Продажа квартиры нерезидентом: налог

Для нерезидентов налоговая ставка составляет 30 процентов в отношении всех доходов, за исключением прямо перечисленных в законе (п. 3 ст. 224 НК РФ). В перечне исключений есть дивиденды, проценты по вкладам, доходы от работы по патенту и некоторые другие, а доходов от продажи недвижимости там нет. Значит, доход нерезидента от продажи квартиры облагается по ставке 30 процентов.

Вторая неприятная особенность — база. Для нерезидентов доходы от продажи недвижимого имущества и долей в нем составляют отдельную налоговую базу (подп. 7 п. 2.2 ст. 210 НК РФ). А в отношении налоговых баз, не относящихся к основной налоговой базе, налоговые вычеты по ст. 218–221 НК РФ не применяются, если иное не установлено ст. 210 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ). Для базы нерезидента по продаже недвижимости такого исключения в статье нет.

Что это значит на деньгах:

- вычет 1 000 000 р., который резидент вправе применить при продаже жилья, у нерезидента не применяется;
- уменьшить доход на расходы на покупку квартиры нерезидент тоже не может: такое уменьшение предусмотрено той же ст. 220 НК РФ, а ее вычеты к базе нерезидента не применяются (п. 3 ст. 210 НК РФ);
- налог считается со всей суммы дохода от продажи.

У резидента расклад другой. Доходы резидента от продажи имущества облагаются по ставке 13 процентов, если сумма соответствующих налоговых баз за год не больше 2,4 млн р., и 312 тыс. р. плюс 15 процентов с превышения, если больше (п. 1.1 ст. 224 НК РФ, подп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ). При этом доход от продажи резидент уменьшает либо на вычет до 1 000 000 р., либо на подтвержденные расходы на покупку (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Есть еще правило кадастровой стоимости. Если доход от продажи меньше кадастровой стоимости объекта на 1 января года регистрации перехода права, умноженной на 0,7, доход для налога принимается равным 70 процентам кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Правило применяется к доходу от продажи независимо от ставки: и при камеральной проверке налоговый орган берет доход не ниже 70 процентов кадастровой стоимости (п. 3 ст. 214.10 НК РФ), поэтому цена в договоре ниже этой планки налог не уменьшит. Правило не применяется, если кадастровая стоимость на 1 января года регистрации перехода права в ЕГРН не внесена; но и тогда при занижении дохода налог может быть определен исходя из рыночной стоимости объекта (п. 17 Тематического обзора судебной практики ВС РФ № 3/2026, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026). Подробнее о том, чем занижение цены оборачивается для обеих сторон, — в статье о рисках занижения стоимости квартиры в договоре.

Хорошая новость в том, что срок владения работает и для нерезидентов. До 2019 года освобождение по сроку владения в ст. 217 и 217.1 НК РФ было адресовано только налоговым резидентам. Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ исключил из п. 17.1 ст. 217 и из п. 1 ст. 217.1 НК РФ указание на то, что освобождение касается только налоговых резидентов, изменения вступили в силу с 1 января 2019 года (п. 9 и 10 ст. 2 Закона № 424-ФЗ). С тех пор доход нерезидента от продажи квартиры, которая была в собственности минимальный срок и дольше, налогом не облагается.

Правило такое: доход от продажи освобождается от налога, если объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Срок составляет пять лет во всех случаях, кроме перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный срок — три года, если соблюдается хотя бы одно из условий (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

- квартира получена по наследству, независимо от того, кем приходился наследодатель, или в дар от члена семьи или близкого родственника по Семейному кодексу;
- квартира получена от личного фонда;
- квартира получена в результате приватизации;
- квартира получена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
- на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца, включая совместную собственность супругов, нет другого жилого помещения или доли в нем. Жилье, приобретенное продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до этой даты, при этом не учитывается.

Для квартир, купленных по договору участия в долевом строительстве, срок считается не с даты регистрации права, а с даты полной оплаты по договору, без учета доплаты за увеличение площади (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Законом субъекта минимальный срок владения может быть уменьшен вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Верховный Суд уточнил, какой закон смотреть: для целей налога на доходы определяющий фактор — место постановки налогоплательщика на учет в налоговом органе, а не место нахождения проданного имущества (п. 22 Обзора № 3/2026). Как считать сроки в нестандартных ситуациях, разбираю в статье о минимальном сроке владения квартирой.

