Переуступка по ДДУ: как оформить и риски покупателя

Ч. 2 ст. 11 закона 214-ФЗ: уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Границы жесткие. До регистрации ДДУ уступать нечего. После подписания акта уступка невозможна: право требования исполнено, дальше это обычная квартира, которая продается по договору купли-продажи после оформления собственности.

Отдельно про деньги. Ч. 1 ст. 11 допускает уступку только после уплаты дольщиком цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном Гражданским кодексом. То есть если цена по ДДУ оплачена не полностью, уступка идет в связке с переводом долга, а перевод долга без согласия кредитора невозможен.

Тут два разных случая, и их постоянно смешивают.

Цена по ДДУ оплачена полностью. Формально согласие застройщика не требуется, но договор часто предусматривает уведомление или согласование, и большинство застройщиков берут за это плату.

Цена оплачена не полностью, есть рассрочка или ипотека с остатком. Уступка идет вместе с переводом долга, и согласие застройщика обязательно.

Важный практический момент, который дорого стоит. Если согласие выдано, соблюдайте его условия буквально, вплоть до мелочей. Сделка, совершенная без необходимого по закону согласия, оспорима по ст. 173.1 Гражданского кодекса, а несоблюдение условий, на которых согласие дано, дает формальную зацепку для оспаривания.

Пример из живой практики: в согласии застройщика указано, что договор составляется в четырех экземплярах, а стороны подписали три. Глупо, но лучше привести в соответствие, чем оставить основание для спора.

Первый. Все проблемы ДДУ переходят к вам. Просрочка застройщика, условия об ответственности, порядок изменения площади, гарантийные сроки. Договор, который вы не выбирали, становится вашим.

Второй. Неполная оплата предыдущим дольщиком. Если цена не внесена целиком, а перевод долга не оформлен, уступка уязвима. Проверяется выпиской или справкой по счету эскроу, а не словами продавца.

Третий. Банкротство или долги первого дольщика. Уступка, совершенная перед банкротством цедента, может быть оспорена в его деле. Проверка продавца здесь такая же, как при покупке готовой квартиры, и порядок я описывал в статье о том, как проверить продавца на банкротство.

Четвертый. Семейное положение продавца. Право требования по ДДУ, приобретенное в браке, совместно нажитое имущество, и согласие супруга нужно так же, как при продаже квартиры.

Пятый. Материнский капитал. Если он вносился в оплату по ДДУ, возникает обязанность выделить доли детям, и это тянется за объектом.

Шестой. Двойная продажа. Защита от нее в обязательной регистрации уступки: незарегистрированный договор уступки права не переносит.

Регистрация обязательна: право переходит к новому дольщику с момента внесения записи, а не с момента подписания. Ведение такой сделки под ключ входит в сопровождение сделки купли-продажи.

Отдельно отмечу: если вместе с квартирой передаются права по договору подряда на отделку, они оформляются самостоятельным документом. Подряд не регистрируется, и лишние реквизиты в договоре уступки по ДДУ только путают Росреестр.

Договор, который вы принимаете вместе с правом требования, читается целиком. На что смотреть в первую очередь.

Срок передачи объекта. Именно от него считается просрочка застройщика, и именно он часто уже сдвинут допсоглашениями. Допсоглашения запрашивайте все, без исключений.

Условия об ответственности застройщика. В конкретном договоре они способны заметно урезать неустойку за просрочку, а иногда и обнулить часть периода.

Порядок изменения площади. Что происходит, если фактическая площадь отличается от проектной: перерасчет в обе стороны, только в одну или никакого.

Отделка и комплектация. Что застройщик обязан сделать, в каком объеме и с какими допусками.

Гарантийные сроки. Не ниже установленных законом, но конкретные значения смотрите в договоре.

Условия уступки. Требуется ли согласие, уведомление, плата за согласование.

Если по этому ДДУ уже накопилась просрочка, право требовать неустойку за прошедший период по умолчанию к покупателю не переходит: это отдельное требование, и его передачу надо оговаривать в договоре уступки прямо. Кстати, договор уступки прав требования неустойки, вытекающих из зарегистрированного ДДУ, государственной регистрации не подлежит, в отличие от уступки самого права на квартиру.

Схема такая же, как на вторичке, с одной поправкой: привязка идет не к переходу права собственности, а к регистрации самой уступки.

Формулировка условия раскрытия аккредитива должна давать свободу в выборе подтверждающего документа. Рабочий вариант звучит так: сведения из ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию договора уступки права требования по ДДУ номер такой-то. Тогда подойдет любой документ реестра с нужными сведениями, а не один конкретный бланк.

И обязательно проверьте, указан ли в договоре срок открытия аккредитива. Если срока нет, условие трактуется как «в день подписания», а при вечерней сделке банк может не успеть, и у второй стороны появляется формальное право выйти из сделки. Правильная формулировка: в течение одного рабочего дня с даты подписания сторонами договора.

Как устроены инструменты расчетов в целом, я разбирал в статье о передаче денег.

Счет эскроу при уступке никуда не переносится и заново не открывается: деньги первого дольщика уже лежат на нем и раскроются застройщику после ввода дома. Новый покупатель платит не на эскроу, а продавцу, за передаваемое право.

Из этого следует важная деталь. Подтверждение полной оплаты по ДДУ это выписка или справка по счету эскроу, и запрашивать ее надо до сделки, а не после. Без нее вы не знаете, полностью ли закрыта цена договора, а от этого зависит, нужен ли перевод долга.

Ипотека добавляет слой. Если у продавца была ипотека под это право требования, оно в залоге у банка, и уступка требует согласия залогодержателя, как и в обычной сделке с залогом. Если ипотеку берет покупатель, банк одобряет и объект, и застройщика, и саму схему уступки, и это отдельный срок в графике сделки.

Для продавца доход от уступки облагается налогом, но его можно уменьшить на расходы по приобретению права, то есть на то, что он сам заплатил по ДДУ. Разница обычно и есть налоговая база.

Для покупателя важнее другое: срок владения. По п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса при продаже жилого помещения, приобретенного по ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого помещения. То есть отсчет идет не от регистрации собственности, а раньше.

Ограничение существенное: норма говорит именно о жилом помещении. На машиноместа, кладовые и апартаменты она не распространяется, и там срок считается по общим правилам.

Уступка не требует личного присутствия в одном городе. Договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав по нему можно заключать в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

Если кто-то из участников за границей и электронный вариант не подходит, работает бумажный путь: нотариальные действия за пределами России, включая удостоверение доверенностей, совершают консульские должностные лица. Дальше потребуется оформить электронные равнозначности документов.

Согласие застройщика при этом никуда не девается, либо он участвует в сделке третьей стороной.

Покупка строящейся квартиры по уступке права требования

Клиент покупал квартиру в строящемся доме по переуступке ДДУ у супругов. У одного из них шел судебный процесс, за обоими висели пени застройщика. Я проверил риски и провел сделку безопасно.

Безопасность в деньгах: > 50 000 000 р.
Сохраненное время: > 30 часов

Подробное описание кейса

Документы готовила сторона продавца, я вычитывал и дописывал. Что вошло в финальную версию: число экземпляров договора привели в соответствие с согласием застройщика, уступку по договору подряда вынесли в отдельный документ, добавили срок открытия аккредитива, которого в проекте не было, и переписали условие раскрытия так, чтобы подходили любые сведения из реестра о регистрации уступки.