Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Если основание из ч. 1 ст. 9 закона есть, суд для расторжения не нужен. В случае одностороннего отказа одной из сторон договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Важно именно слово «направления»: договор прекращается в день отправки письма, а не в день, когда застройщик его получил.

Отдельный путь закон дает при недостатках. При существенном нарушении требований к качеству квартиры или если застройщик не устранил выявленные недостатки в установленный дольщиком разумный срок, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата денег и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 закона (ч. 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ). При эскроу проценты по ч. 2 ст. 9 применяются, только если основание возникло после ввода дома в эксплуатацию (ч. 4 ст. 15.4 того же закона). Порядок такой: при несущественных недостатках сначала выставляют требование об их устранении с конкретным сроком и заявляют отказ, только если срок прошел впустую, а при существенном нарушении требований к качеству отказ возможен сразу. О том, как составить такое требование, я писал в статье о досудебной претензии застройщику.

Основание для отказа нужно проверить до отправки письма. Если застройщик исполняет договор без нарушений, права на односторонний отказ во внесудебном порядке у дольщика нет (ч. 1.2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ).

Способ уведомления закон называет один: оно направляется по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ).

В уведомлении стоит указать:

1. Номер и дату договора, дату его государственной регистрации, условный номер квартиры.
2. Основание отказа со ссылкой на конкретный пункт ч. 1 ст. 9 закона или на ст. 15.4, если расчеты шли через эскроу.
3. Факты, которые это основание подтверждают: срок передачи по договору и сегодняшнюю дату, перечень недостатков и дату требования об их устранении.
4. Требование вернуть деньги и реквизиты для возврата, если расчеты шли не через эскроу.

Опись вложения и квитанцию сохраните. В случае одностороннего отказа к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны об одностороннем отказе в форме заказного письма с отметкой об отправке (ч. 8 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости).

Суд нужен, когда основание расторжения — из ч. 1.1 ст. 9 закона.

Перед иском действует общее правило Гражданского кодекса. Требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Значит, сначала застройщику направляют предложение расторгнуть договор, и только потом идут в суд.

После вступления решения в силу сторона подает заявление о внесении в реестр сведений о расторжении. При расторжении договора в судебном порядке к заявлению прилагается копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная судом, который его вынес (ч. 8 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если расчеты шли не через эскроу, при расторжении по основаниям ч. 1.1 ст. 9 закона застройщик обязан вернуть деньги в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора (ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). О том, как устроены споры с застройщиком в суде, я рассказывал в статье о взыскании неустойки по ДДУ через суд.

Если застройщик исполняет договор без нарушений, остается договориться. Это путь выйти из договора, когда оснований для одностороннего отказа нет: переезд, развод, смена планов или условий ипотеки таким основанием в законе не названы, и выйти из договора по этим причинам без согласия застройщика можно, только если такое основание записано в самом ДДУ. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашение о расторжении совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ), поэтому и соглашение о расторжении оформляют письменно.

В соглашении прописывают сумму и срок возврата денег, порядок возврата с эскроу или с расчетного счета застройщика, кто подает документы в Росреестр, судьбу неустоек и штрафов. Заявление о внесении в реестр сведений о расторжении может представить одна из сторон договора с приложением документов, подтверждающих расторжение (ч. 8 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ).

Отдельно о договорных условиях. В ДДУ встречается условие о штрафе при расторжении по инициативе дольщика, если сам застройщик исполняет договор. Такой пункт был, например, в договоре крупного застройщика, который я проверял в 2023 году. Если вы допускаете, что из договора придется выходить, его нужно увидеть до подписания, а не после.

Если цена договора оплачена через счет эскроу, правила расторжения заметно другие.

Деньги на эскроу до ввода дома лежат в банке, а не у застройщика. Банк перечисляет их застройщику или направляет на погашение его кредита не позднее десяти рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию (ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ). До ввода дома и регистрации права на первый объект в нем (или до истечения срока условного депонирования) деньги гражданина на счете эскроу по ДДУ застрахованы: при страховом случае возмещение составляет 100 процентов суммы на счете, но не более 10 млн р., и рассчитывается отдельно от возмещения по другим вкладам в этом банке (ч. 1, 3 и 4 ст. 13.2 Федерального закона № 177-ФЗ). Если по нескольким ДДУ в одном банке открыто несколько счетов эскроу, лимит 10 млн р. действует на них в совокупности (ч. 7 той же статьи). Поэтому при крупной покупке через эскроу полезно знать, в каком банке открыты счета. Договор счета эскроу прекращается при расторжении ДДУ и при одностороннем отказе от него (ч. 7 ст. 15.5 того же закона).

Дальше работает цепочка. Росреестр не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в реестр записи о расторжении или об одностороннем отказе размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении записи о регистрации ДДУ (ч. 9 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ). В тот же срок он направляет уведомление о погашении записи в банк, где открыт счет эскроу (ч. 9 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ). На основании этих сведений деньги со счета эскроу возвращаются дольщику. Если покупка шла без кредита, банк перечисляет их на банковский счет дольщика, указанный в договоре счета эскроу, не позднее трех рабочих дней (ч. 8 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Теперь о том, чего при эскроу не будет. Для договоров с эскроу не применяются ч. 2 и 5–7 ст. 9 закона, за исключением случаев расторжения договора по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию (ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ). А проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются (ч. 5 ст. 15.5 того же закона). Практически это значит: если расторгнуть договор с эскроу до ввода дома, вы получите обратно внесенную сумму, но процентов по ч. 2 ст. 9 закона не будет. Если же основание возникло после ввода, когда деньги с эскроу перечисляются застройщику, возврат и проценты идут по общим правилам ст. 9.

Если на покупку квартиры направлялся материнский капитал, его возвращают в порядке Федерального закона № 256-ФЗ по заявлению через банк (ч. 8.1 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ).

С ипотекой деньги с эскроу идут не на обычный счет дольщика. Они перечисляются на его залоговый счет в банке-кредиторе, если такое условие предусмотрено договором с кредитором. Если от банка-залогодержателя не поступило заявление о перечислении денег на указанный им залоговый счет в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения сведений о погашении записи, деньги перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу (ч. 8 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Банк сохраняет свое обеспечение и тогда, когда деньги возвращает сам застройщик. Верховный Суд указал, что банк-залогодержатель обладает преимущественным перед другими кредиторами правом на получение удовлетворения за счет денежных средств, причитающихся дольщику от застройщика в связи с прекращением ДДУ, а вывод о прекращении залога прав требования дольщика противоречит закону (п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2022), утв. Президиумом ВС РФ 21.12.2022).

Поэтому до отказа от ипотечного ДДУ нужно прочитать кредитный договор: что он говорит о расторжении договора долевого участия, о сроке возврата кредита и о залоговом счете. Расторгнуть ДДУ можно, но деньги в этом случае поступают на залоговый счет, и банк имеет на них преимущественное перед другими кредиторами право.

Проценты по ст. 9 закона положены по договорам без эскроу, а по договорам с эскроу — только при расторжении по основаниям, возникшим после ввода дома в эксплуатацию.

Застройщик в случае расторжения по основаниям ч. 1 ст. 9 закона в течение двадцати рабочих дней, а по основаниям ч. 1.1 ст. 9 в течение десяти рабочих дней со дня расторжения обязан вернуть уплаченные деньги и уплатить проценты в размере одной трехсотой ставки ЦБ РФ, действующей на день возврата. Проценты начисляются со дня внесения денег до дня их возврата, а гражданину уплачиваются в двойном размере (ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Если дольщик не обратился за деньгами в этот срок, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения срока, обязан зачислить деньги и проценты в депозит нотариуса по месту своего нахождения и сообщить об этом дольщику (там же).

За просрочку возврата или зачисления денег в депозит нотариуса застройщик платит проценты в размере одной трехсотой ставки ЦБ РФ, а гражданину в двойном размере (ч. 6 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ).

При расчете учитывайте мораторий. Проценты по ч. 2 и 6 ст. 9 закона не начислялись за период со дня вступления в силу постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 до 31 декабря 2025 года (п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 в ред. от 30.12.2025). Новых периодов освобождения на 2026 год это постановление не устанавливает. Подробно о моратории я разбирал в статье о неустойке по ДДУ, ссылка на нее выше.

ДДУ регистрируется в реестре, поэтому и его прекращение нужно отразить в реестре. Ждать для этого застройщика не обязательно. Заявление о внесении в реестр сведений о расторжении или прекращении договора может быть представлено одной из сторон договора с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение (ч. 8 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ).

