Как проверить застройщика при покупке квартиры

Перечень того, что застройщик обязан раскрывать, установлен в ч. 2 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве. Для покупателя ключевые документы такие.

Проектная декларация, в том числе с внесенными в нее изменениями (п. 3 ч. 2 ст. 3.1). Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств (ч. 1 ст. 19 того же закона). Иначе говоря, застройщик может продавать по договорам участия в долевом строительстве только то, что указано в проектной декларации.

Разрешение на строительство и проектная документация (п. 2 ч. 2 ст. 3.1 со ссылкой на п. 1 и 4 ч. 2 ст. 21 того же закона).

Заключение уполномоченного органа субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона (п. 4 ч. 2 ст. 3.1). Речь о требованиях ч. 2 ст. 3, ст. 20 и 21 Закона о долевом строительстве, то есть в том числе о требованиях к самому застройщику, которые я перечислю в разделе о банкротстве, и к информации о проекте строительства. Если такого заключения в системе нет, это первый вопрос к застройщику.

Проект договора участия в долевом строительстве, который застройщик использует для привлечения денег дольщиков (п. 5 ч. 2 ст. 3.1). Это важно: договор, который вам дадут в офисе продаж, можно заранее сравнить с проектом, размещенным в системе.

Градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации участка (п. 9 и 10 ч. 2 ст. 3.1).

Что именно читать в проектной декларации. Информация о проекте строительства в ней включает, в частности:

1. Сведения о разрешении на строительство: дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение (п. 2 ч. 1 ст. 21 Закона о долевом строительстве).
2. Сведения о правах застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (п. 3 ч. 1 ст. 21).
3. Примерный график реализации проекта с этапами и сроками, в том числе предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п. 9 ч. 1 ст. 21).
4. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику (п. 9.1 ч. 1 ст. 21). Этот срок стоит сравнить со сроком передачи квартиры в договоре, который вам предлагают подписать, и с графиком строительства из той же декларации.
5. Сведения о целевом кредите или займе, если он есть, включая сведения о кредиторе, сумме кредита и задолженности по нему на последнюю отчетную дату (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

Отдельно о том, что можно потребовать у застройщика. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено законом, проектную документацию со всеми изменениями и документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (ч. 2 ст. 21 Закона о долевом строительстве). Часть этих документов, включая разрешение на строительство и проектную документацию, и так раскрывается в системе, поэтому их можно посмотреть еще до подписания договора.

Права на землю имеет смысл проверить и по ЕГРН: кто собственник участка под домом, зарегистрирована ли аренда и какие есть обременения. Что показывает выписка и как ее читать, я разбирал в статье о том, что показывает выписка из ЕГРН.

Разрешение на строительство — первое условие, без которого застройщик вообще не вправе брать деньги дольщиков. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок либо договора аренды или субаренды такого участка (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве; в норме есть и другие предусмотренные законом основания прав на участок).

Как проверить разрешение на практике:

1. Найти его в системе. Разрешение раскрывается в составе документов застройщика (п. 2 ч. 2 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве), а его реквизиты указываются в проектной декларации (п. 2 ч. 1 ст. 21).
2. Сверить реквизиты. Номер и дата разрешения в проектной декларации должны совпадать с самим документом, а адрес и параметры объекта — с тем домом, в котором вы покупаете квартиру.
3. Посмотреть срок действия. Он указывается в проектной декларации вместе с номером и датой (п. 2 ч. 1 ст. 21). Сервис проверки новостроек ДОМ.РФ отдельно помечает разрешение, срок действия которого истек.
4. Сопоставить срок разрешения с графиком строительства. Если срок разрешения уже прошел, а дом по графику достроят только через год, возникает простой вопрос: продлено ли разрешение. Ответ на него должен дать застройщик, и ответ должен быть подтвержден документом.

Сам по себе просроченный срок разрешения не говорит, достроят дом или нет. Но это сигнал, который нельзя пропускать. Покупатель может запросить у застройщика подтверждение продления и принимать решение уже с ним на руках, до того, как внесет деньги.

Еще один момент, который стоит увидеть в документах. Если в одном разрешении несколько домов или очередей, информация о проекте строительства может охватывать сразу несколько объектов. Проверяйте, что разрешение и проектная декларация относятся именно к вашему корпусу.

Банкротство застройщика — самый тяжелый сценарий для дольщика. Закон защищается от него на входе: право привлекать деньги по договорам участия в долевом строительстве имеет застройщик, в отношении которого, в частности:

- не проводятся процедуры ликвидации юридического лица (п. 2 ч. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве);
- отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве (п. 3 ч. 2 ст. 3);
- отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания (п. 4 ч. 2 ст. 3).

Там же закреплены требования к самому проекту: наличие проектной документации и положительного заключения ее экспертизы (п. 1 ч. 2 ст. 3) и размер собственных средств застройщика не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства (п. 1.1 ч. 2 ст. 3).

Но эти требования описывают состояние застройщика на сегодня. Покупателю важно понять еще и то, к чему идет дело. Поэтому проверка на банкротство не ограничивается одним реестром. В моих проверках застройщика она включает:

1. Статус юридического лица по ЕГРЮЛ: действующее или нет, не идет ли ликвидация.
2. Процедуру банкротства: введена ли она.
3. Суды, где застройщик — ответчик. Здесь важно не количество дел, а их содержание: кто истцы, что они требуют и на какие суммы.
4. Исполнительные производства: если по решениям судов уже взыскивают деньги, значит, застройщик не платит добровольно.
5. Налоговую задолженность.
6. Участников и руководителя застройщика: нет ли банкротства, судов и иных рисков у них самих.

