Регистрация права собственности по наследству

Регистрация в ЕГРН — последний шаг. До нее наследник проходит путь у нотариуса.

Шаг 1. Принять наследство. Для приобретения наследства наследник должен его принять (п. 1 ст. 1152 ГК РФ). Принятие проводится подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления о принятии наследства либо заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ). Пока не доказано иное, наследство считается принятым и при фактических действиях: если наследник вступил во владение или управление имуществом, принял меры по его сохранению, произвел расходы на содержание имущества, оплатил долги наследодателя или получил причитавшиеся ему денежные средства (п. 2 ст. 1153 ГК РФ).

Шаг 2. Уложиться в срок. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Если право наследования возникло из-за отказа другого наследника или его отстранения, срок — шесть месяцев со дня возникновения права, а если из-за непринятия наследства другим наследником, — три месяца после окончания основного срока (п. 2 и 3 ст. 1154 ГК РФ).

Шаг 3. Получить свидетельство. Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом по заявлению наследника. Оно может быть выдано всем наследникам вместе или каждому отдельно, на все имущество или на его части (п. 1 ст. 1162 ГК РФ).

Шаг 4. Зарегистрировать право в ЕГРН. На основании свидетельства (п. 4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Принятие части наследства означает принятие всего причитающегося наследнику наследства (п. 2 ст. 1152 ГК РФ). Поэтому заявление о принятии наследства касается не только квартиры, но и всего остального имущества наследодателя.

Подавать документы в Росреестр самому не обязательно. Закон о регистрации называет среди заявителей нотариуса или его работника при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, а также любую сторону нотариально удостоверенной сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Свидетельство о праве на наследство выдает нотариус (п. 1 ст. 1162 ГК РФ), поэтому заявление о регистрации права наследника может подать он.

Если наследник подает документы сам, он делает это как лицо, право которого на объект недвижимости возникает (п. 1 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Представитель вправе подать заявление при наличии нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

Для регистрации на основании свидетельства о праве на наследство закон устанавливает сокращенные сроки, если иное не установлено федеральным законом (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ):

• 3 рабочих дня с даты приема или поступления заявления в орган регистрации прав;
• 1 рабочий день, следующий за днем поступления, если заявление и документы поступили в электронной форме;
• 5 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Для сравнения, общий срок регистрации прав — 7 рабочих дней в органе регистрации и 9 рабочих дней через МФЦ (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Датой регистрации права считается дата внесения записи в ЕГРН (ч. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Наследник платит дважды: нотариусу за свидетельство и государству за регистрацию.

За свидетельство о праве на наследство Налоговый кодекс устанавливает госпошлину (пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ):

• Дети, в том числе усыновленные, супруг, родители, полнородные братья и сестры наследодателя. Размер: 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, не более 100 000 р.
• Другие наследники. Размер: 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, не более 1 000 000 р.

Если свидетельство выдает частный нотариус, эти суммы он взимает как федеральный тариф в размере госпошлины, а сверх него — региональный тариф (ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).

Льготы по госпошлине за свидетельство, в частности (ст. 333.38 НК РФ):

• освобождаются физические лица при наследовании жилого дома и участка под ним, квартиры, комнаты или долей в них, если они проживали совместно с наследодателем на день его смерти и продолжают проживать в этом жилье после его смерти;
• освобождаются несовершеннолетние наследники, а также лица, страдающие психическими расстройствами, над которыми установлена опека, — во всех случаях;
• инвалиды I и II группы, дети-инвалиды и инвалиды с детства освобождаются на 50 процентов по всем видам нотариальных действий.

Эти льготы Налоговый кодекс устанавливает для госпошлины, поэтому размер региональной части тарифа у частного нотариуса уточните заранее.

За регистрацию права физическое лицо платит госпошлину по общим правилам (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ): 4000 р., если кадастровая стоимость объекта или доли не определена или не превышает 20 000 000 р., и 0,02 процента кадастровой стоимости на дату обращения при большей стоимости, но не менее 0,02 процента цены сделки, на основании которой переходит право, и не более 500 000 р.

Если квартира переходит к нескольким наследникам, свидетельство может быть выдано всем вместе или каждому в отдельности (п. 1 ст. 1162 ГК РФ).

Что важно учитывать при наследовании долей:

• для приобретения наследства наследник должен его принять (п. 1 ст. 1152 ГК РФ), поэтому заявление нотариусу или действия по фактическому принятию нужны от каждого наследника;
• госпошлина за регистрацию доли — 4000 р., если кадастровая стоимость не определена или ее часть, соответствующая доле, не превышает 20 000 000 р., а при большей — 0,02 процента от этой части с нижним и верхним пределами (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• если позже один из наследников захочет продать свою долю постороннему, у остальных возникает преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 ГК РФ), а сделка по отчуждению доли по общему правилу удостоверяется нотариусом (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Встречается ситуация, когда наследодатель получил квартиру давно, например по приватизации, и его право в ЕГРН не вносилось. Закон о регистрации отдельно предусматривает регистрацию в связи с подтверждением прав, возникших до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ (п. 5 ч. 4 ст. 14 Закона № 218-ФЗ). Как устроена регистрация ранее возникшего права и когда она нужна, подробно разбираю в статье о регистрации ранее возникшего права.

Чаще всего право по наследству регистрируют, чтобы продать квартиру. Здесь важны две вещи.

Налог. Для квартиры, полученной по наследству, минимальный срок владения для освобождения от налога при продаже — три года независимо от того, кем наследнику приходился наследодатель: условие о члене семьи и близком родственнике в этом подпункте относится к дарению (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Срок действует, если законом субъекта РФ он не уменьшен (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Подробнее о том, с какого момента считается этот срок, — в статье о минимальном сроке владения квартирой.

Покупатель. Для покупателя квартира, недавно полученная по наследству, требует отдельной проверки: другие наследники, сроки принятия наследства, завещание. Чем аккуратнее наследник соберет документы о наследстве, тем быстрее пройдет проверка покупателя.

1. Подать нотариусу заявление о принятии наследства в течение шести месяцев со дня открытия наследства (ст. 1153, 1154 ГК РФ).
2. Получить свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК РФ).
3. Проверить, есть ли льгота по госпошлине за свидетельство (ст. 333.38 НК РФ).
4. Решить, кто подает заявление о регистрации: нотариус или сам наследник (ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
5. Оплатить госпошлину за регистрацию (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
6. Получить выписку из ЕГРН и проверить сведения о праве.
7. Если планируется продажа, посчитать срок владения для налога (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).