Банкротство застройщика: что делать дольщику

Закон о банкротстве использует свои термины, и от них зависит, какие права у вас есть.

Участник строительства — физическое лицо, у которого есть к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения либо денежное требование (подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127-ФЗ).

Участник долевого строительства — гражданин, который стал участником строительства по ДДУ, по которому застройщик платил взносы в компенсационный фонд, или гражданин, который внес деньги на счет эскроу по ДДУ (подп. 2.1 п. 1 той же статьи).

Денежное требование — это требование о возврате денег, уплаченных до расторжения договора, о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства передать помещение, и о возврате денег, уплаченных по договорам, которые признаны недействительными или незаключенными (подп. 4 п. 1 той же статьи).

Требования участников строительства учитываются в отдельном реестре требований участников строительства, который составляет часть реестра требований кредиторов (п. 3 ст. 201.4 Федерального закона № 127-ФЗ). Если для расчетов по ДДУ деньги вносились на счет эскроу, в реестр включаются сведения и об этом (подп. 4.1 п. 1 ст. 201.7 того же закона), а сам реестр ведется в отношении каждого объекта строительства (п. 2 ст. 201.7).

Если цена договора внесена на эскроу, требования дольщика, который не отказался от ДДУ на момент предъявления требований, включаются в реестр требований участников строительства и удовлетворяются с особенностями, установленными ст. 201.12-2 Федерального закона № 127-ФЗ (п. 1 той же статьи).

Дальше у дольщика с эскроу появляется выбор.

Первый путь — выйти из договора и забрать деньги с эскроу. Признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства дает дольщику, который оплатил цену через эскроу, основание для одностороннего отказа от ДДУ (п. 2 ч. 7 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ). Закон о банкротстве подтверждает: участники долевого строительства вправе в любой момент отказаться от исполнения ДДУ, а отказ от договора, прекращение счета эскроу и договора счета эскроу служат основанием для исключения требования из реестра в размере суммы, внесенной на эскроу (п. 2 ст. 201.12-2 Федерального закона № 127-ФЗ).

При одностороннем отказе от ДДУ договор счета эскроу прекращается (п. 2 ч. 7 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ). Деньги с эскроу на основании сведений о погашении записи о регистрации ДДУ в ЕГРН возвращаются дольщику, а при покупке без кредита банк перечисляет их на счет дольщика, указанный в договоре счета эскроу, не позднее трех рабочих дней (ч. 8 ст. 15.5 того же закона). Общие правила одностороннего отказа от ДДУ такие: уведомление другой стороне направляется по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ), а в Росреестр для внесения сведений об отказе прикладывают копию уведомления с отметкой об отправке (ч. 8 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости).

Второй путь — остаться в договоре и ждать квартиру. Не позднее четырех месяцев со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства конкурсный управляющий проводит собрание участников строительства, если деньги привлекались исключительно на эскроу. На собрании решают, обращаться ли в суд с ходатайством о передаче жилых помещений участникам строительства или о привлечении иного застройщика — приобретателя (п. 3 ст. 201.12-2 Федерального закона № 127-ФЗ). Погашение требований дольщиков с эскроу путем передачи им объекта незавершенного строительства не производится (п. 4 той же статьи).

Что будет с деньгами на эскроу, если дольщик остался. После передачи квартир участникам или после передачи имущества и обязательств застройщика новому приобретателю деньги со счетов эскроу перечисляются на отдельный счет должника для удовлетворения требований залоговых кредиторов либо приобретателю (п. 7 ст. 201.12-2 Федерального закона № 127-ФЗ). Иными словами, если дольщик остался в договоре, деньги с эскроу ему не возвращаются: они идут на расчеты в деле о банкротстве или приобретателю, а дольщик рассчитывает на квартиру.

Выбор между этими путями зависит от стадии строительства, перспектив передачи дома новому застройщику, роста цен на квартиры с момента покупки и условий кредита. Универсального ответа здесь нет, и решать стоит после того, как станут понятны позиция конкурсного управляющего и состояние стройки.

Не путайте банкротство застройщика с проблемами банка, где открыт счет эскроу: это разные ситуации с разной защитой. Деньги гражданина на счете эскроу по ДДУ застрахованы со дня их размещения на счете до дня представления застройщиком в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений из ЕГРН о регистрации права на один объект в доме либо до истечения срока условного депонирования. Возмещение при страховом случае с банком составляет 100 процентов суммы на счете эскроу, но не более 10 млн р., и рассчитывается отдельно от возмещения по другим вкладам (ч. 1, 3 и 4 ст. 13.2 Федерального закона № 177-ФЗ).