Что прикладывают:

- при одностороннем отказе — копию уведомления другой стороны об отказе в форме заказного письма с отметкой об отправке;
- при расторжении в суде — заверенную судом копию вступившего в силу решения;
- при расторжении по соглашению — само соглашение.

Росреестр при представлении заявления одной из сторон в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне по адресу электронной почты, указанному в договоре (ч. 8 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ). Для договоров с эскроу после внесения записи запускается цепочка возврата денег, описанная выше.

Застройщик тоже может отказаться от договора. Главное основание для этого — неоплата. Если по договору цена вносится единовременно, основанием служит просрочка платежа более чем на два месяца. Если платежи идут в течение периода, основанием служит систематическое нарушение сроков, то есть нарушение срока платежа более трех раз в течение двенадцати месяцев, или просрочка платежа более чем на два месяца (ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Порядок для застройщика строже, чем для дольщика. Он вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления дольщику письменного предупреждения о необходимости погасить задолженность, причем в порядке, предусмотренном для сообщения о готовности квартиры к передаче. Отказ возможен, только если у застройщика есть сведения о получении дольщиком этого предупреждения либо письмо вернулось с отметкой об отказе от получения или в связи с отсутствием адресата (ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). По договорам без эскроу после расторжения застройщик обязан вернуть уплаченные деньги в течение десяти рабочих дней, а если дольщик за ними не обратился, зачислить их в депозит нотариуса (ч. 5 ст. 9 того же закона), и зачесть в эту сумму неустойку дольщика за просрочку оплаты он не вправе (ч. 7 ст. 9 того же закона). Есть и редкое основание без всякой неоплаты: если банк отказал стороне договора в открытии счета эскроу или расторг с ней договор счета эскроу по п. 5.2 ст. 7 Федерального закона № 115-ФЗ, другая сторона ДДУ может отказаться от договора в порядке ч. 3 и 4 ст. 9 (ч. 11 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Для дольщика с эскроу важна одна норма: обязанность по уплате цены договора считается исполненной с момента поступления денег на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ). Если вся цена внесена на эскроу, оснований для отказа застройщика «за неоплату» нет. Но деньги на эскроу вносятся на ограниченный срок, и за этим сроком нужно следить, что хорошо видно на примере ниже.

В январе 2026 года ко мне через брокера, с которым мы сотрудничаем, обратились дольщики строящегося дома в Москве. Квартира куплена по ДДУ с ипотекой, деньги внесены на эскроу. Срок передачи по договору истекал в конце декабря 2025 года, и незадолго до этого застройщик прислал проект допсоглашения: перенести срок передачи квартиры на полгода, до конца июня 2026 года. Вопросы у клиентов были практические: продлится ли эскроу, если допсоглашение не подписать, и не поменяет ли банк условия кредита.

Сначала я проверил то, что можно проверить документами. Нашел разрешение на строительство дома и срок его действия. Затем попросил недостающие страницы договора счета эскроу: «одно дело — ответ по телефону, другое дело — содержание документа». Закон здесь дает опору: деньги вносятся на срок условного депонирования, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода дома в эксплуатацию по проектной декларации, а по заявлению дольщика этот срок может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года (ч. 4 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ). Общие условия банка тоже позволяли продлить срок по заявлению дольщика.

Выводы в заключении получились такие. Продление эскроу не зависит от подписания допсоглашения. Само по себе оно не продлевается, но дольщик может продлить срок своим заявлением. Если срок эскроу истечет и деньги вернутся, застройщик может попытаться расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке как неоплаченный, а расторжение по условиям кредитного договора клиентов повлекло бы досрочный возврат кредита. Итоговая рекомендация: допсоглашение можно не подписывать, явных негативных последствий у этого нет, а в середине марта нужно проверить срок эскроу и при необходимости подать заявление о продлении.

В конце марта я сам вернулся к этой истории и спросил брокера, не подписали ли клиенты что-то с застройщиком. Ответ был: «Все ок говорит». Допсоглашение клиенты так и не подписали. Срок передачи остался тем, который указан в ДДУ, и в иске о неустойке, который мы подготовили после передачи квартиры, просрочка считается именно от этой даты.

Что важно в этой истории. Допсоглашение о переносе срока — это изменение договора по соглашению сторон, а не обязанность дольщика. Срок эскроу нужно знать и продлевать вовремя, потому что от него зависит, есть ли у застройщика формальный повод заявить о неоплате. А перед любым решением о расторжении или изменении ДДУ с ипотекой читают кредитный договор.