Минимальный срок владения квартирой без налога

Во всех случаях, которые не перечислены в п. 3 ст. 217.1, минимальный срок составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

На практике пять лет нужно ждать, если:

1. Квартира куплена по договору купли-продажи, и у продавца есть другое жилье.
2. Квартира получена по договору участия в долевом строительстве или по уступке прав по нему, и у продавца есть другое жилье.
3. Квартира подарена не членом семьи и не близким родственником.
4. Квартира получена по договору мены, и у продавца есть другое жилье.

Пример. Квартира куплена по договору купли-продажи, право зарегистрировано 10 июня 2022 года, у продавца есть еще одна квартира. Продать ее без налога он сможет, если переход права к покупателю будет зарегистрирован не раньше 10 июня 2027 года. Если регистрация продажи пройдет на месяц раньше, налог придется платить со всего дохода за вычетом расходов или вычета.

Пятилетний срок можно сократить законом субъекта РФ, вплоть до нуля, для всех или отдельных категорий налогоплательщиков или объектов (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Здесь есть деталь, на которой продавцы ошибаются. Верховный суд разобрал спор, где продавец сослался на сокращенный срок из закона региона, в котором стояла проданная квартира, и проиграл. Для исчисления НДФЛ определяющий фактор — место постановки налогоплательщика на учет в налоговом органе, а не место нахождения реализованного им имущества (п. 22 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026). Если вы живете в одном регионе, а продаете квартиру в другом, льготный срок другого региона к вам не применится.

Есть и отдельная льгота для семей с детьми, при которой срок владения не важен вовсе. Она работает при одновременном соблюдении нескольких условий (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):

1. Продавец и (или) его супруг — родители не менее двух детей до 18 лет, либо до 24 лет, если дети учатся очно, либо любого возраста, если дети признаны судом недееспособными.
2. В том же году или до 30 апреля следующего года семья купила другое жилье и зарегистрировала право либо полностью оплатила квартиру по ДДУ.
3. Площадь или кадастровая стоимость купленного жилья больше, чем у проданного, с учетом долей всех членов семьи.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн р.
5. На дату регистрации продажи семье не принадлежит более половины в другом жилье, которое по площади или кадастровой стоимости больше купленного.

Если условия соблюдены, освобождаются от налога и доходы детей от продажи их долей, если доли проданы одновременно с долей родителя (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Возраст детей для этой льготы определяется на дату государственной регистрации перехода права к покупателю, а для детей, родившихся после этой даты, — на 30 апреля следующего года (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Поэтому если у семьи один ребенок, а второй родился через несколько месяцев после продажи, льгота все равно может сработать, если новое жилье куплено в срок.

Единственное жилье — самое частое основание для трехлетнего срока, и в нем больше всего ловушек. Условие звучит так: на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю у продавца, включая совместную собственность супругов, нет другого жилого помещения или доли в нем (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Из этой формулировки следуют три практических вывода.

Первый. Проверяется дата регистрации перехода права к покупателю, а не дата подписания договора и не дата задатка. Если на момент задатка у продавца была вторая квартира, а к регистрации он ее продал, условие выполнено.

Второй. Учитывается и совместная собственность супругов. Квартира, купленная в браке на имя супруга, для этого условия считается жильем продавца. Продавец, у которого «нет ничего на себя», но есть квартира на имя жены, купленная в браке и находящаяся в их совместной собственности, под льготу не попадает.

Третий, самый полезный. Не учитывается жилье, которое продавец или его супруг купили в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права на проданную квартиру (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Это прямо решает задачу альтернативной сделки: можно сначала купить новую квартиру, а затем в пределах 90 дней продать старую, и старая все равно будет считаться единственной. Как выстроить такую цепочку по срокам и деньгам, я разбирал в статье об альтернативной сделке с недвижимостью.

Как считать 90 дней на практике. Допустим, продавец зарегистрировал право на новую квартиру 1 марта, а переход права на старую квартиру к покупателю зарегистрирован 15 мая. Между датами 75 дней, новая квартира не учитывается, и старая для налога остается единственной. Если бы регистрация продажи затянулась до июня и прошло больше 90 дней, условие было бы нарушено. Поэтому в альтернативных сделках продавцу важно следить не только за подписанием договоров, но и за сроками регистрации.

Для частного дома у этого правила есть продолжение. Если условие о единственном жилье соблюдено, оно распространяется и на земельный участок, на котором расположен дом, и на хозяйственные строения на этом участке (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Если продавец вписывается в условие о единственном жилье, но владел квартирой меньше трех лет, льгота не работает. Три года — это минимальный срок именно для единственного жилья, а не исключение из срока.