Механика включения в реестр расписана по дням, и пропускать сроки нельзя.

1. Руководитель застройщика в течение десяти календарных дней передает конкурсному управляющему сведения об участниках строительства, а управляющий в пятидневный срок уведомляет всех выявленных участников и публикует уведомление (п. 2 ст. 201.4 Федерального закона № 127-ФЗ).
2. Требования участников строительства из ДДУ конкурсный управляющий включает в реестр самостоятельно по информации Росреестра, размещенной в единой информационной системе жилищного строительства. Участник строительства вправе предъявить свое требование сам или уточнить его размер, приложив документы (п. 3.1 той же статьи).
3. Общий реестр требований кредиторов закрывается через два месяца с даты опубликования, но для участников строительства действует свой срок. Требования участников строительства включаются в реестр, если предъявлены не позднее 45 дней со дня получения уведомления управляющего, независимо от закрытия реестра. Уведомление считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования. Пропущенный по уважительной причине срок может восстановить арбитражный суд (п. 4 той же статьи).
4. К требованию прикладывают документы об оплате (п. 6 той же статьи).
5. Управляющий рассматривает требование в течение 15 рабочих дней и уведомляет участника о включении в реестр, отказе или частичном включении (п. 7 той же статьи).
6. Возражения на решение управляющего заявляют в арбитражный суд не позднее 15 рабочих дней со дня получения уведомления. Если возражения не заявлены, требования считаются установленными (п. 8 и 9 той же статьи).

Даже если управляющий включает требования из ДДУ сам, проверьте, что ваше требование попало в реестр и что его размер и вид указаны верно. Участники строительства, чьи требования включены в реестр, голосуют на собраниях кредиторов (п. 13 ст. 201.4 Федерального закона № 127-ФЗ).

Фонд развития территорий может выплатить гражданам — участникам строительства возмещение по требованиям о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенным в реестр. Выплата производится на основании решения Фонда о финансировании, если застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, и до даты завершения конкурсного производства (ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ о Фонде развития территорий).

Размер возмещения по жилому помещению считается как общая площадь помещения, но не более 120 кв. м, умноженная на рыночную стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке, при этом возмещение не может быть меньше уплаченной цены договора (ч. 2 ст. 13 того же закона). По машино-месту и нежилому помещению выплачивается уплаченная цена договора (ч. 2.1 ст. 13).

Два ограничения, о которых нужно знать заранее:

- гражданин, который приобрел право требования по договору после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, права на возмещение не имеет (ч. 3 ст. 13 того же закона). О проверке уступки перед покупкой прав я писал в статье о переуступке по ДДУ;
- если в оплату квартиры направлялся материнский капитал, в этой части выплата идет через Социальный фонд (ч. 7 ст. 13).

Ипотека добавляет в историю третьего участника — банк-кредитор.

Если дольщик с эскроу отказывается от договора, деньги со счета эскроу перечисляются на его залоговый счет в банке-кредиторе, если такое условие предусмотрено договором с кредитором. Если от банка-залогодержателя не поступило заявление о перечислении денег на указанный им залоговый счет в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения сведений о погашении записи о регистрации ДДУ, деньги перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу (ч. 8 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Если права по ДДУ находятся в залоге у банка, возмещение от Фонда тоже идет на залоговый счет (ч. 6 ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ о Фонде). А Верховный Суд указал, что банк-залогодержатель обладает преимущественным перед другими кредиторами правом на получение удовлетворения за счет денег, причитающихся дольщику от застройщика в связи с прекращением ДДУ, и что прекращение договора залог прав требования не прекращает (п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2022), утв. Президиумом ВС РФ 21.12.2022).

Практически это значит: при отказе от ипотечного ДДУ деньги с эскроу идут на залоговый счет, если это предусмотрено договором с кредитором, а на деньги, которые дольщику возвращает сам застройщик, у банка-залогодержателя преимущественное право. Поэтому перед отказом от договора читают кредитный договор: что он говорит о расторжении ДДУ и о сроках досрочного погашения.

Если застройщик, у которого вы купили квартиру по ДДУ, оказался в банкротстве: