Вычет при продаже квартиры: 1 млн или расходы

Налоговый кодекс дает продавцу два варианта: вычет расходов применяется вместо фиксированного вычета, а не вместе с ним (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вариант 1 — фиксированный вычет. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов, земельных участков или долей в них, находившихся в собственности менее минимального срока владения, вычет предоставляется в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи, не превышающем в целом 1 000 000 р. (абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для иного недвижимого имущества лимит — 250 000 р. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вариант 2 — расходы на покупку. Вместо фиксированного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как выбрать:

• если квартира куплена дороже 1 000 000 р. и расходы подтверждены документами, выгоднее вычет расходов;
• если квартира получена по наследству или в дар и налог при этом не взимался, например при дарении от близкого родственника, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя или дарителя на ее приобретение, если эти расходы не учитывались им при налогообложении, за исключением случаев, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, то есть вычета на покупку жилья и вычета на проценты (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• если квартира подарена не родственником и с подарка уплачен налог, доход от продажи можно уменьшить на сумму, с которой этот налог был исчислен и уплачен (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• если подтвердить расходы документами нельзя, остается фиксированный вычет.

Пример 1. Квартира куплена за 7 000 000 р. и через два года продана за 8 000 000 р. Минимальный срок не выдержан. Вычет расходов уменьшает доход на 7 000 000 р., облагается 1 000 000 р. Фиксированный вычет оставил бы к налогу 7 000 000 р. Выгоднее расходы.

Пример 2. Квартира получена в наследство от отца и продана через год за 5 000 000 р. Для наследства минимальный срок — три года, кем бы ни был наследодатель (п. 3 ст. 217.1 НК РФ), и он не выдержан. Документов о том, за сколько отец купил квартиру, не сохранилось, поэтому применяется вычет 1 000 000 р., к налогу — 4 000 000 р.

Пример 3. Те же условия, но сохранились договор и платежные документы: отец купил квартиру за 4 500 000 р. и сам эти расходы при налогообложении не учитывал. Наследник уменьшает доход на расходы наследодателя (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), к налогу — 500 000 р. Поэтому документы о покупке квартиры родителями стоит искать до продажи, а не после.

Ставка налога для резидентов по доходам от продажи имущества — 13 процентов, если сумма налоговых баз, указанных в п. 6 ст. 210 НК РФ, не превышает 2 400 000 р., и 312 000 р. плюс 15 процентов суммы превышения, если больше (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Фиксированный вычет 1 000 000 р. — лимит «в целом» за налоговый период по всем проданным жилым домам, квартирам, комнатам, садовым домам, земельным участкам и долям в них (абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если в одном году проданы две квартиры или квартира и доля, лимит в 1 000 000 р. один на все такие доходы, а не на каждый объект отдельно.

Когда несколько сособственников продают свои доли по одному договору, Верховный Суд разъяснил: «Имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. подлежит распределению между сособственниками-продавцами, реализовавшими свои доли в праве по одному договору, пропорционально их долям в проданном объекте (предмете договора), а не пропорционально их долям в праве собственности на весь объект» (п. 23 Тематического обзора судебной практики ВС РФ № 3/2026, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026).

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, доход определяется пропорционально доле, а при общей совместной собственности — в равных долях (п. 4 и 5 ст. 214.10 НК РФ). Особенности налога при продаже доли, включая срок владения долями, купленными в разное время, разбираю в статье о налоге при продаже доли в квартире.

Если в одном году продана одна квартира и куплена другая, вычеты можно совместить.

