Договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Для договора о продаже в кредит с рассрочкой закон устанавливает дополнительные существенные условия. Такой договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Для квартиры к этому добавляются общие требования к продаже недвижимости:

• Форма. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
• Предмет. В договоре должны быть сведения, позволяющие определенно установить квартиру; без них договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
• Цена. Без письменно согласованного условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
• Лица с правом пользования. Если в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования после продажи, их перечень с указанием прав — существенное условие (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Практически в договоре рассрочки стоит прописать график платежей с датами и суммами, способ оплаты, последствия просрочки, условие о залоге и порядок его снятия после полной оплаты. Что еще обязательно проверить в договоре, разбираю в статье о том, что должно быть в договоре купли-продажи квартиры.

Главный страх продавца — отдать квартиру и не получить деньги. Закон дает ему несколько инструментов.

Залог в силу закона. Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения обязанности покупателя по оплате (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это правило применяется и к договору с рассрочкой (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Регистрация залога вместе с правом покупателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, проводится одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на объект на основании договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, если иное не предусмотрено Законом № 218-ФЗ (ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Залогодателем здесь выступает покупатель, а залогодержателем — продавец.

Согласие на дальнейшие сделки. Если в отношении объекта зарегистрирована ипотека, регистрация перехода права собственности на него, а также возникновения или прекращения иных обременений проводится при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4 ст. 53 Закона № 218-ФЗ). Пока залог продавца зарегистрирован, продать квартиру без его письменного согласия покупатель по общему правилу не сможет.

Проценты за просрочку. Если покупатель не платит в срок и иное не предусмотрено ГК РФ или договором, на просроченную сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ со дня, когда товар должен был быть оплачен (п. 4 ст. 488 ГК РФ, п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Порядок защиты продавца при просрочке зависит от того, сколько уже заплачено.

Когда покупатель не производит в установленный срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма полученных платежей превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Что это значит на практике:

1. Пока покупатель заплатил половину цены или меньше, продавец, если договор не установил иное, может отказаться от договора и потребовать квартиру обратно.
2. Когда заплачено больше половины, вернуть квартиру по этому основанию нельзя. Продавец вправе требовать оплаты и процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486, п. 4 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ), а его требования обеспечены залогом квартиры (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
3. Договор может изменить правила о возврате товара, поэтому формулировки о просрочке нужно согласовать заранее.

Для покупателя вывод обратный: чем быстрее он заплатит больше половины цены, тем ниже риск потерять квартиру по п. 2 ст. 489 ГК РФ.

Покупателю рассрочка дает квартиру без банка, но риски есть и у него.

• Залог в пользу продавца. Если договор не исключил залог, до полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ), а при зарегистрированной ипотеке продать ее или оформить другие обременения без его письменного согласия по общему правилу нельзя (ч. 4 ст. 53 Закона № 218-ФЗ).
• Проверка продавца. Рассрочка растягивает отношения с продавцом на годы. Если у продавца есть долги, супруг, наследники или признаки банкротства, это нужно выяснить до подписания, а не после. Как проверить продавца на банкротство, разбираю в статье о банкротстве продавца квартиры.
• Подтверждение платежей. Каждый платеж нужно документировать: при споре о том, сколько заплачено, от этого зависит, может ли продавец потребовать квартиру обратно (п. 2 ст. 489 ГК РФ).
• Налоговый вычет. Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется в размере фактически произведенных расходов (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), а среди документов для вычета названы документы, подтверждающие расходы налогоплательщика, например банковские выписки о перечислении денег со счета покупателя на счет продавца (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Поэтому платить по рассрочке удобнее безналичным переводом.

1. Проверить квартиру и продавца так же, как при обычной покупке: основание права, обременения, зарегистрированных лиц, семейное положение и долги продавца.
2. Согласовать график. Цена, порядок, сроки и размеры платежей — обязательные условия договора с рассрочкой (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
3. Решить вопрос залога. Если стороны не исключили залог договором, он возникает в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и регистрируется одновременно с правом покупателя (ч. 2 ст. 53 Закона № 218-ФЗ).
4. Прописать последствия просрочки, в том числе условия возврата квартиры с учетом правила о половине цены (п. 2 ст. 489 ГК РФ).
5. Подписать договор и передаточный акт. Передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
6. Зарегистрировать переход права. Переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
7. Платить по графику и сохранять подтверждения, а после полной оплаты погасить запись о залоге в ЕГРН. Порядок этого шага стоит заранее закрепить в договоре.

Если часть платежей идет наличными, расписка становится главным доказательством оплаты. Как ее правильно составить, разбираю в статье о расписке в получении денег за квартиру.

Если в рассрочку продается не квартира целиком, а доля в праве собственности, добавляются два правила. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению, с исключениями, например когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). А при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по той же цене и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец доли обязан письменно известить остальных участников о намерении продать долю постороннему с указанием цены и других условий, на которых он ее продает (п. 2 ст. 250 ГК РФ), поэтому условия рассрочки должны быть в этом извещении.