Дополнительно я смотрю устав и бухгалтерский баланс застройщика, когда нужно понять, требуется ли одобрение сделки со стороны самого застройщика.

Вывод по итогам такой проверки — не «есть суды» или «нет судов», а оценка: влияют ли найденные дела на имущественное положение застройщика. В проверке, которую я разберу ниже, у застройщика было два дела в качестве ответчика, оба на незначительные суммы, и вывод был именно такой: на имущественное положение они не влияют и угрозы банкротства не несут.

Если вы покупаете не у застройщика, а на вторичном рынке, тот же риск касается продавца-гражданина, только проверка устроена иначе. Об этом я подробно писал в статье о том, как проверить продавца на банкротство.

Эскроу — механизм, который защищает деньги дольщика на время стройки. Когда застройщик привлекает деньги с использованием счетов эскроу, все участники долевого строительства вносят деньги в счет уплаты цены договоров на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке (ч. 1 ст. 15.4 Закона о долевом строительстве).

Как устроен этот счет, видно из ст. 15.5 того же закона:

1. Деньги на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 15.5). Платить до регистрации договора не нужно.
2. Застройщику деньги перечисляются не сразу. Внесенные на счет эскроу средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию или сведений о размещении этой информации в единой информационной системе жилищного строительства перечисляются застройщику либо направляются на погашение его кредита, если кредитный договор содержит соответствующее поручение (ч. 6 ст. 15.5).
3. При расторжении договора участия в долевом строительстве или при одностороннем отказе от него договор счета эскроу прекращается (ч. 7 ст. 15.5), и деньги со счета эскроу на основании полученных банком сведений о погашении записи о регистрации договора в ЕГРН подлежат возврату участнику долевого строительства (ч. 8 ст. 15.5).

Что проверить покупателю:

- в договоре участия в долевом строительстве должно быть прямо указано, что цена оплачивается через счет эскроу, и назван уполномоченный банк;
- реквизиты для оплаты — это реквизиты счета эскроу в этом банке, а не расчетный счет застройщика или агента;
- платеж идет после регистрации договора, а не до нее;
- сравните условия об оплате с проектом договора, который застройщик разместил в системе.

Если застройщик работает через эскроу, а вас просят перевести деньги не на счет эскроу, а напрямую ему или агенту, это повод остановиться и разобраться до платежа. Как устроены расчеты на сделках вообще и чем отличаются разные способы оплаты, я разбирал в статье о способах оплаты на сделках с недвижимостью.

Свожу все сказанное в один список. Каждый пункт — то, что можно сделать до подписания договора и до платежа.

Если хотя бы по одному пункту ответа нет, вопрос задается застройщику письменно, и ответ на него нужен до платежа.

Осенью 2025 года я проверял московского застройщика перед покупкой квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве. Отчет датирован 19 ноября 2025 года. Название компании и детали объекта не раскрываю.

По первым пунктам проверки застройщик выглядел спокойно:

- статус по ЕГРЮЛ — действующее юридическое лицо;
- процедуры банкротства нет;
- исполнительных производств нет;
- налоговых задолженностей нет;
- суды в качестве ответчика есть, но два дела на незначительные суммы: по одному решение вступило в силу и взыскана компенсация госпошлины, другое на стадии рассмотрения. На имущественное положение застройщика такие дела не влияют и угрозы банкротства не несут.

Участников компании я проверил отдельно: банкротства и действующих судов в качестве ответчиков у них не нашлось. По уставу и бухгалтерскому балансу за 2024 год проверил, нужно ли одобрение предстоящей сделки со стороны застройщика, — не требовалось.

Дальше были документы с портала ДОМ.РФ: разрешение на строительство, проектная декларация, градостроительный план участка, аудиторское заключение и общая информационная справка о новостройке. Проектная декларация была в актуальной версии от ноября 2025 года, комплектность документов на портале — полная, фотографии хода строительства — свежие, за ноябрь 2025 года.

А потом сервис проверки новостроек показал две вещи, ради которых проверка и делается.

Первая: разрешение на строительство было выдано в феврале 2022 года, и срок его действия истек 30 мая 2025 года. На момент проверки с этой даты прошло почти полгода, и сервис помечал разрешение как просроченное.

Вторая: сроки строительства в проектной декларации сдвигались. Первые три этапа шли по графику, без изменений. Четвертый этап сдвинулся на три квартала, а срок завершения строительства — на шесть кварталов: в первой версии проектной декларации это был второй квартал 2024 года, в текущей — четвертый квартал 2025 года. При этом проверка шла в ноябре 2025 года, то есть по текущей версии декларации до срока завершения оставалось около полутора месяцев.

Ни одна из этих находок не означала, что дом не достроят. Но обе требовали ответа до внесения денег. В отчете я выделил их как настораживающие факторы и дал рекомендацию: запросить у застройщика информацию и подтверждение продления срока действия разрешения на строительство. Главное — эти риски стали известны до подписания договора, а не после.

Обратите внимание, что ни один из этих сигналов не был спрятан. Все они лежали в открытом доступе, на государственном портале, в документах, которые застройщик обязан раскрывать. Разница между покупателем, который их увидел, и покупателем, который их не увидел, — только в том, открыл ли кто-то эти документы и понял ли, что в них написано.