Принудительный выкуп доли в квартире

Чтобы суд обязал выплатить компенсацию против воли собственника по абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, нужны все три условия одновременно:

1. Доля незначительна. Закон не называет конкретной цифры, суд оценивает долю в контексте конкретной квартиры.
2. Долю нельзя реально выделить. В деле из Обзора ВС № 3 (2022), о котором ниже, выдел небольшой доли в натуре был технически невозможен.
3. У собственника нет существенного интереса в использовании квартиры. Это главный предмет спора.

Без хотя бы одного из этих условий обязать выплатить компенсацию против воли собственника по этому основанию нельзя. Например, если собственник небольшой доли живет в квартире, суд будет оценивать его интерес по доказательствам, в том числе его нуждаемость в использовании квартиры в силу возраста, здоровья, работы, наличия детей (абз. 3 п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8).

Если оснований для принудительного выкупа нет, остается добровольный выкуп по договоренности. При этом при продаже доли постороннему лицу у остальных сособственников есть преимущественное право покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Как оно работает, разбираю в статье о преимущественном праве покупки доли в квартире.

Фиксированного порога в законе нет, конкретной дроби, начиная с которой доля становится незначительной, ст. 252 ГК РФ не называет. Суд сравнивает размер доли с площадью квартиры и выясняет, можно ли предоставить собственнику в пользование изолированное жилое помещение, соразмерное его доле.

Ориентиры дает практика Верховного Суда. В деле из Обзора № 4 (2016) доля ответчика составляла 7/100 в квартире площадью 44,8 кв. м — 3,1 кв. м общей и 1,9 кв. м жилой площади (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2016)). В деле из Обзора № 3 (2022) доля составляла 12/100 в двухкомнатной квартире площадью 44,5 кв. м, на нее приходилось 3,9 кв. м жилой площади, и выдел такой доли в натуре, равно как и предоставление ответчику соответствующего ей жилого помещения в пользование, был технически невозможен (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2022)).

В обоих случаях Верховный Суд не согласился с отказом нижестоящих судов. Но из этого не следует, что любая небольшая доля автоматически незначительна. Верховный Суд указал, что вопрос о принудительной выплате компенсации за незначительную долю разрешается исходя из баланса интересов сособственников с учетом фактических обстоятельств конкретного дела (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2022)).

Отдельно о популярном вопросе, считается ли незначительной доля 1/4. Ответ зависит от квартиры. В трехкомнатной квартире на 1/4 может приходиться отдельная комната, а в однокомнатной та же доля не дает собственнику изолированного помещения. Поэтому суд смотрит не только на дробь, но и на то, можно ли предоставить собственнику в пользование изолированное жилое помещение, соразмерное его доле, и есть ли у него существенный интерес (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2022)).

Решающий вопрос — существенный интерес собственника доли. Пленум Верховного Суда указал, что он решается судом в каждом конкретном случае на основании оценки в совокупности доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных (абз. 3 п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8).

Верховный Суд перечислил юридически значимые вопросы, которые суд обязан выяснить (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2022)):

- может ли квартира использоваться всеми сособственниками по назначению, для проживания, без нарушения прав собственников, имеющих большую долю;
- есть ли возможность предоставить ответчику в пользование изолированное жилое помещение, соразмерное его доле;
- есть ли у ответчика существенный интерес в использовании квартиры.

Кроме того, подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам (там же).

Два важных вывода из практики Верховного Суда, которые часто решают спор:

- Отсутствие другого жилья само по себе не спасает долю. Ссылка на то, что у ответчика нет в собственности другого жилого помещения, сама по себе не может служить основанием для отказа в иске (п. 3 Обзора № 4 (2016); п. 4 Обзора № 3 (2022)).
- Отказ от компенсации и отсутствие требований о выделе не доказывают интерес. Вывод суда о том, что интерес у ответчика есть, раз он не заявлял требований о выделе доли и не соглашался на компенсацию, не основан на п. 4 ст. 252 ГК РФ (п. 3 Обзора № 4 (2016)).

На какие обстоятельства смотрят в таких делах, видно из того же Обзора № 4 (2016). Верховный Суд указал, что суды не учли: ответчик проживает в другом субъекте и отношений с истцом не поддерживает. Истец также указывала, что ответчик существенного интереса в использовании доли не имеет и в содержании жилья не участвует, хотя третье лицо поясняло, что ответчик несет расходы на содержание вместе с ним.

Подать иск может не только сам собственник незначительной доли, который хочет получить за нее деньги. Верховный Суд указал, что действие п. 4 ст. 252 ГК РФ о возможности принудительной выплаты компенсации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности при конкретных обстоятельствах (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2016)).

Значит, возможны два варианта:

1. Иск собственника крупной доли. Он просит суд обязать его выплатить собственнику незначительной доли компенсацию без согласия последнего (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ). С получением компенсации ответчик утрачивает право на долю (п. 5 ст. 252 ГК РФ).
2. Иск выделяющегося собственника. Если выдел доли в натуре невозможен, он просит обязать других участников выплатить ему стоимость доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Во втором варианте есть важное ограничение. Статья 252 ГК РФ не предусматривает безусловной обязанности участников долевой собственности выкупить долю выделяющегося сособственника (п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2021)). Право на выплату стоимости доли может быть реализовано лишь при установлении судом всех юридически значимых обстоятельств: незначительности доли, возможности пользования имуществом, возражений других участников против принятия доли, в том числе наличия у них материальной возможности (там же).

Компенсация — это выплата стоимости доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Право собственника на долю прекращается с получением компенсации (п. 5 ст. 252 ГК РФ), поэтому выигранный спор сам по себе долю не переводит: важна реальная выплата.

На что обратить внимание:

- Материальная возможность. Когда компенсации требует сам выделяющийся собственник, наличие у остальных участников материальной возможности принять его долю — одно из обстоятельств, которые суд обязан выяснить (п. 2 Обзора № 1 (2021)). Тем, на кого хотят возложить выплату, стоит заранее собрать доказательства своего положения.
- Стоимость доли. Ее размер нередко становится предметом спора, поэтому оценку доли лучше получить заранее.
- Порядок перехода права. Пока компенсация не получена, право на долю сохраняется у прежнего собственника (п. 5 ст. 252 ГК РФ).
- Баланс интересов. Требования о выплате компенсации суд разрешает, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов всех сособственников (п. 2 Обзора № 1 (2021)), поэтому позицию стоит строить не только на размере доли, но и на интересах каждой стороны.

Перед подачей иска полезно собрать доказательства по каждому из трех условий и по вопросам, которые суд обязан выяснить.

Чек-лист подготовки:

1. Выписка из ЕГРН о размере долей и технические документы на квартиру: площадь, количество и площадь комнат. Из них видно, соответствует ли какая-то комната доле ответчика.
2. Доказательства, где фактически живет ответчик: регистрация по другому адресу, сведения о другом жилье, если они есть.
3. Доказательства того, кто несет расходы на квартиру. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно доле участвовать в уплате налогов, платежей и расходов по содержанию имущества (ст. 249 ГК РФ), поэтому квитанции и выписки показывают, участвует ли ответчик в содержании.
4. Доказательства конфликта и невозможности совместного проживания, если они есть: в деле из Обзора № 3 (2022) значение имели конфликтные отношения сторон и постановление мирового судьи о привлечении ответчика к административной ответственности за побои.
5. Подтверждение того, что истец сможет выплатить компенсацию: право на долю переходит только с ее получением (п. 5 ст. 252 ГК РФ).
6. Предложение о добровольном выкупе, направленное до суда: оно показывает, что истец пытался договориться.

Статья полезна и для другой стороны спора — собственника небольшой доли, которого пытаются лишить ее против воли. Защита строится на тех же условиях, только доказывать нужно обратное.

