Как вывести созаемщика из ипотеки

Можно, но только по соглашению с банком. Вывод созаемщика — это изменение кредитного договора: меняется состав должников. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

По общему правилу в одностороннем порядке созаемщик выйти из договора не может, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (там же).

Конкретные требования устанавливает банк, но юридическая последовательность одна:

1. Проверить кредитный договор: кто заемщики, есть ли поручители, кто собственник квартиры и залогодатель.
2. Обратиться в банк с заявлением об изменении состава заемщиков. Обычно его подписывают все созаемщики, потому что договор меняется по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
3. Подтвердить платежеспособность оставшегося заемщика. Банк оценивает, сможет ли он платить один, и может предложить нового созаемщика или поручителя взамен выбывающего.
4. Подписать дополнительное соглашение. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
5. Решить вопрос с квартирой. Если выбывающий созаемщик одновременно собственник доли, нужно определить, остается ли он собственником и залогодателем или передает долю.
6. Внести изменения в ЕГРН, если меняются собственники квартиры.

Если банк не отвечает на предложение изменить договор, требование в суд можно заявить только после получения отказа либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Но и в суде договор изменят только по основаниям п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Развод — самая частая причина, по которой созаемщик хочет выйти из ипотеки. Здесь нужно разделить три вопроса.

Квартира. Раздел общего имущества супругов возможен как в период брака, так и после его расторжения (п. 1 ст. 38 СК РФ). Верховный Суд в деле о квартире, купленной с материнским капиталом, указал, что определение долей супругов и их детей в квартире, обремененной ипотекой, не требует согласия залогодержателя и не влияет на правоотношения по договору ипотеки, поскольку квартира остается в общей собственности (п. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016).

Долг между супругами. Общие долги супругов при разделе общего имущества распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Это правило определяет, сколько должен каждый супруг по отношению к другому.

Долг перед банком. Если созаемщики отвечают солидарно, для банка они остаются обязанными до полного исполнения обязательства (п. 2 ст. 323 ГК РФ). Распределение долга между супругами само по себе не меняет кредитный договор: для этого нужно соглашение с банком (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

К требованиям бывших супругов о разделе общего имущества применяется трехлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). Соглашение о разделе общего имущества, нажитого в период брака, должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Как продать квартиру, которая была в браке и в ипотеке, если договориться о выплатах не получилось, разбираю в статье о продаже квартиры после развода.

Созаемщик — сторона кредитного договора. Собственник — лицо, на которое зарегистрирована квартира, и, как правило, залогодатель. Эти статусы часто совпадают, но не всегда.

• Созаемщик без доли в квартире отвечает перед банком по кредиту (п. 1 ст. 323 ГК РФ), но собственником не становится. Выход из созаемщиков для него — чистое освобождение от долга.
• Созаемщик с долей одновременно должник и залогодатель. Если при разделе квартира осталась в общей собственности, ее собственники становятся солидарными залогодателями (п. 11 названного выше Обзора по материнскому капиталу, со ссылкой на п. 2 ст. 353 ГК РФ).
• Собственник без статуса созаемщика за кредит не отвечает, но квартира отвечает за долг как предмет залога.

Поэтому, выходя из созаемщиков, нужно отдельно решить судьбу доли: оставить ее за собой, подарить или продать оставшемуся заемщику. Отчуждение заложенного имущества возможно лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Бывает, что после развода платит один созаемщик, а второй перестает. Расчеты между солидарными должниками закон регулирует отдельно. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (пп. 1 п. 2 ст. 325 ГК РФ). Неуплаченное одним из солидарных должников падает в равной доле на исполнившего и на остальных должников (пп. 2 п. 2 ст. 325 ГК РФ).

Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору (п. 1 ст. 325 ГК РФ), но не от расчетов с тем, кто заплатил.

Практически плательщику стоит сохранять все платежные документы: от них зависит размер требования ко второму созаемщику.

Банк вправе не согласиться: изменение договора возможно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), а для банка выход созаемщика означает, что за кредит будет отвечать меньше людей. Варианты на этот случай:

1. Предложить замену: нового созаемщика или поручителя с достаточным доходом.
2. Рефинансировать кредит в другом банке на оставшегося заемщика: старый кредит гасится, а новый оформляется только на него.
3. Продать квартиру и погасить ипотеку. Залогодатель-гражданин по потребительскому кредиту вправе до обращения взыскания направить банку заявление о самостоятельной реализации заложенного имущества, если банк еще не подал иск об обращении взыскания и нет других препятствий из закона; при нескольких лицах на стороне залогодателя или должника такие действия совершаются ими совместно (п. 2, 6 ст. 37.1 Закона об ипотеке).
4. Урегулировать расчеты между созаемщиками соглашением или через суд, если вывести одного из них из договора с банком не получается.

1. Найти в кредитном договоре условие о солидарной ответственности (п. 1 ст. 322 ГК РФ).
2. Выяснить в банке условия изменения состава заемщиков.
3. Подготовить замену: доход оставшегося заемщика, новый созаемщик или поручитель.
4. Решить судьбу доли в квартире и получить согласие банка на ее отчуждение, если оно нужно (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке).
5. Подписать дополнительное соглашение к кредитному договору в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
6. При разводе отдельно разделить квартиру и общие долги (ст. 38, 39 СК РФ).
7. Сохранять платежные документы, если платите за двоих (п. 2 ст. 325 ГК РФ).