Рассрочка по ДДУ: договор и риски дольщика

Условия рассрочки обычно записаны в разделе о цене и порядке расчетов или в приложении с графиком. При проверке договора стоит смотреть:

• Цену. Цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Если в договоре есть условия о росте цены при рассрочке, их нужно прочитать до подписания.
• График. Даты и суммы каждого платежа, первый взнос, последний платеж.
• Способ оплаты. Безналичный, а при эскроу — на счет эскроу в уполномоченном банке (ч. 2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
• Последствия просрочки. Размер неустойки и условия расторжения, сверенные с ч. 5 и 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ.
• Досрочную оплату. Можно ли погасить рассрочку раньше графика и как это оформляется.

Что еще проверить у застройщика до подписания: разрешение на строительство, проектную декларацию, признаки банкротства — разбираю в статье о проверке застройщика.

Большинство новостроек сейчас продается с использованием счетов эскроу. В этом случае договор должен предусматривать обязанность участника долевого строительства уплатить обусловленную договором цену до ввода в эксплуатацию дома путем внесения денежных средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (ч. 2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).

Что это означает для рассрочки:

• каждый платеж по графику вносится на счет эскроу, а не застройщику напрямую;
• обязанность по уплате цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет эскроу (ч. 3 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ);
• деньги вносятся на счет эскроу после государственной регистрации ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ);
• проценты на сумму на счете эскроу не начисляются, вознаграждение банку не выплачивается (ч. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

При эскроу у срока рассрочки есть предел, установленный законом: цена должна быть уплачена до ввода дома в эксплуатацию (ч. 2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Значит, последний платеж по графику должен приходиться на период до ввода.

Отсюда практический вывод: чем позже покупается квартира, тем короче рассрочка при эскроу и тем выше ежемесячные платежи. Предложения «рассрочка на несколько лет после получения ключей» нужно внимательно читать: цена по самому ДДУ при эскроу вносится до ввода дома, поэтому юридическую конструкцию такого предложения стоит проверить отдельно.

Рассрочка по ДДУ строже, чем кажется: за просрочку отвечает дольщик, и закон дает застройщику право отказаться от договора.

Неустойка. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). При начислении этой неустойки период с 22.03.2024 по 31.12.2025 включительно не учитывается (п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).

Право застройщика отказаться от договора. Если договором предусмотрена уплата цены путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев, или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца служат основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке ст. 9 Закона № 214-ФЗ (ч. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Порядок отказа. Застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после письменного предупреждения участника о погашении задолженности (ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). При неисполнении требования и наличии у застройщика сведений о получении участником предупреждения либо при возврате письма застройщик вправе отказаться от договора (там же). Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе, которое направляется по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Возврат денег при эскроу. При эскроу договор счета эскроу прекращается при расторжении ДДУ или одностороннем отказе от него (ч. 7 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ), а средства на основании сведений о погашении записи о регистрации ДДУ в ЕГРН подлежат возврату участнику либо перечисляются на его залоговый счет, если это предусмотрено договором с банком-кредитором (ч. 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Что делать дольщику, чтобы до этого не дошло:

1. Платить строго по графику и сохранять подтверждения каждого платежа.
2. Если платеж задерживается, связаться с застройщиком письменно и договориться об изменении графика дополнительным соглашением.
3. Получив предупреждение о погашении задолженности, погасить ее сразу: застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после письменного предупреждения о погашении задолженности (ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
4. Письменно сообщить застройщику новый почтовый адрес, если он изменился: застройщик вправе отказаться от договора и тогда, когда предупреждение вернулось к нему неполученным (ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Изменить график можно, но только по договоренности с застройщиком. Сроки и порядок уплаты цены — обязательное условие ДДУ (п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), а изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Практически просить о переносе платежей лучше до просрочки, а не после предупреждения о погашении задолженности. Пока платежи вносятся в срок, у застройщика нет основания для отказа от договора по ч. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, и переговоры идут на равных. При эскроу новый график тоже должен заканчиваться до ввода дома (ч. 2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).

Если квартиру с рассрочкой хочется продать до сдачи дома, действует особое правило. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Перевод долга требует согласия кредитора, то есть застройщика: перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Кроме того, уступка допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания передаточного акта или иного документа о передаче (ч. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

При эскроу при уступке прав требований по ДДУ все права по договору счета эскроу переходят к новому участнику долевого строительства (ч. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Как безопасно оформить уступку и что проверить покупателю, разбираю в статье о переуступке по ДДУ.

Выбор между рассрочкой и ипотекой — экономический, но у него есть юридическая сторона:

• Кто кредитор. При рассрочке долг возникает перед застройщиком, и за просрочку застройщик вправе отказаться от договора (ч. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). При ипотеке цена вносится за счет кредита, а долг возникает перед банком.
• Срок. При эскроу рассрочка заканчивается до ввода дома (ч. 2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ), ипотека может длиться десятилетиями.
• Уступка. С невыплаченной рассрочкой уступка возможна только с переводом долга (ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
• Цена. Условия о цене при рассрочке и при единовременной оплате бывают разными, и это стоит сравнить по договору.

Если застройщик сам нарушает срок передачи квартиры, дольщик вправе требовать неустойку в размере одной трехсотой ставки ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участник — гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Период с 22.03.2024 по 31.12.2025 включительно при начислении этой неустойки тоже не учитывается (п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326). Как ее рассчитать и взыскать, разбираю в статье о взыскании неустойки по ДДУ через суд.

1. Убедиться, что цена, сроки и порядок уплаты прописаны в договоре (п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
2. Проверить, что первый платеж вносится после регистрации ДДУ (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
3. При эскроу проверить, что последний платеж приходится до ввода дома (ч. 2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
4. Прочитать условия об изменении цены (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
5. Платить по графику и хранить подтверждения: более трех просрочек в течение двенадцати месяцев или одна просрочка дольше двух месяцев дают застройщику основание для отказа (ч. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
6. Перед уступкой либо погасить рассрочку, либо оформить перевод долга с согласия застройщика (ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).