Что помогает сохранить долю:

1. Доказательства существенного интереса. Пленум Верховного Суда называет нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных (абз. 3 п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8). Документы о здоровье, о детях, о работе рядом с квартирой — главные доказательства.
2. Доказательства пользования квартирой. Проживание, вещи в квартире, участие в ремонте.
3. Участие в расходах. Каждый участник обязан соразмерно доле участвовать в расходах на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ). Оплата своей части показывает, что вы не устранились от квартиры, но сама по себе долю не спасает: в деле из Обзора № 4 (2016) ответчик, по пояснениям третьего лица, участвовал в содержании, и Верховный Суд все равно не согласился с отказом в иске.
4. Возможность предоставить комнату в пользование. Если в квартире есть изолированное жилое помещение, соразмерное доле, это прямо относится к вопросам, которые суд обязан выяснить (п. 4 Обзора ВС РФ № 3 (2022)).
5. Сомнения в размере компенсации. Если выкуп все же неизбежен, стоит спорить о цене доли, чтобы компенсация соответствовала ее реальной стоимости.

Важно не ограничиваться ссылкой на то, что другого жилья в собственности нет: Верховный Суд прямо указал, что это обстоятельство само по себе не основание для отказа в иске (п. 3 Обзора ВС РФ № 4 (2016)).

С жилым домом суд прежде всего выясняет, можно ли разделить дом или выделить долю в натуре. Право требовать выплаты стоимости доли возникает у выделяющегося собственника тогда, когда выдел в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Принудительная компенсация без согласия собственника по п. 4 ст. 252 ГК РФ и для дома требует трех условий: доля незначительна, не может быть реально выделена и у собственника нет существенного интереса. Кроме того, Пленум Верховного Суда допускает, что в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных, с компенсацией им стоимости их долей (абз. 5 п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8).

Три дела Верховного Суда показывают, как работает правило.

Обзор № 4 (2016), п. 3. Собственник 58/100 квартиры потребовала выплатить ответчику компенсацию за его долю 7/100, которую он принял по наследству; он проживал в другом субъекте. Суды отказали, указав, что ответчик не заявлял о выделе, не соглашался на компенсацию и другого недвижимого имущества не имеет. Верховный Суд не согласился: п. 4 ст. 252 ГК РФ применяется и к требованиям остальных участников, а не только выделяющегося собственника, отсутствие у ответчика иного недвижимого имущества само по себе не основание для отказа.

Обзор № 1 (2021), п. 2. Собственник долей в комнатах требовал, чтобы сестра-пенсионер и племянник выплатили ему компенсацию. Ответчики возражали: средств нет, доля истца не незначительна, он вселен в квартиру решением суда. Апелляция взыскала компенсацию, Верховный Суд с этим не согласился: безусловной обязанности выкупить долю у сособственников нет, а их возражения и материальную возможность суд обязан исследовать.

Обзор № 3 (2022), п. 4. Бывшая жена с двумя детьми жила в двухкомнатной квартире, где бывшему мужу принадлежало 12/100. После расторжения брака он вновь вселился, между сторонами был конфликт, и мать с детьми были вынуждены выехать. Апелляция отказала, сославшись на то, что у ответчика нет в собственности другого жилого помещения. Верховный Суд отменил апелляционный акт и указал, что суд должен оценить баланс интересов, возможность совместного проживания, существенный интерес ответчика и его соизмеримость с неудобствами для других собственников.

Общий вывод: выиграть спор о принудительном выкупе реально, когда доказаны все три условия — доля незначительна, ее нельзя реально выделить и у ответчика нет существенного интереса в квартире. Если же собственник маленькой доли живет в квартире или реально нуждается в ней, остается другой путь: невозможность выдела доли не исключает права участника требовать определения порядка пользования квартирой, если этот порядок не установлен соглашением сторон (п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8).