Общее правило выводится из Гражданского кодекса. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому при покупке квартиры по договору купли-продажи срок владения считается с даты регистрации права покупателя в ЕГРН. Эту дату видно в выписке из ЕГРН. Как устроена сама регистрация, я разбирал в статье о регистрации перехода права собственности на квартиру.

Из общего правила Налоговый кодекс и суды делают ряд исключений. Они почти все работают в пользу продавца, и о них стоит знать до того, как считать срок по выписке.

1. Квартира, полученная по программе реновации в Москве взамен освобожденной. В срок владения включается срок владения прежней квартирой (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
2. Квартира, полученная взамен изъятой по другому решению органа власти помимо воли собственника. До изменения закона к ней применяется такой же порядок, как при реновации, если дом не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а сама квартира не была признана непригодной для проживания (Постановление КС РФ от 22.04.2026 № 26-П).
3. Квартира, образованная в результате раздела, перепланировки или реконструкции, выдела доли. В срок включается срок владения исходным помещением (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
4. Квартира, образованная объединением нескольких помещений. Срок считается с даты приобретения последнего из объединенных помещений (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
5. Объект, купленный незавершенным. Срок считается с даты регистрации права собственности на объект, образованный после завершения строительства (п. 18 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026).
6. Квартира по ДДУ и квартира по наследству. Для них есть собственные правила, о них в следующих разделах.

Для новостроек закон отходит от даты регистрации права. При продаже квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве или по договору участия в жилищно-строительном кооперативе, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости квартиры по договору (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Что это значит на практике. Если дольщик полностью оплатил квартиру в 2021 году, дом сдали в 2023 году, а право зарегистрировали в 2024 году, срок владения идет с 2021 года. Для продавца, у которого есть другое жилье, пять лет истекут в 2026 году, хотя по выписке из ЕГРН он собственник всего два года.

Две оговорки из того же пункта.

Первая. Доплата после ввода дома за увеличение площади квартиры при определении даты полной оплаты не учитывается. Если основная цена внесена в 2021 году, а доплату за лишние метры застройщик выставил после сдачи дома, срок все равно идет с 2021 года.

Тот же принцип Верховный суд применил к обманутым дольщикам. Если квартиру собственнику передал Фонд поддержки обманутых дольщиков в качестве меры поддержки, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения по договору долевого участия (п. 19 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026).

Вторая. Если квартира куплена по уступке прав требования по ДДУ, срок считается с даты полной оплаты прав требования по договору уступки. Поэтому дата расчетов с цедентом — это и есть дата начала срока владения. Как правильно оформлять такие расчеты, я разбирал в статье о переуступке по ДДУ.

Главное, что продавцу нужно сделать заранее, — собрать документы, которые подтверждают дату полной оплаты: платежные поручения, справку застройщика о полной оплате, документы банка об аккредитиве или эскроу. Без них дату оплаты придется доказывать.

Квартира, полученная по наследству, продается без налога через три года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Главный вопрос здесь — с какой даты считать эти три года. С даты смерти, с даты свидетельства о праве на наследство или с даты регистрации права наследника в ЕГРН.

Ответ дает Гражданский кодекс. Время открытия наследства — момент смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). А принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Это одно из тех исключений, о которых говорит п. 2 ст. 8.1 ГК РФ словами «если иное не установлено законом». Поэтому срок владения унаследованной квартирой считается с даты смерти наследодателя.

На датах это выглядит так. Наследодатель умер 20 марта 2023 года, свидетельство о праве на наследство выдано в октябре 2023 года, право наследника зарегистрировано в ЕГРН в декабре 2023 года. Три года истекают 20 марта 2026 года, и с этого дня квартиру можно продавать без налога. Свидетельство о праве на наследство и выписка из ЕГРН могут быть оформлены на год-два позже, но на срок это не влияет.

Отсюда практический вывод. Наследник, который долго оформлял документы, часто продает квартиру уже без налога, хотя по выписке из ЕГРН владеет ею несколько месяцев. И наоборот, если наследник продает квартиру меньше чем через три года после смерти наследодателя, налог возникает, даже если на оформление ушла большая часть этого срока, если только не работает льгота для семей с детьми или сокращенный срок, установленный законом региона.

Если минимальный срок не выдержан, доход от продажи облагается НДФЛ. Как считается налог.

