Продажа квартиры после развода: согласие, доли, ипотека

Если бывшие супруги разделили квартиру и у каждого теперь своя доля, продавать можно двумя способами: обоим вместе всю квартиру или каждому свою долю отдельно.

Как делят. Общее имущество супругов может быть разделено между ними по соглашению, и соглашение о разделе общего имущества, нажитого в период брака, должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ). В случае спора раздел производится в судебном порядке (п. 3 ст. 38 СК РФ). При разделе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 СК РФ).

После раздела у каждого из бывших супругов доля в праве общей долевой собственности. И здесь включаются два правила, которые сильно влияют на сделку.

Первое — нотариус. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение — сделки при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). То есть если оба бывших супруга продают свои доли одному покупателю в одном договоре, нотариус не обязателен. Если же один продает свою долю отдельно, договор будет нотариальным.

Второе — преимущественное право. При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Продавец обязан письменно известить остальных участников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, и если они не купят долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу (п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ). Значит, бывший супруг, который хочет продать свою долю на сторону, сначала обязан предложить ее бывшей жене или мужу.

Если доля продается самому бывшему супругу, преимущественное право не мешает: правило касается продажи постороннему лицу. Но нотариальная форма сохраняется, потому что продается доля, а не вся квартира одним договором всеми собственниками.

Что выбрать. Продажа всей квартиры обоими бывшими супругами одним договором почти всегда проще: один покупатель, одна цена, без извещений и без обязательного нотариуса. Продажа доли по отдельности — это месяц на преимущественное право, обязательный нотариус и поиск покупателя именно на долю.

Самый частый сценарий: квартиру не делили, она в общей совместной собственности, и бывшие супруги продают ее вместе. Юридически это обычная продажа квартиры двумя продавцами, но с двумя вопросами, которые нужно решить заранее.

Вопрос первый: как делить деньги. Если поровну, проблем нет: при разделе общего имущества доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними (п. 1 ст. 39 СК РФ). Если не поровну, например потому что один уже забрал машину и теперь получает меньше за квартиру, это уже отступление от равенства долей, которое закон допускает договором между супругами (п. 1 ст. 39 СК РФ). А соглашение о разделе общего имущества, нажитого в период брака, должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ). Поэтому продажу с неравным разделом денег я провожу нотариальным договором, в котором бывшие супруги фиксируют, кто сколько получит.

Нотариус при этом нужен не любой. Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, который работает в любом из нотариальных округов в пределах субъекта РФ, на территории которого находится имущество (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Квартира в Московской области — нотариус Московской области, московский нотариус такой договор не удостоверит.

Вопрос второй: как каждый получит свою часть. Пока супруги были в браке, деньги можно было получить одному и потом передать другому. После развода это уже передача денег между посторонними людьми, и правильнее, чтобы каждый получил свою часть напрямую от покупателя. Технически это решается так: покупатель открывает два аккредитива, по одному в пользу каждого из продавцов, на те суммы, которые указаны в договоре. Как устроены расчеты, когда продавцов несколько, я подробно разбирал в статье о расчетах, когда продавцов несколько.

Документы для такой сделки собираются с обеих сторон. В сделке из моей практики, о которой ниже, со стороны продавцов в пакет вошли:

- свидетельства о заключении и о расторжении брака;
- документы-основания права на квартиру: договор участия в долевом строительстве и акт о доплате за метраж;
- кредитный договор и договор ипотеки с банком, а также документы о погашении первого кредита, который был рефинансирован;
- свежая выписка из ЕГРН;
- справка управляющей организации об отсутствии долгов и выписка из домовой книги;
- кредитные истории обоих продавцов;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на каждого продавца;
- справка о том, что материнский капитал на погашение ипотеки не использовался.

Последний пункт запросила сторона покупателя, и он не случаен: если материнский капитал вложен в квартиру, это отдельная проверка, которую нужно пройти до сделки, а не после.

И еще одна практическая вещь: на всех юридически значимых этапах — соглашение об обеспечительном платеже или авансе, подписание договора, регистрация — должны участвовать оба собственника. Если один из них живет в другом городе или уезжает, это нужно учесть в графике сделки с самого начала.

Ипотека добавляет в сделку третью сторону — банк. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Для бывших супругов, которые оба остаются заемщиками по кредиту, схема продажи выглядит так:

1. Покупатель открывает аккредитивы на полную цену квартиры.
2. Один из продавцов подает в банк заявление о полном досрочном погашении кредита и о том, чтобы при раскрытии аккредитива банк удержал сумму, необходимую для погашения.
3. Банк выдает письменное согласие на сделку.
4. Подписывается договор и подаются документы на регистрацию перехода права, при этом ипотека банка на этом этапе сохраняется.
5. После регистрации аккредитивы раскрываются: банк забирает остаток долга, остальное получают продавцы.
6. После погашения кредита банк снимает запись об ипотеке в ЕГРН. Квартиру передают по акту после того, как продавцы получили деньги, а свежую выписку без ипотеки покупатель заказывает, когда банк погасит запись.

Здесь важен порядок. Если договор нотариальный, нотариусу для его удостоверения нужно согласие банка на сделку, а банк, как показала моя сделка, дает согласие только после того, как аккредитив открыт и заявление о погашении подано. То есть день сделки строится так: сначала банк, потом нотариус, потом снова банк для подачи на регистрацию. Об этом нужно договориться с банком и нотариусом заранее, иначе в день сделки все упрется в отсутствие одного документа.

