Telegram
 WhatsApp
ПРОДАЖА ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ В КОРОЛЕВЕ БЫВШИМИ СУПРУГАМИ
  • Продавцы
    Два человека, бывшие супруги, у которых осталась в общей совместной собственности ипотечная квартира
  • Покупатель
    Один человек, приобретает квартиру на свои деньги, без новой ипотеки
Могла ли клиент провести все самостоятельно, без привлечения юриста?
Конечно, да! Но вот сравнение по времязатратам доверителя с мои полным юридическим сопровождением и без него, т.е. наглядная картина, сколько удалось сохранить времени благодаря моему участию (помимо нервов и других ресурсов, ведь сделка получилась полностью безопасной):
  • По факту клиенту понадобилось
    менее 20 часов

    Из них:


    • около 15 часов – это сборы необходимых для сделки документов, плюс обязательные выезды на встречи: подписание соглашения об обеспечительном платеже, затем основная сделка и в финале передача квартиры по акту приема-передачи,,

    • всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, плюс просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделки документы.
  • Если бы клиент делала все сама,
    потребовалось бы более 90 часов

    Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по сделке (без выездов на встречи): проверка покупателя, консультирование клиента, разработка схемы сделки, подготовка и согласование документов, получилось округленно 35 часов.


    Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.


    Итого 35*2 + 20 = 90 часов минимум пришлось бы потратить.

Ко мне обратилась собственник квартиры в г. Королев, по которой еще не погашена ипотека в Сбербанке, с нюансом, что эта квартира у нее в общей совместной собственности с бывшим супругом, и квартиру сейчас решено продавать, есть покупатель
Мы быстро в переписке согласовали объем юридической работы, клиент оплатила мои услуги, и я приступил к подготовке сделки
Что представляет собой эта сделка
НЕВЫПЛАЧЕННЫЙ ДОЛГ ПРОДАВЦОВ ПЕРЕД БАНКОМ
ПОГАШАЕТСЯ ДЕНЬГАМИ ПОКУПАТЕЛЯ,
А ОСТАВШАЯСЯ СУММА ИДЕТ УЖЕ НАПРЯМУЮ ПРОДАВЦАМ
Ключевой запрос, с которым ко мне обратились - есть согласованные цена покупки и банк для расчетов (Сбер), нужно обеспечить юридическую безопасность всех процедур для продавцов и сопроводить их

Нюанс был с распределением денег, бывшие супруги договорились между собой делить деньги не поровну. Это значит, что, в связи с изменением законного режима общего имущества супругов (все поровну), наш договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен
Итого у нас сформировалась следующая схема сделки
  • Продавцы
    Два человека, бывшие супруги, у которых осталась в общей совместной собственности ипотечная квартира
  • Покупатель
    Один человек, приобретает квартиру на свои деньги, без новой ипотеки
Первый этап
Юридическая проверка покупателя

Мне предстояло обеспечить полную безопасность сделки, в том числе проверить покупателя на предмет юридических рисков, которые могли бы привести к оспариванию сделки кем-либо в дальнейшем


  • Согласовал список документов, которые нам должны предоставить (к примеру, нотариальное согласие супруги на покупку квартиры и т.д.)

  • Самостоятельно проверил покупателя по всем реестрам с целью снижения рисков последующего оспаривания сделки (например, действительность паспорта, наличие налоговой задолженности, признаки банкротства и др.)

  • По итогу всех проверок подготовил для своего клиента краткие тезисы в мессенджере с подробным описанием всех изученных документов и собранной информации, перечнем возможных рисков и объяснением того, как мы эти риски минимизируем

Второй этап

Подписание соглашения об обеспечительном платеже
и фиксация договоренностей по сделке.

Разработал и согласовал со всеми участниками сделки проект соглашения

  • Фиксация сроков и обязательств по документам

    Четко расписал, какая сторона какие документы должна предоставить к сделке, зафиксировал предельную дату выхода на сделку

  • Бронь квартиры и закрепление условий

    Сразу закрепил в соглашении, по какой цене будет основная сделка, и что покупатель в курсе необходимости оформления ДКП через нотариуса
Третий этап
Разработка и согласование схемы сделки, подготовка договора

Сделку, с учетом ипотеки продавцов, можно было провести только через сервис Домклик Сбера с электронной регистрацией через банк. Поэтому следующими действиями я:
  • Создал на сайте Домклика личный кабинет под планируемую сделку

  • Выбрал удобные для участников дату и время, согласовал со всеми адрес, и записал нас

  • Связался с менеджером банка, которого назначили на нашу сделку, проговорил всю цепочку сделки, прояснил требования банка к содержанию договора и порядка действий с учетом нотариального удостоверения договора

  • Подобрал поблизости к банку нотариальную контору по хорошим отзывам, связался с помощником нотариуса и согласовал содержание договора

  • Согласовал с банком порядок расчетов и действий для регистрации нашей сделки

  • Согласовал с банком и нотариусом проект договора купли-продажи

  • Согласовал с участниками сделки проект акта приема-передачи квартиры, который сторонам предстояло подписать на финальном этапе
САМОЕ ВАЖНОЕ ДЛЯ ПРОДАЖИ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ ПО НОТАРИАЛЬНОМУ ДОГОВОРУ – ОЧЕРЕДНОСТЬ ВСЕХ ДЕЙСТВИЙ
На каждом этапе необходимо было подготовить нужный документ.

Нотариусу для удостоверения ДКП нужно письменное согласие банка на продажу.

