КЕЙС
Покупка квартиры по переуступке ДДУ, когда у продавца суд: как не потерять деньги
- Трехкомнатная квартира в строящемся доме ЖК River Park, Москва, 2026 год, сторона покупателя
- Результат – договор уступки и уступка по договору подряда подписаны 24.06.2026 и в тот же день поданы на регистрацию, деньги продавцам — только после регистрации
57.500.000 р.
безопасность в деньгах
30 часов
сохранено времени клиента
35 дней
от запроса до подачи на регистрацию, 20.05 – 24.06.2026
Ситуация
Брокер покупателя пришел с запросом: «Покупаем квартиру (переуступка) где собственники супруги. Были просрочки по рассрочке, пени застройщик начислит уже новому собственнику на ключах. У одного из собственников проходит судебный процесс по недвижимости (подробностей не знаем)»
Про клиента: «покупатель наш лояльный, но очень волнительный». Цена — 57,5 млн р., из них 1,2 млн р. — отделка по отдельному договору подряда
Про клиента: «покупатель наш лояльный, но очень волнительный». Цена — 57,5 млн р., из них 1,2 млн р. — отделка по отдельному договору подряда
Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли
1. Суд у продавца
У одного из продавцов шел арбитражный спор на 800 тыс. р. В таком споре суд может арестовать имущество ответчика или запретить действия с предметом спора (ч. 1 ст. 91 АПК). Право требования по ДДУ — тоже имущество: запрет на регистрацию до сделки сорвал бы уступку, а деньги покупателя к этому моменту могли быть уже в пути
Чем закрыли
Чем закрыли
- проверил дело: на 21.05 вопрос об обеспечительных мерах не поднимался, следующее заседание — 11.06. Риск оспорить саму уступку оценил как низкий: требование 800 тыс. р., а право требования продается больше чем за 50 млн р.
- в договоре задатка — возврат задатка «в случае обнаружения фактов, которые несут риск изъятия»
- в договоре уступки — заверение, что права требования в споре и под арестом не состоят (п. 3.1), и солидарный возврат денег продавцами, в том числе если сделку признают недействительной в банкротстве (п. 5.2)
2. Пени застройщику
Брокер считал, что пени за просрочки рассрочки застройщик начислит уже новому владельцу. Долг на нового участника переходит только переводом долга, а перевод долга без согласия кредитора ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК). Уступка по ДДУ допускается после полной оплаты цены договора или одновременно с переводом долга (ч. 1 ст. 11 закона о долевом строительстве). Брокер ждал пени около 420.000 р., и любая компенсация «потом» от продавцов, которые могли уехать, «ничем не будет обеспечена»
Чем закрыли
В договоре задатка — если долг не погашен до основного договора, цена уменьшается на его сумму. До сделки продавцы погасили пени 74 193,70 р., застройщик подтвердил оплату письмом от 29.05, это записано в договоре уступки (п. 3.7). Перевода долга нет
Чем закрыли
В договоре задатка — если долг не погашен до основного договора, цена уменьшается на его сумму. До сделки продавцы погасили пени 74 193,70 р., застройщик подтвердил оплату письмом от 29.05, это записано в договоре уступки (п. 3.7). Перевода долга нет
3. Согласие застройщика с условиями
Застройщик согласовал уступку с тремя условиями: переход прав по ст. 384 ГК, договор в четырех экземплярах, уточненная площадь 60,80 кв. м (в договоре задатка стояло 60,4). Нарушение любого — «формальное основание развалить уступку»
Чем закрыли
Все три условия перенесены в договор уступки: п. 1.2, площадь в таблице п. 1.1, четыре экземпляра в п. 6.3
Чем закрыли
Все три условия перенесены в договор уступки: п. 1.2, площадь в таблице п. 1.1, четыре экземпляра в п. 6.3
4. Односторонний выход продавцов
В проектах был пункт: при нарушении оплаты продавцы расторгают договор уведомлением по почте. Продавцы сами спросили, как это сработает после регистрации
Чем закрыли
Пункт удалили. Расторжение — только по решению суда (п. 6.8 договора)
Чем закрыли
Пункт удалили. Расторжение — только по решению суда (п. 6.8 договора)
5. Деньги до регистрации
56 млн р. за уступку и 1,2 млн р. за подряд
Чем закрыли
Основная сумма — через номинальный счет «Экосистемы недвижимости М2» в ВТБ, выплата продавцам после регистрации договора уступки (п. 2.1.2). Подряд — отдельным договором уступки: он не регистрируется, и «не надо путать Росреестр лишними реквизитами», расчеты по нему — аккредитивами ВТБ
Чем закрыли
Основная сумма — через номинальный счет «Экосистемы недвижимости М2» в ВТБ, выплата продавцам после регистрации договора уступки (п. 2.1.2). Подряд — отдельным договором уступки: он не регистрируется, и «не надо путать Росреестр лишними реквизитами», расчеты по нему — аккредитивами ВТБ
Что сделал
- 21.05 переписал договор задатка: двойной задаток в том числе при неполучении согласия застройщика и недостоверных заверениях, справки ПНД и НД, кредитные истории, справка о маткапитале, согласие застройщика за счет продавцов, расчеты после регистрации
- Оценил суд продавца и объяснил брокеру риск запрета до сделки
- 11.06 ответил по спорным пунктам договора уступки, уступку по подряду вынесли в отдельный договор
- 19.06 подтвердил удаление пункта об одностороннем расторжении
- 24.06 сформулировал условие раскрытия аккредитива по подряду, вычитал финальный договор («можно идти в сделку») и проверил договор номинального счета
Что проверено
✓ ДДУ и согласие застройщика с тремя условиями
✓ Подписанный договор задатка и допсоглашение о переносе сделки
✓ Проекты договора уступки и финальная редакция
✓ Арбитражное дело продавца: обеспечительных мер нет
✓ Оба продавца: банкротство, исполнительные производства, розыск, перечни Росфинмониторинга
✓ Погашение пеней застройщику
✓ Договор номинального счета
✓ Подписанный договор задатка и допсоглашение о переносе сделки
✓ Проекты договора уступки и финальная редакция
✓ Арбитражное дело продавца: обеспечительных мер нет
✓ Оба продавца: банкротство, исполнительные производства, розыск, перечни Росфинмониторинга
✓ Погашение пеней застройщику
✓ Договор номинального счета
Результат
21.05 подписан договор задатка на 300.000 р. 24.06.2026 подписаны договор уступки и уступка по подряду, документы в тот же день поданы на регистрацию, открыт аккредитив по подряду. Деньги продавцы получают с номинального счета только после регистрации уступки. Ключи — по ДДУ, в 2027 году
Что взять себе
- Покупаете по переуступке — попросите у застройщика справку или письмо о долгах продавца и закройте их до сделки
- Застройщик дал согласие с условиями — перенесите каждое условие в договор уступки, вплоть до числа экземпляров
- У продавца суд — проверьте, не просили ли обеспечительных мер, и пропишите возврат задатка на этот случай
Отзыв партнера по итогу проведенной сделки
Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи»
Похожие кейсыСтатья в блоге
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968