Покупка квартиры по военной ипотеке: как проходит сделка

Закон говорит о приобретении жилого помещения без деления на новостройки и вторичный рынок: заем выдается и на приобретение жилья, и отдельно на участие в долевом строительстве (п. 1 ч. 1 ст. 14 закона о военной ипотеке). Поэтому квартиру на вторичном рынке по военной ипотеке купить можно.

Ограничения появляются не в законе, а в условиях банков, которые выдают ипотечные кредиты участникам системы. Правила и стандарты предоставления ипотечного кредита участникам устанавливает уполномоченный федеральный орган (ч. 10 ст. 14), а конкретные требования к квартире и продавцу — банк. Их стоит узнать до того, как вносить аванс: не каждая квартира, которая устраивает военнослужащего, устроит его банк.

В общих чертах сделка проходит так:

1. Право на заем. Военнослужащий проверяет, что у него возникло право на целевой жилищный заем и какой размер накоплений доступен. Предельный размер займа не может превышать общую сумму расчетного суммарного взноса и учтенных на именном накопительном счете доходов от инвестирования накоплений на день предоставления займа, а у тех, кто заключил новый контракт после предельного возраста службы, к ним добавляются накопления, которые будут учтены до окончания этого контракта (ч. 4 ст. 14 закона о военной ипотеке).
2. Одобрение банка. Банк одобряет ипотечный кредит для участника системы.
3. Выбор квартиры и аванс. В соглашении об авансе нужно заранее учесть, что банк будет одобрять объект, а деньги поступят из двух источников: заем и кредит.
4. Юридическая проверка. Продавец, история квартиры, документы. Банк проверяет квартиру как залог, а покупателю нужно проверить ее как свое жилье.
5. Договор целевого жилищного займа. Типовой договор целевого жилищного займа и порядок оформления ипотеки утверждает федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ (ч. 2 ст. 14).
6. Сделка и расчеты. Продавец получает деньги от банка и за счет займа. Безопаснее, когда расчеты идут через аккредитив, как он работает, я разбирал в статье об аккредитиве при покупке квартиры.
7. Регистрация. Право собственности военнослужащего и ипотека в пользу банка и Российской Федерации.

Здесь главное отличие военной ипотеки. Жилое помещение, приобретенное полностью либо частично с использованием накоплений, предоставленных по договору целевого жилищного займа, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика. В случае использования кредитных средств банка оно считается находящимся в залоге в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы (п. 4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дальше — закон об ипотеке).

Два правила, которые отсюда следуют:

- закладная для удостоверения прав Российской Федерации не выдается;
- при нахождении жилья в залоге одновременно у кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований кредитора (там же).

То есть у квартиры два залогодержателя, и банк стоит первым.

Для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки с обязательной нотариальной формой или подлежащей государственной регистрации одному из супругов нужно нотариально удостоверенное согласие другого (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). В военной ипотеке это правило упиралось в простую проблему: в отдаленных гарнизонах нотариуса нет.

Конституционный Суд эту проблему решил. Он признал абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ не соответствующим Конституции в той мере, в какой он не предусматривает возможности удостоверения согласия супругов военнослужащих на сделки, связанные с участием в накопительно-ипотечной системе, иначе чем путем очного обращения к нотариусу, когда в находящихся в труднодоступной или отдаленной местности пунктах дислокации воинских частей, где супруги живут вместе с военнослужащими, нет нотариусов и фактически не ведется их периодический прием.

До изменения закона такое согласие удостоверяют командиры (начальники) воинских частей. Супруги военнослужащих в этом случае не вправе требовать признания сделки недействительной из-за отсутствия нотариального удостоверения своего согласия. А другая сторона сделки может мотивированно указать на несоблюдение условий такого удостоверения только при наличии бесспорных сведений, что в месте проживания военнослужащего нотариальные услуги на постоянной или регулярной основе оказываются, и не вправе требовать документов, кроме копии документа о полномочиях командира (Постановление КС РФ от 30.10.2025 № 36-П).

Для продавца, который продает квартиру военнослужащему из отдаленного гарнизона, это значит: согласие супруги покупателя, удостоверенное командиром части, — законный документ. Возразить против него можно только при бесспорных сведениях, что нотариус в месте службы доступен постоянно или регулярно.

Отдельная ситуация — когда военнослужащий продает квартиру, купленную по военной ипотеке. Пока ипотеки не сняты, квартира в залоге у банка и у Российской Федерации.

Что это значит для покупателя:

- залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 346 ГК РФ), а залогодержателей здесь два;
- в выписке из ЕГРН нужно увидеть обе записи об ипотеке и понять, как и когда каждая будет погашена;
- расчеты строятся так, чтобы деньги покупателя пошли на погашение долгов перед залогодержателями, а не продавцу на руки.

Важная деталь для покупателя: запись об ипотеке в пользу государства снимается не по заявлению банка. Если квартира приобретена с использованием накоплений по договору целевого жилищного займа, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы (п. 1 ст. 25 закона об ипотеке). Запись в пользу банка погашается по его заявлению или по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя, а если выдана закладная — по правилам для закладной (там же). Поэтому в договоре нужно предусмотреть, кто, когда и какое заявление подает по каждой из двух ипотек.

Как в целом устроена покупка квартиры, которая находится в залоге, и как закрыть ипотеку продавца в сделке, я подробно разбирал в статье о квартире с обременением по ипотеке. При военной ипотеке логика та же, только залогодержателей два, и снятие обременения в пользу государства — отдельный шаг, который нужно предусмотреть в договоре.

Продавцу сделка по военной ипотеке тоже может показаться сложной, но ее логика понятна, если знать три вещи.

Деньги приходят из двух источников. Часть цены оплачивается за счет целевого жилищного займа, часть — кредитом банка, и иногда остаток — собственными средствами покупателя. В договоре стоит прямо прописать, какая сумма, из какого источника и в какой срок поступает, и через какой механизм расчетов.

Квартира после сделки в двойном залоге. Для продавца это не риск: залог возникает у банка и государства в отношении покупателя. Но продавец должен понимать, что банк будет одобрять квартиру как свой залог и запросит документы на нее. Обязанность передать эти документы лучше закрепить в соглашении об авансе.

Сроки дольше обычных. К одобрению банка добавляется оформление займа. Если продавец параллельно покупает другую квартиру, график сделки нужно обсудить заранее и предусмотреть, что будет с авансом при задержке.

Покупателю в такой сделке остается главное: проверить продавца и историю квартиры для себя. Что проверять в выписке, я разбирал в статье о выписке из ЕГРН.

Короткий список для обеих сторон: