КЕЙС
Покупка квартиры в залоге у банка: что закрыть в договоре, если ипотеку продавца гасят деньгами покупателя
- Квартира в Москве, 2026 год, сторона покупателя: покупка на свои деньги и кредит ТБанка
- Результат – залог Альфа-Банка снят, договор подписан электронно 09.07, право покупателя и ипотека ТБанка зарегистрированы 10.07.2026
62.000.000 р.
безопасность в деньгах
55 часов
сохранено времени клиента
25 дней
от первой правки договора до регистрации, 15.06 – 10.07.2026
Ситуация
Брокер покупателя пришел с предварительным договором: «Нам нужен пункт в этот договор, о том что задаток возвращается покупателю в случае если ему не одобрят ипотеку». Квартира была в залоге у Альфа-Банка: долг продавца — 19,74 млн р. Потом поменялся банк покупателя: «У нас была схема оплаты на ипотеку в Альфа. Теперь в Т банк согласовали»
Снять залог можно было только деньгами покупателя, до сделки. Юрист продавца предложил: «округлить до 20 млн… такую сумму покупателю проще подготовить наличными»
Снять залог можно было только деньгами покупателя, до сделки. Юрист продавца предложил: «округлить до 20 млн… такую сумму покупателю проще подготовить наличными»
Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли
1. 20 млн р. до перехода права
Деньги покупателя уходили на долг продавца раньше, чем покупатель становился собственником
Чем закрыли
Возврат ничем не обеспечен. Это я написал брокеру до подписания: «Нет никакого обеспечения этого обязательства (залог, поручительство и т.д.). Фактически покупатель рискует этой суммой, если сделка сорвется». Стороны пошли на эту схему, зная риск
Чем закрыли
- допсоглашение: передача наличными «в офисе АО «Альфа-Банк» исключительно для погашения задолженности», в присутствии покупателя, под расписку продавца и банковский документ
- возврат денег в течение трех рабочих дней, если регистрация сорвется
Возврат ничем не обеспечен. Это я написал брокеру до подписания: «Нет никакого обеспечения этого обязательства (залог, поручительство и т.д.). Фактически покупатель рискует этой суммой, если сделка сорвется». Стороны пошли на эту схему, зная риск
2. Частичное погашение
В проекте стояло «полного или частичного» погашения. Залог прекращается только вместе с обязательством, которое он обеспечивает (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК): при частичном погашении квартира осталась бы в залоге у Альфы, и аккредитив покупателя не раскрылся бы
Чем закрыли
«Слова «или частичного» нужно убрать». В допсоглашении — только полное погашение
Чем закрыли
«Слова «или частичного» нужно убрать». В допсоглашении — только полное погашение
3. Аккредитив мог раскрыться при чужом залоге
В допсоглашении осталась оговорка «если иное прямо не согласовано банком Покупателя»: банк покупателя мог отпустить деньги, пока в ЕГРН еще висела ипотека Альфы
Чем закрыли
В договоре купли-продажи (п. 2.4) условие раскрытия — выписка из ЕГРН без арестов, запретов и обременений, «за исключением ипотеки в пользу АО «ТБанк»». Аккредитив — покрытый, безотзывный
Чем закрыли
В договоре купли-продажи (п. 2.4) условие раскрытия — выписка из ЕГРН без арестов, запретов и обременений, «за исключением ипотеки в пользу АО «ТБанк»». Аккредитив — покрытый, безотзывный
4. Пункты, которые исчезли из финала
Перед подписанием из договора пропали два пункта: продавец передает квартиру свободной от прав третьих лиц и оплачивает коммуналку, капремонт и налог до перехода права. Причина — акт о доступе в квартиру до сделки
Чем закрыли
«эти два пункта кто удалил и зачем, их лучше вернуть». В финальном договоре от 09.07 оба пункта есть
Чем закрыли
«эти два пункта кто удалил и зачем, их лучше вернуть». В финальном договоре от 09.07 оба пункта есть
Что сделал
- 15.06 правки предварительного договора: оговорка про действующую ипотеку, запрет продавцу на сделки с квартирой, заверение об отсутствии маткапитала, срок документов продавца до 30.06; показал, что выход покупателя при отказе банка уже есть в договоре
- 23.06 тезисы к допсоглашению о погашении ипотеки
- 29.06 порядок оплаты для договора: 32 млн своих и 30 млн кредита, 20,5 млн до договора, 41,5 млн аккредитивом, условие раскрытия
- 07.07 проверил продавца и документы, вернул два удаленных пункта, поднял вопрос о машиноместах: в согласии супруги и акте доступа они были, а в договоре — нет. Их оформили отдельной сделкой
- 09.07 финальный договор и аккредитив: «все ОК, можно подписывать»
Что проверено
✓ Продавец: банкротство, исполнительные производства, залоги, арбитражные дела
✓ Выписка из ЕГРН
✓ Справка Альфа-Банка о долге
✓ Нотариальное согласие супруги продавца
✓ Адресная справка: никто не зарегистрирован
✓ Справка об отсутствии долгов за ЖКУ
✓ Акт приема-передачи от застройщика: взаиморасчеты произведены
✓ Аккредитив ТБанка: покрытый, безотзывный
✓ Выписка из ЕГРН
✓ Справка Альфа-Банка о долге
✓ Нотариальное согласие супруги продавца
✓ Адресная справка: никто не зарегистрирован
✓ Справка об отсутствии долгов за ЖКУ
✓ Акт приема-передачи от застройщика: взаиморасчеты произведены
✓ Аккредитив ТБанка: покрытый, безотзывный
Результат
Ипотеку Альфы погасили к 26.06. Договор подписали электронно 09.07.2026, 10.07 зарегистрированы право покупателя и ипотека ТБанка. Остаток 41,5 млн р. — на аккредитиве с раскрытием по выписке из ЕГРН
Что взять себе
- Гасите ипотеку продавца своими деньгами — в договоре только «полное погашение», не «полное или частичное»
- Условие раскрытия аккредитива — выписка без чужих обременений, кроме ипотеки вашего банка
- Перед подписанием сверьте финальный договор с согласованным: пункты могут исчезнуть
Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи»
Похожие кейсыСтатьи в блоге
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968