Происхождение денег при покупке квартиры

Ключевые нормы, которые объясняют поведение банка:

1. Обязанность клиента отвечать. Клиенты обязаны предоставлять организациям, проводящим операции с денежными средствами, информацию, необходимую для исполнения требований закона о противодействии отмыванию доходов, включая информацию о своих выгодоприобретателях и бенефициарных владельцах (п. 14 ст. 7 Закона № 115-ФЗ).
2. Право банка отказать. Организации, проводящие операции с денежными средствами, если иное не предусмотрено законом, вправе отказать в совершении операции, в том числе на основании распоряжения клиента, при условии, что в результате реализации правил внутреннего контроля у работников организации возникают подозрения, что операция совершается для легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма (п. 11 ст. 7 Закона № 115-ФЗ).
3. Сведения об отказе. Организации обязаны документально фиксировать и представлять в уполномоченный орган сведения обо всех случаях отказа по этому основанию не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения (п. 13 ст. 7 Закона № 115-ФЗ).
4. Ответственность банка. Отказ от совершения операции по этому основанию не служит основанием для возникновения гражданско-правовой ответственности организации (п. 12 ст. 7 Закона № 115-ФЗ).

Последний пункт особенно важен для покупателя: вопрос о происхождении денег нужно решать до дня сделки, а не в момент платежа. Чем раньше покупатель передаст банку сведения об источнике средств, тем спокойнее пройдет день расчетов.

Норма об обязанности клиента говорит об информации, необходимой банку для исполнения требований закона (п. 14 ст. 7 Закона № 115-ФЗ). На практике источник денег подтверждают документами, которые прямо показывают, откуда пришла сумма:

• Продажа другой недвижимости — договор купли-продажи и выписка о поступлении денег на счет.
• Накопления на вкладах — выписки по счетам за период накопления.
• Доход от работы или бизнеса — справки о доходах, налоговые декларации, выписки по зарплатному счету.
• Подарок от родственников — договор дарения денег и выписка о переводе от дарителя.
• Наследство — свидетельство о праве на наследство и выписка о получении денег.
• Кредит или заем — кредитный договор или договор займа и выписка о получении денег.

Чем проще цепочка «источник — счет покупателя — платеж продавцу», тем меньше вопросов. Деньги, которые несколько раз перемещались между разными счетами и людьми, проверять сложнее.

Закон о противодействии отмыванию доходов говорит об операциях как с безналичными, так и с наличными денежными средствами по сделкам с недвижимостью (п. 1.1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ). Но у наличных есть дополнительная проблема: внести крупную сумму наличными на счет для аккредитива — тоже операция с денежными средствами, и вопрос об источнике этих наличных может возникнуть уже на этом шаге.

Кроме того, наличные сложнее подтвердить для налогового вычета. Среди документов, подтверждающих расходы на покупку жилья, Налоговый кодекс называет, в частности, квитанции к приходным ордерам и банковские выписки о перечислении денег со счета покупателя на счет продавца (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Безналичный перевод оставляет такой документ автоматически.

Сравнение способов расчетов при покупке квартиры и их рисков подробно разбираю в статье о передаче денег при покупке квартиры.

Частый источник денег на квартиру — помощь родителей или других родственников. Здесь важны два вопроса: налог и подтверждение.

Налог. Денежный подарок от физического лица НДФЛ не облагается. Налоговый кодекс освобождает доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, отдельных цифровых прав, цифровой валюты, долей и паев (абз. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Деньги в этот перечень исключений не входят, поэтому подарок деньгами не облагается налогом, даже если даритель не родственник.

Условие о родстве касается именно исключений. Если дарят, например, квартиру или долю, доход освобождается от налога, только когда даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Подтверждение. Для банка денежный подарок лучше оформить так, чтобы источник был виден: договор дарения денег и перевод со счета дарителя на счет покупателя. Тогда цепочка «откуда деньги» умещается в два документа.

Если родственник взамен получает долю в квартире, это уже не подарок, и порядок оформления нужно обсудить с юристом до сделки.

Внимание банка касается не только покупателя. Продавец, получающий крупную сумму на счет, тоже клиент банка и тоже обязан предоставлять информацию, необходимую для исполнения требований закона (п. 14 ст. 7 Закона № 115-ФЗ). Для продавца лучший ответ — договор купли-продажи квартиры и документы о праве собственности на нее.

Как работает аккредитив и какие документы нужны для его раскрытия, разбираю в статье об аккредитиве при покупке квартиры.

Отказ в операции по подозрению в отмывании доходов — право банка при условии, что подозрения возникли в результате реализации правил внутреннего контроля (п. 11 ст. 7 Закона № 115-ФЗ). Что делать покупателю, если это случилось в день сделки:

1. Выяснить у банка, какие сведения и документы ему нужны, и представить их (п. 14 ст. 7 Закона № 115-ФЗ).
2. Согласовать с продавцом перенос даты расчетов, если договор это позволяет.
3. Проверить условия предварительного договора или соглашения о задатке: кто отвечает за срыв сроков.
4. При необходимости выбрать другой способ расчетов, заранее обсудив его с продавцом.

Чтобы не попасть в эту ситуацию, документы о происхождении денег стоит собрать до открытия аккредитива и показать их банку заранее.

Удобный ориентир по времени — начать за две-три недели до сделки. За это время можно выяснить в своем банке, какие документы он попросит, получить выписки за нужный период, оформить договоры дарения или займа с родственниками и перевести деньги на один счет. Если сумма покупки заметно больше официальных доходов за последние годы, объяснение источника лучше подготовить письменно и с документами по каждой части суммы.

1. Определить, из каких источников складывается сумма покупки.
2. По каждому источнику собрать документ и выписку о поступлении денег на счет.
3. Перевести деньги на свой счет в банке, через который пойдут расчеты, заранее, а не в день сделки.
4. Не вносить крупные суммы наличными в последний момент.
5. Если часть денег дарят родственники, оформить дарение и перевести деньги со счета дарителя.
6. Если банк запросил сведения, ответить полно: клиент обязан предоставлять информацию, необходимую банку для исполнения закона (п. 14 ст. 7 Закона № 115-ФЗ).
7. Сохранить все документы о расчетах: они понадобятся и для налогового вычета (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).
8. Если часть денег получена в долг от знакомых или родственников, оформить договор займа и получить деньги переводом со счета займодавца: так источник будет подтвержден документом, а не устным объяснением.