ДДУ в браке: нужно ли согласие супруга

Если ДДУ в браке подписывает один из супругов, нужно. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ).

ДДУ — как раз сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации: договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Требование о нотариальном согласии для ДДУ вытекает именно из того, что государственной регистрации подлежит сама сделка. При покупке готовой квартиры по договору купли-продажи государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), поэтому выводы для ДДУ на такую покупку автоматически не переносятся. Итог для ДДУ: если договор подписывает один из супругов, нужно нотариальное согласие второго супруга.

Что будет, если согласия нет. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки, по правилам ст. 173.1 ГК РФ (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ). Сделку признают недействительной, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии на момент сделки необходимого согласия (п. 2 ст. 173.1 ГК РФ).

Отдельно в законе есть общее правило о презумпции согласия: при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 СК РФ). Но для сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, закон прямо требует нотариального согласия (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ), поэтому полагаться на презумпцию при ДДУ не стоит.

Согласие оформляется у нотариуса: закон говорит именно о нотариально удостоверенном согласии (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). Практические советы по содержанию согласия:

1. Указать объект: застройщика, адрес строящегося дома, номер квартиры по проекту. Чем конкретнее, тем меньше вопросов при регистрации.
2. Указать условия: цену или ее предел, использование кредитных средств, если покупка в ипотеку.
3. Подумать о будущей уступке. Если квартиру планируется переуступить до сдачи дома, удобнее заранее оговорить это в согласии или оформить отдельное согласие на уступку.
4. Проверить срок. Если в согласии указан срок действия, сделка должна быть заключена в его пределах.

Согласие не делает второго супруга стороной ДДУ: дольщиком остается тот, кто подписал договор. Но квартира, нажитая в браке, по общему правилу будет общей (п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ).

Что проверить в самом договоре и у застройщика до подписания, разбираю в статье о проверке застройщика.

Продажа квартиры до сдачи дома оформляется уступкой прав требований по ДДУ. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Значит, уступка по ДДУ — тоже сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, и на нее распространяется требование о нотариальном согласии супруга (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ).

При уступке нужно соблюсти и правила самого Закона № 214-ФЗ:

• уступка участником долевого строительства прав требований допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном ГК РФ (ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ);
• уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта (ч. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Нотариальное согласие нужно на каждой стороне, где соглашение подписывает супруг, состоящий в браке: и у того, кто уступает права, и у того, кто их приобретает, потому что соглашение об уступке подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ, абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). Подробно о рисках покупки по уступке — в статье о переуступке по ДДУ.

Отдельный случай — договор подписан и оплачен до брака, а дом сдали и право зарегистрировали уже в браке.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, остается его собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ). Верховный Суд разъясняет, что к общему совместному имуществу не относится имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак (абз. 4 п. 15 постановления Пленума ВС РФ № 15).

Отсюда практический вывод: если цена по ДДУ полностью уплачена до брака из личных средств, квартира, право на которую зарегистрировано в браке, — имущество того супруга, который заплатил. Если же часть цены вносилась уже в браке из общих доходов, этой части касается правило о нажитом в браке имуществе независимо от того, кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 СК РФ), и при споре суд будет разбираться, какие платежи из каких средств сделаны.

Еще одно исключение: имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если в период брака за счет общего имущества супругов, имущества каждого из супругов или труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества, например капитальный ремонт, реконструкция или переоборудование (ст. 37 СК РФ). Капитальный ремонт или переоборудование квартиры по добрачному ДДУ за общие деньги, если они значительно увеличили ее стоимость, могут стать основанием для такого требования.

Если цена до брака уплачена кредитными деньгами, а кредит гасился в браке из общих доходов, это отдельный вопрос раздела, и его стоит разобрать с юристом заранее.

Поэтому платежные документы по ДДУ, оплаченному до брака, нужно хранить: при споре именно они покажут, когда и из каких средств уплачена цена.

Выбор, на кого оформлять ДДУ, на режим общего имущества по общему правилу не влияет: квартира, нажитая в браке, общая независимо от того, на имя кого из супругов она приобретена (п. 2 ст. 34 СК РФ). Разница в другом:

• ДДУ на одного супруга: второму нужно оформить нотариальное согласие (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ), а все действия с застройщиком и при регистрации совершает дольщик.
• ДДУ на обоих супругов: оба становятся участниками долевого строительства и подписывают договор и передаточный акт сами.
• Брачный договор позволяет установить иной режим этого имущества (абз. 1 п. 15 постановления Пленума ВС РФ № 15).

Если брак расторгается до сдачи дома, делить приходится не квартиру, а права требования по договору. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи (абз. 3 п. 15 постановления Пленума ВС РФ № 15).

Порядок раздела общий:

1. Раздел общего имущества может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов (п. 1 ст. 38 СК РФ).
2. Супруги могут разделить имущество по соглашению, и такое соглашение должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ).
3. При споре раздел и определение долей проводятся в суде (п. 3 ст. 38 СК РФ).
4. Доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 СК РФ). Суд вправе отступить от равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) заслуживающего внимания интереса одного из супругов (п. 2 ст. 39 СК РФ).
5. Общие долги, например по ипотеке на ДДУ, распределяются пропорционально присужденным долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Для банка это само по себе не меняет кредитный договор.
6. К требованиям бывших супругов о разделе общего имущества применяется трехлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ).

Как продается квартира, которая после развода осталась в общей собственности, разбираю в статье о продаже квартиры после развода.

1. Определить, из каких средств оплачивается ДДУ: общие доходы, личные добрачные средства, подарок или наследство.
2. Если ДДУ подписывает один супруг, оформить нотариальное согласие второго (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ, ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
3. Если часть денег личная, сохранить документы, которые это подтверждают (абз. 4 п. 15 постановления Пленума ВС РФ № 15).
4. Перед уступкой прав по ДДУ получить нотариальное согласие супруга на уступку (п. 2 ст. 389 ГК РФ, абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ), а если права по ДДУ добрачные и личные (п. 1 ст. 36 СК РФ), заранее решить вопрос о согласии с нотариусом.
5. При желании установить иной режим квартиры заключить брачный договор.
6. При разводе до сдачи дома учитывать в разделе права требования по ДДУ и долг по ипотеке.