизить риск:

1. Проверить, что сертификат сдан в банк и договор счета действует (п. 48, 49 Правил).
2. Убедиться, что квартира и покупатель соответствуют требованиям Правил: регион, отсутствие близкого родства, состояние дома (п. 53, 53(1) Правил).
3. Прописать в договоре порядок и сроки оплаты за счет выплаты и за счет других средств.
4. Использовать способы обеспечения оплаты, которые допускает договор. Если продажа идет с оплатой после передачи, по общему правилу квартира, проданная в кредит, признается находящейся в залоге у продавца до оплаты, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

1. Проверить дату выдачи сертификата и сдать его в банк в течение 3 месяцев (п. 48 Правил).
2. Уточнить, какая редакция Правил применяется к вашему сертификату (примечание к п. 53 Правил).
3. Выбрать жилье в регионе из сертификата, не аварийное и не признанное непригодным (п. 53 Правил).
4. Не покупать у близких родственников, кроме выкупа доли с условием из п. 53(1) Правил.
5. Посчитать доплату и соблюсти пропорцию, если участвуют материнский капитал или средства лиц, не указанных в сертификате (п. 54 Правил).
6. Указать в договоре покупателями всех членов семьи (п. 55 Правил).
7. После регистрации права вовремя представить документы в банк (п. 55 Правил).