Налоговая база по доходам от продажи имущества для резидентов определяется отдельно и уменьшается на вычеты пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в части проданного имущества (п. 6 ст. 210 НК РФ). А если в налоговом периоде имущественные вычеты на покупку жилья и проценты по ипотеке (пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ) не могут быть полностью учтены при определении основной налоговой базы, они в непокрытой части учитываются по итогам того же налогового периода при определении налоговой базы по доходам от продажи имущества, но не более суммы этой базы; на следующий период такие вычеты по этому правилу не переносятся, если иное не предусмотрено главой о НДФЛ (п. 6 ст. 210 НК РФ). При этом неиспользованный остаток вычета на покупку переносится на следующие годы до полного использования (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Пример. Квартира, полученная по наследству, документов о расходах на которую нет, продана через год за 4 000 000 р.; применен вычет 1 000 000 р., облагаемая база по продаже — 3 000 000 р. В том же году куплена другая квартира, и у продавца есть право на вычет при покупке до 2 000 000 р. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Если основной налоговой базы, например зарплаты, не хватает, непокрытая часть вычета на покупку уменьшает базу по продаже в том же году.

Налог считается не всегда от цены в договоре. Если доходы от продажи меньше кадастровой стоимости объекта, внесенной в ЕГРН и применяемой с 1 января года регистрации перехода права, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доходы принимаются равными этой кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Если кадастровая стоимость по состоянию на 1 января не определена, это правило не применяется (там же).

Пример: квартира продана за 3 000 000 р., ее кадастровая стоимость — 6 000 000 р. Доход принимается равным 6 000 000 р., умноженным на 0,7, то есть 4 200 000 р. (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), и вычет уменьшает уже этот доход (п. 6 ст. 210 НК РФ). После фиксированного вычета облагается 3 200 000 р.

Законом субъекта РФ понижающий коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля (пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Почему занижение цены в договоре опасно и для покупателя, разбираю в статье о занижении стоимости квартиры в договоре.

Вычет при продаже не приходит автоматически: его заявляют в декларации.

1. Декларация 3-НДФЛ. Физические лица сами исчисляют налог с сумм, полученных от продажи принадлежащего им имущества, если доход не освобожден от налога (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ), и представляют декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, если иное не предусмотрено ст. 227.1 НК РФ (п. 1 ст. 229 НК РФ).
2. Уплата налога. Общая сумма налога по декларации уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ).
3. Если доход не больше вычета. Налогоплательщик вправе не указывать в декларации сумму доходов от продажи жилья, если в отношении нее есть право на вычет по абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и сумма всех таких доходов за год не превышает размер этого вычета (абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ). При определении доходов для этого правила учитываются особенности п. 2 ст. 214.10 НК РФ о кадастровой стоимости (п. 4 ст. 229 НК РФ).
4. Если декларацию не подали в срок. Налоговый орган по результатам камеральной проверки сам исчисляет налог на основании имеющихся у него сведений. Для резидентов база уменьшается на подтвержденные расходы, при их отсутствии у налогового органа — на расходы по цене сделки приобретения по сведениям Росреестра, а в иных случаях — на вычет по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (п. 3 ст. 214.10 НК РФ).

Расходы на покупку принимаются, только если они документально подтверждены (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), поэтому договор покупки и платежные документы нужно сохранить. Если подтвердить расходы не успели при подаче декларации, это не конец: Верховный Суд указал, что продавец вправе уменьшить доход от продажи на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение проданного объекта, в том числе если подтвердил эти расходы в ходе налоговой проверки либо в суде (п. 24 Тематического обзора судебной практики ВС РФ № 3/2026).

1. Проверить, выдержан ли минимальный срок владения, и нет ли регионального сокращения срока (ст. 217.1 НК РФ).
2. Проверить, не подходит ли освобождение для семей с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
3. Сравнить кадастровую стоимость, умноженную на 0,7, с ценой продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
4. Найти документы о покупке и оплате квартиры, а для наследства или подарка — документы о расходах наследодателя или дарителя, и сравнить расходы с вычетом 1 000 000 р. (п. 2 ст. 220 НК РФ).
5. Если в том же году куплено жилье, учесть возможность зачета вычета на покупку (п. 6 ст. 210 НК РФ).
6. Подать декларацию не позднее 30 апреля и заплатить налог не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (ст. 228, 229 НК РФ).