Ставка. Доходы от продажи имущества входят в налоговые базы, к которым применяется ставка из п. 1.1 ст. 224 НК РФ (подп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ). Это 13 процентов, если сумма таких налоговых баз за год не больше 2,4 млн р., а если больше, то 312 тыс. р. плюс 15 процентов с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

База. Доход от продажи можно уменьшить одним из двух способов, на выбор продавца:

1. На имущественный вычет в пределах 1 млн р. в целом за год по проданным жилым домам, квартирам, комнатам, садовым домам, земельным участкам и долям в них, которые были в собственности меньше минимального срока (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
2. Вместо вычета — на документально подтвержденные расходы на приобретение этой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если квартира куплена и продана примерно по одной цене, второй способ обычно обнуляет налог. Но расходы нужно подтвердить документами: договором, платежными документами, расписками.

Пример с условными цифрами. Продавец купил квартиру за 8 млн р. и через два года продал за 9 млн р. Другая квартира у него есть, поэтому минимальный срок пять лет. Если он уменьшит доход на расходы на покупку, база составит 1 млн р., налог — 130 тыс. р. Если документов о покупке нет и остается только вычет 1 млн р., база составит 8 млн р., и налог будет 312 тыс. р. плюс 15 процентов с 5,6 млн р., то есть 1 152 тыс. р. Предполагается, что других доходов из той же группы налоговых баз в этом году у продавца нет.

Если продавец покупает другое жилье, доход от продажи можно уменьшить еще и на вычет по расходам на покупку нового жилья и по процентам по ипотеке при соблюдении условий подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Это прямо подтверждает ФНС (письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@).

Отдельно о деньгах, которые уходят не продавцу. Бывает, что продавец просит перечислить часть цены своему кредитору, родственнику или другому лицу. Налог от этого не меняется: распоряжение продавца денежными средствами по сделке купли-продажи в пользу третьего лица не освобождает продавца от уплаты НДФЛ с соответствующего дохода (п. 13 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026).

Кадастровая стоимость. Если цена в договоре меньше кадастровой стоимости квартиры на 1 января года регистрации перехода права, умноженной на 0,7, доходом для налога считается именно 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Поэтому указывать в договоре цену ниже 0,7 кадастровой стоимости ради налога бессмысленно: доход для налога все равно будет не меньше этой суммы. Если кадастровой стоимости в ЕГРН на 1 января года регистрации нет, правило 0,7 не применяется (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Но и тогда занижение не проходит бесследно: размер налога при занижении дохода может быть определен исходя из рыночной стоимости проданной квартиры (п. 17 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026). Если продавец предлагает покупателю такую схему, налоговый вопрос продавца становится юридическим риском покупателя. Чем это грозит, я разбирал в статье о занижении стоимости квартиры в договоре.

Декларация и оплата. Продавец сам подает декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ) и уплачивает налог не позднее 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ). Если срок владения выдержан, доход не облагается налогом, и обязанности декларировать его нет (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Альтернативная сделка с двумя квартирами в Москве

Клиент продавал свою квартиру и сразу приобретал себе новое жилье, я занимался всеми юридическими аспектами этих двух сделок под ключ

Безопасность в деньгах: > 35 000 000 р.
Сохраненное время: > 70 часов

Подробное описание кейса

Клиент продавал свою квартиру и одновременно покупал другую в Москве. Продавцом второй квартиры был молодой человек, который получил ее по наследству от бабушки. Бабушка умерла, когда ему было 15 лет, а документы о наследстве он оформил после совершеннолетия.

Незадолго до сделки клиент написал мне вечером: родственники задают каверзный вопрос. Раз продавец вступил в наследство только в 18 лет, получается, он владеет квартирой меньше трех лет? И облагается ли налогом продажа свежеполученного наследства?

Я ответил, что логика родственников неверна. Несовершеннолетние наследуют так же, как взрослые: заявление о принятии наследства за них подают законные представители, а право оформляется сразу на самого наследника. Значит, квартира не «свежая». Срок владения для наследства считается с даты открытия наследства, то есть с даты смерти бабушки, и трехлетний срок к моменту сделки давно прошел. Налог продавец платить не будет.

Вопрос с налогом закрыли до сделки, и в октябре 2024 года переход права зарегистрировали.

Вывод для покупателя. Если продавец получил квартиру по наследству, смотрите не на дату в выписке из ЕГРН, а на дату смерти наследодателя в свидетельстве о праве на наследство. Срок владения часто оказывается больше, чем кажется по выписке, и налоговый вопрос продавца снимается до того, как дойдет до разговора о цене в договоре.