По срокам тоже стоит быть реалистом. От подписания договора до полного завершения такой сделки проходит не день, а около двух недель: регистрация перехода права, раскрытие аккредитивов и погашение кредита, а затем снятие записи об ипотеке. В моей сделке квартиру передали по акту через пять дней после подписания договора, а запись об ипотеке банк погасил еще через девять дней. Покупателю, который хочет въехать сразу, и продавцу, у которого в квартире живут арендаторы, это нужно учесть заранее и прописать в соглашении сроки освобождения квартиры.

О рисках покупки квартиры, которая еще в залоге у банка, и о том, как их закрыть покупателю, я подробно писал в статье о квартире с обременением по ипотеке.

Дети усложняют сделку, только если у них есть доли в квартире. Тогда в игру вступает опека.

За детей до четырнадцати лет сделки совершают от их имени родители, и к сделкам законных представителей с имуществом ребенка применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК РФ (п. 1 ст. 28 ГК РФ). По этим правилам без предварительного разрешения органа опеки нельзя совершать сделки по отчуждению имущества ребенка (п. 2 ст. 37 ГК РФ), а при управлении имуществом ребенка на родителей распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного (п. 3 ст. 60 СК РФ). Кроме того, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

После развода к этому добавляется организационная сложность. Законные представители ребенка — оба родителя, и в моей практике опека выдавала разрешение по заявлению одного родителя при нотариальном согласии другого. Если бывшие супруги в плохих отношениях, получить это согласие бывает сложнее, чем само разрешение опеки.

Если детских долей нет, а дети просто зарегистрированы в квартире, по ст. 37 ГК РФ разрешение опеки не требуется, потому что имущество ребенка не продается. Исключение закон делает для квартир, где живут находящиеся под опекой члены семьи собственника или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние: если затрагиваются их права, отчуждение допускается с согласия органа опеки (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Но выписку детей нужно спланировать: куда они будут зарегистрированы после продажи. Как проходит выписка и что делать, если кто-то не выписывается, я разбирал в статье о выселении прописанного из квартиры через суд.

Продажа ипотечной квартиры в Королеве бывшими супругами

Клиент вместе с бывшим супругом продавала квартиру с непогашенной ипотекой, я организовывал все этапы сделки под ключ

Безопасность в деньгах: > 15 000 000 р.
Сохраненное время: > 70 часов

Подробное описание кейса

Квартира в Королеве была в общей совместной собственности бывших супругов. Развелись они мирно, квартиру при разводе не делили и решили продать. На квартире оставалась ипотека Сбера, оба были созаемщиками. Квартира сдавалась, в ней был зарегистрирован еще один человек. Квартиру продавала моя клиент через риелтора, которого я порекомендовал, а бывший супруг должен был подготовить документы и приехать на подписания.

Квартира продавалась долго, и весной 2025 года нашелся покупатель, который платил своими деньгами, без ипотеки. Дальше пошли юридические вопросы, и первым оказался вопрос о деньгах.

Бывшие супруги договорились делить деньги не поровну: они не делили купленную в браке машину, оформленную на бывшего мужа, и поэтому клиент из денег за квартиру должна была получить больше. Я сразу предупредил: если не пополам, сделка будет нотариальной, потому что бывшие супруги отступают от законного режима равенства долей. Альтернатива была — продать пополам и потом передать деньги друг другу, но после развода это передача денег уже не между супругами. Решили идти через нотариуса.

Сразу же встал второй вопрос: где. Квартира в Московской области, поэтому нотариус мог быть только оттуда. Основную сделку запланировали в Королеве.

Третий вопрос — как каждый получит свою часть. Я сформулировал для Сбера письменные вопросы о том, можно ли открыть два аккредитива в пользу двух продавцов при одном ипотечном кредите и как будет погашаться долг. Получив ответы, расписал схему: два аккредитива, один в пользу бывшего мужа на его сумму, второй в пользу клиента на ее сумму плюс весь остаток долга перед банком, и по нему заявление о погашении кредита из этих денег.

Пока готовились, я проверил покупателя по реестрам: судов, исполнительных производств, налоговых долгов и признаков банкротства не было. Подготовил соглашение об обеспечительном платеже, в котором зафиксировали цену, срок выхода на сделку и то, что покупатель знает о нотариальном договоре. Сторона покупателя попросила добавить в список документов кредитную историю продавцов и справки из диспансеров с осмотром врача. Кредитную историю добавили, справки договорились оставить в обычной форме.

За неделю до сделки выяснился нюанс, который поменял весь ее порядок. Нотариусу для удостоверения договора нужно согласие банка как залогодержателя, а Сбер был готов дать согласие только после открытия аккредитива и подачи заявления о полном погашении кредита. Пришлось перестроить день: утром банк и аккредитивы, затем бумажное согласие банка, затем нотариус с договором и электронной копией договора, заверенной его подписью, затем снова банк и подача на электронную регистрацию. Сбер эту последовательность подтвердил заранее.

27 мая 2025 года так все и прошло. 29 мая право перешло к покупателю, и начали раскрываться аккредитивы: банк сразу забрал остаток долга, продавцы получили свои суммы. 1 июня квартиру передали покупателю по акту, а к 10 июня банк погасил запись об ипотеке в ЕГРН. 11 июня покупатель получил свежую выписку, и сделка была полностью завершена.

Главный урок этой сделки: после развода продажа общей квартиры — это не одна, а несколько связанных задач. Как делить деньги, кто будет нотариусом, как банк погасит кредит и в каком порядке все это проходит в один день. Каждую из них можно решить, но только заранее.