А банк выдаст такое согласие только после того, как по сделке будет открыт аккредитив с трансферацией (это когда покупатель открывает в пользу продавца аккредитив на сумму, равную полной стоимости квартиры, а продавец сразу в этот момент подает со своей стороны заявление, чтобы банк в момент перевода денег удержал в свою пользу необходимую сумму, достаточную для полного погашения кредита).

Кроме того, банку для подачи электронного заявления на регистрацию перехода права нужна электронная версия удостоверенного нотариусом ДКП (т.е. чтобы скан подписанного сторонами ДКП был еще скреплен ЭЦП нотариуса).
Итого у нас сформировался следующий порядок сделки
Стороны встречаются в банке и первым делом организуют оплату
Покупатель сразу в банке в присутствии продавцов открывает аккредитивы на полную сумму с условием перечисления денег – квартира в собственности покупателя, ипотека банка на данном этапе сохраняется
Один из продавцов после открытия аккредитивов сразу на месте подает заявление на полное досрочное погашение кредита и прикладывает свое согласие, чтобы банк в момент раскрытия аккредитива удержал в свою пользу необходимую сумму для полного погашения кредита
Банк после открытия аккредитива с трансферацией выдает свое письменное согласие на сделку (т.к. по закону для регистрации перехода права собственности на ипотечный объект требуется согласие залогодержателя, в нашем случае – это банк)
Стороны перемещаются в нотариальную контору, предъявляют нотариусу согласие залогодержателя (банка) на сделку, удостоверяют договор купли-продажи и получают его электронную копию (равнозначность, заверенную ЭЦП нотариуса)
Стороны возвращаются в банк, пересылают менеджеру Домклик электронный ДКП от нотариуса и совместно подают через банк в электронной форме заявления на регистрацию права собственности покупателя
После того, как покупатель станет собственником квартиры, продавцы раскрывают свои аккредитивы (в т.ч. и аккредитив с трансферацией), банк забирает себе сразу свою часть денег для полного погашения кредита, и оставшуюся часть денег переводит продавцам
В течение недели после раскрытия аккредитивов банк самостоятельно снимает в ЕГРН запись об ипотеке (т.к. кредит полностью погашен)

Четвертый этап

Основная сделка, встреча всех сторон в банке и у нотариуса

В согласованные дату и время участники сделки встретились в отделении Сбербанка в Королеве, и благодаря тому, что все было заранее подготовлено и согласовано, мы всего за несколько часов:

  • Проверили оригиналы документов друг друга
  • Подписали договор купли-продажи квартиры
  • Открыли два аккредитива (на каждого из продавцов, один из аккредитивов - с трансферацией)
  • Получили письменное согласие банка на сделку
  • Удостоверили у нотариуса ДКП и оформили электронную равнозначность, передали эти файлы в банк
  • Выпустили электронные цифровые подписи через банк для подачи документов на регистрацию перехода права
  • Подали все документы через банк на регистрацию перехода права
Пятый этап
Раскрытие аккредитивов, погашение ипотеки и передача квартиры

Продавцы квартиры уже через пару дней после регистрации перехода права получили себе на счета положенную сумму денег, а банк закрыл их кредитный договор в связи с полным погашением

Далее менее чем за неделю Сбербанк погасил в ЕГРН запись об ипотеке, и довольные стороны завершили сделку, подписав заранее согласованный акт приема-передачи
Что получил мой доверитель
благодаря юридическому сопровождению сделки
  • Безопасность
    Все проведенные проверки и подготовленные документы были направлены на то, чтобы максимально застраховать интересы и имущество продавца в момент самой сделки, и всю сделку от любых рисков ее оспаривания в будущем
  • Комфорт
    Все процессы на каждом этапе были выстроены мной так, чтобы клиенту было удобно и легко: документы были заранее подготовлены и согласованы со всеми участниками сделки; порядок расчетов и регистрации были выстроены так, чтобы не было лишних телодвижений; а встреча была организована в удобные дату, время и в подходящем офисе банка и у нотариуса
  • Сохраненные время и нервы
    Клиенту не пришлось переживать по ходу сделки о необходимости договариваться с другими участниками по юридическим и организационным аспектам, всю эту работу я полностью взял на себя и предоставлял уже готовый согласованный результат
Сколько времени потребовалось от клиента для продажи ипотечной квартиры
с моим полным сопровождением
  • По факту клиенту понадобилось
    менее 20 часов

    Из них:


    • около 15 часов – это сборы необходимых для сделки документов, плюс обязательные выезды на встречи: подписание соглашения об обеспечительном платеже, затем основная сделка и в финале передача квартиры по акту приема-передачи,,

    • всего несколько часов потребовалось на то, чтобы уточнить у меня интересующие юридические вопросы, плюс просто утвердить подготовленные и согласованные мной со всеми участниками сделки документы.
  • Если бы клиент делала все сама,
    потребовалось бы более 90 часов

    Для расчета этой цифры я подчитал, сколько у меня ушло времени на всю юридическую работу по сделке (без выездов на встречи): проверка покупателя, консультирование клиента, разработка схемы сделки, подготовка и согласование документов, получилось округленно 35 часов.


    Эту цифру можно смело умножать минимум на 2, учитывая, что клиенту пришлось бы самостоятельно во всем разбираться. Плюс фактическое время на выезды.


    Итого 35*2 + 20 = 90 часов минимум пришлось бы потратить.

Это был лишь один из многих примеров сделок с недвижимостью, которые я сопровождаю
Еще больше успешно реализованных кейсов для ознакомления можно найти по ссылке
База кейсов
Планируете свою сделку?
Напишите мне в любой из мессенджеров, обсудим детали и определим, чем я могу помочь
Telegram
WhatsApp
А здесь можно ознакомиться с подробным содержанием моей работы по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью
Описание услуги
ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968