Если срок владения не выдержан, нерезидент сам считает и платит налог. Исчисление и уплату налога производят физические лица исходя из сумм, полученных от продажи имущества, кроме случаев, когда такие доходы освобождены от налогообложения по п. 17.1 ст. 217 НК РФ (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Сроки такие:

- декларация 3-НДФЛ подается не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ);
- налог по декларации уплачивается не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

У резидентов есть упрощение: они вправе не указывать в декларации доходы от продажи жилья, если имеют право на вычет 1 000 000 р. и общая сумма таких доходов за год этот вычет не превышает (абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ). Это правило привязано к праву на вычет, а к доходу нерезидента от продажи недвижимости вычеты не применяются (п. 3 ст. 210 НК РФ). Поэтому нерезиденту, который продал квартиру раньше минимального срока, безопаснее подать декларацию даже при небольшой цене.

Если декларацию не подать, налоговый орган проведет камеральную проверку и посчитает налог сам на основе сведений, которые у него есть. Для доходов, облагаемых не по ставке п. 1.1 ст. 224 НК РФ, база при этом определяется как вся сумма дохода, и вычеты по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ не применяются; доход берется из цены сделки, а если цены нет или она ниже 70 процентов кадастровой стоимости — из 70 процентов кадастровой стоимости (п. 3 ст. 214.10 НК РФ).

Еще одна деталь из практики Верховного Суда: распоряжение продавца деньгами по сделке купли-продажи в пользу третьего лица не освобождает продавца от уплаты налога с соответствующего дохода (п. 13 Обзора № 3/2026). Если покупатель по просьбе продавца переводит деньги родственникам или на чужой счет, продавец все равно платит налог с этой суммы.

Статус уточняется по итогам налогового периода, и это работает в обе стороны. Если в день продажи человек был нерезидентом, а по итогам года пробыл в России 183 дня и более, налог пересчитывается по правилам для резидентов (п. 3.2 Постановления КС РФ № 16-П). Тогда доход облагается по ставке 13 или 15 процентов и уменьшается на вычет 1 000 000 р. или на расходы на покупку.

Отсюда главный практический совет: сделку продажи и время пребывания в России планируют вместе. Человек, который возвращается в Россию на длительный срок, может выиграть, если продажа придется на год, по итогам которого он станет резидентом. И наоборот: кто планирует надолго уехать, продает квартиру в том году, в котором еще пробудет в России не менее 183 дней.

Количество дней в России — вопрос факта, поэтому документы, которые его подтверждают, стоит собрать заранее, до подачи декларации.

Возьму одну условную квартиру и посчитаю налог для трех ситуаций. Квартира куплена в 2023 году за 10 000 000 р., в 2026 году продается за 12 000 000 р. Кадастровая стоимость на 1 января 2026 года — 11 000 000 р., значит 70 процентов от нее — 7 700 000 р., цена выше этой планки. Квартира не единственное жилье, получена не по наследству и не в дар, значит минимальный срок — пять лет, и он не выдержан.

1. Продавец — нерезидент по итогам 2026 года. База — вся цена 12 000 000 р., вычетов и расходов нет. Налог 30 процентов — 3 600 000 р.
2. Продавец — резидент по итогам 2026 года, расходы подтверждены. База — 12 000 000 р. минус 10 000 000 р. расходов, то есть 2 000 000 р. Налог 13 процентов — 260 000 р. (при условии, что других доходов, входящих в налоговые базы п. 6 ст. 210 НК РФ, в этом году нет).
3. Продавец — резидент, документов о покупке нет. База — 12 000 000 р. минус вычет 1 000 000 р., то есть 11 000 000 р. Сумма больше 2,4 млн р., поэтому налог — 312 000 р. плюс 15 процентов с 8 600 000 р., итого 1 602 000 р. (при том же условии).

Разница между первым и вторым вариантом — 3 340 000 р. Если бы эту же квартиру продали после того, как истекут пять лет владения, налога не было бы ни у резидента, ни у нерезидента.

Поэтому перед продажей полезно проверить три вещи: точную дату начала срока владения, основания для трехлетнего срока и статус на конец года. По продаже доли логика та же, с поправкой на правила о долях — о них в статье о налоге при продаже доли в квартире.

Короткий порядок действий, который я рекомендую собственнику, живущему за границей:

1. Найти документ-основание права и посчитать дату окончания минимального срока владения: пять лет или три года, если есть основание из п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
2. Посчитать дни в России за 12 месяцев до планируемой даты сделки и до конца года продажи.
3. Сравнить цену с 70 процентами кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права.
4. Если налог неизбежен, найти документы о расходах на покупку: они пригодятся, если по итогам года продавец станет резидентом. Верховный Суд подтвердил, что доход можно уменьшить на расходы и в том случае, если они подтверждены в ходе налоговой проверки или в суде (п. 24 Обзора № 3/2026).
5. Внести в календарь 30 апреля и 15 июля следующего года.