Можно ли переоформить ипотеку на другого человека

Процедуру конкретного банка определяют его внутренние правила, но юридический каркас один:

1. Обратиться в банк с заявлением о смене заемщика. Без согласия кредитора перевод долга ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК РФ).
2. Подготовить документы нового заемщика. Банк проверяет его платежеспособность так же, как при выдаче нового кредита: перечень документов и требования к доходу определяет сам банк.
3. Решить вопрос с квартирой. Если старый заемщик освобождается от долга, обеспечение, которое он предоставил, прекращается, если только предмет обеспечения не передан им новому должнику (п. 3 ст. 392.1 ГК РФ). Поэтому вопрос о том, кому будет принадлежать квартира и кто станет залогодателем, решается вместе с переводом долга.
4. Решить вопрос с поручителями. Если первоначальный должник освобожден от обязательства, обеспечение, предоставленное третьим лицом, прекращается, за исключением случая, когда такое лицо согласилось отвечать за нового должника (п. 2 ст. 392.1 ГК РФ).
5. Подписать соглашение о переводе долга в письменной форме (п. 4 ст. 391, п. 1 ст. 389 ГК РФ).
6. Зарегистрировать изменения в ЕГРН, если меняется собственник квартиры или залогодатель.

Если банк откажет, перевод долга не состоится: согласие кредитора — условие действительности перевода (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Тогда остаются другие варианты: погашение кредита новым кредитом, продажа квартиры с погашением долга или изменение кредитного договора по соглашению с банком.

После перевода долга кредитор может реализовать в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 392.1 ГК РФ). По общему правилу новый заемщик получает тот же долг с теми же условиями: ставкой, графиком, штрафами.

Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником, но не вправе заявить кредитору зачет встречного требования, принадлежащего первоначальному должнику (ст. 392 ГК РФ).

Перед подписанием новому заемщику стоит получить у банка сведения об остатке долга, графике платежей и просрочках, если они были. Долг переходит к нему в том виде, в каком он существует у прежнего заемщика, поэтому история платежей и начисленные штрафы должны быть известны до подписания, а не после.

Для прежнего заемщика важно, чтобы в документах с банком было прямо записано, что он выбывает из кредитного договора: тогда спора о том, кто должен банку, не возникнет.

Самая частая ситуация — развод. Здесь важно различать два вопроса: раздел квартиры и раздел долга.

Раздел квартиры. Верховный Суд в деле о квартире, купленной с материнским капиталом, указал, что определение долей супругов и детей в квартире, обремененной ипотекой, не требует согласия залогодержателя и не влияет на правоотношения по договору ипотеки, поскольку квартира остается в общей собственности этих лиц (п. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016). Если предмет залога остался в общей собственности, такие лица становятся солидарными залогодателями (там же, со ссылкой на п. 2 ст. 353 ГК РФ).

Раздел долга. Общие долги супругов при разделе общего имущества распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Но это правило действует между самими супругами. Перед банком смена должника по-прежнему требует согласия кредитора (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Если оба супруга созаемщики и по кредитному договору отвечают солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ), банк вправе требовать исполнения от любого из них полностью или в части долга, пока обязательство не исполнено полностью (п. 1 и 2 ст. 323 ГК РФ).

Поэтому «переоформить ипотеку на мужа» или «на жену» — это не только раздел квартиры, но и отдельное соглашение с банком: о выводе одного из созаемщиков или о переводе долга на одного супруга. Порядок продажи квартиры, которая была в браке и в ипотеке, разбираю в статье о продаже квартиры после развода.

От перевода долга нужно отличать продажу или дарение заложенной квартиры. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Если квартира перешла к новому собственнику, залог за ней следует. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе по наследству, становится на место залогодателя и несет все его обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были должным образом выполнены первоначальным залогодателем (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке). Залог сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе имущества к другим лицам нарушены установленные для такого перехода правила (п. 3 ст. 38 Закона об ипотеке).

Важно: переход квартиры сам по себе не переводит на нового собственника кредит. Новый собственник становится залогодателем, а заемщиком остается прежний должник, пока долг не переведен с согласия банка (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Для покупателя это означает риск потерять квартиру, если прежний заемщик перестанет платить.

Безопасные варианты покупки квартиры, которая еще в ипотеке, — с погашением долга из денег покупателя и снятием обременения — разбираю в статье о квартире с обременением по ипотеке.

Когда родители хотят передать ипотечную квартиру взрослому ребенку или один родственник другому, обычно меняются сразу две вещи: собственник квартиры и заемщик. Это две разные сделки, и каждая по общему правилу требует участия банка.

Квартира. Подарить или продать заложенную квартиру можно лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Новый собственник становится на место залогодателя (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

Долг. Перевод кредита на родственника — тот же перевод долга с согласия кредитора (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Если оформить только дарение квартиры, а долг оставить на родителе, родитель продолжит отвечать перед банком, а ребенок будет владеть квартирой, которая заложена в обеспечение чужого долга.

Налог. Доходы, полученные в порядке дарения от членов семьи и близких родственников — супругов, родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер, — освобождаются от налогообложения (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если даритель не входит в этот круг, налог с подарка придется считать отдельно.

Порядок здесь лучше согласовать с банком заранее: в какой последовательности подписываются соглашение о переводе долга и договор о передаче квартиры, и как банк оформит свое согласие на каждую из сделок.

Если цель — избавиться от ипотеки, а не передать ее, закон дает залогодателю-гражданину отдельный механизм. Залогодатель — физическое лицо вправе в любой момент действия потребительского кредита или займа, обеспеченного ипотекой, но до обращения взыскания направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации имущества (п. 2 ст. 37.1 Закона об ипотеке). При множественности лиц на стороне залогодателя или должника действия совершаются ими совместно (там же). Этот путь закрыт, если до получения заявления банк уже подал иск об обращении взыскания или нотариус совершил исполнительную надпись, при банкротстве, в том числе внесудебном, залогодателя или залогодержателя, если у имущества несколько созалогодержателей или есть предшествующая и последующая ипотеки, а также при повторном заявлении после неудачной попытки или отказа (п. 6 ст. 37.1 Закона об ипотеке).

Банк в течение десяти рабочих дней со дня получения заявления направляет уведомление о согласии, в котором указывает объем требований, минимальную продажную цену, счет для расчетов и срок, либо уведомление об отказе при обстоятельствах, перечисленных в законе (п. 4 ст. 37.1 Закона об ипотеке). Срок самостоятельной реализации, включая регистрацию перехода права и полное погашение долга, — четыре месяца со дня получения заявления банком (п. 7 ст. 37.1 Закона об ипотеке). Деньги от продажи зачисляются на счет, определенный банком, а разница между ценой и долгом возвращается залогодателю за вычетом расходов залогодержателя (п. 12 и 13 ст. 37.1 Закона об ипотеке).

1. Договориться без банка. Перевод долга без согласия кредитора ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК РФ).
2. Переписать квартиру, но не долг. Новый собственник становится залогодателем (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке), а заемщиком остается прежний должник.
3. Забыть о поручителях. При освобождении первоначального должника поручительство третьего лица прекращается, если поручитель не согласился отвечать за нового должника (п. 2 ст. 392.1 ГК РФ).
4. Разделить долг соглашением супругов и считать вопрос закрытым. Распределение долгов по п. 3 ст. 39 СК РФ действует между супругами, а для банка нужен отдельный документ с его участием.
5. Не зафиксировать выбытие прежнего заемщика. В документах с банком должно быть прямо записано, что прежний должник выбывает из кредитного договора.

1. Определить цель: смена заемщика, вывод созаемщика, раздел при разводе или продажа квартиры.
2. Получить в банке условия смены заемщика и перечень документов.
3. Решить, кто будет собственником и залогодателем квартиры.
4. Получить согласие поручителей отвечать за нового должника, если они есть (п. 2 ст. 392.1 ГК РФ).
5. Подписать соглашение о переводе долга с участием банка в письменной форме (п. 2 и 4 ст. 391 ГК РФ).
6. Внести изменения в ЕГРН, если меняется собственник или залогодатель.
7. Сохранить подписанные документы о выбытии прежнего заемщика из кредитного договора.