Регистрация ранее возникшего права собственности: когда нужна

По ч. 3 ст. 69 закона государственная регистрация ранее возникшего права обязательна при государственной регистрации перехода такого права, его ограничения или обременения.

Практически это значит следующее. Пока собственник просто владеет объектом, он может не появляться в реестре годами. Но как только он решает продать, подарить, заложить объект или сдать его в долгосрочную аренду, ранее возникшее право сначала вносится в реестр, и только потом регистрируется переход.

Порядок при этом не обязательно двухэтапный по времени: заявление о регистрации ранее возникшего права и заявление о переходе права подаются вместе, и регистратор совершает оба действия. Но на практике осторожнее сделать это заранее, до выхода на сделку: если в старых документах обнаружится расхождение, оно всплывет не в день подписания договора.

Есть и вторая причина зарегистрировать право заранее — защитная. Объект, которого нет в реестре, не виден в выписке, а значит, собственник не увидит и попытки распорядиться им от его имени.

Для квартир это чаще всего приватизация начала девяностых: договор передачи жилого помещения в собственность и свидетельство о собственности на жилище, выданное местной администрацией и зарегистрированное в тогдашнем порядке.

Человек живет в такой квартире тридцать лет, коммунальные платит, ремонт делает — и вспоминает о реестре только тогда, когда решает продать или когда обращается за какой-нибудь услугой и ему говорят, что сведений о праве нет.

Важная деталь для семей: если приватизация была на нескольких членов семьи, ранее возникшее право регистрируется за каждым из них по его доле. Пропустить одного участника приватизации нельзя, и именно здесь всплывают истории с отказами от приватизации и с сохраненным правом проживания.

Что еще смотреть в истории объекта перед покупкой, разобрано в статье о проверке квартиры перед покупкой.

Базовый набор такой:

1. Заявление о государственной регистрации ранее возникшего права.
2. Правоустанавливающий документ — тот самый старый документ: договор передачи в собственность, свидетельство о собственности на жилище, свидетельство о праве на землю, акт органа власти, справка жилищно-строительного кооператива о выплате пая.
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя, а при подаче представителем — нотариальная доверенность.
4. Документы, подтверждающие изменение сведений, если они менялись: свидетельство о браке при смене фамилии, документы о переименовании улицы или изменении нумерации дома.

Отдельная ситуация — когда правоустанавливающий документ утрачен. Дубликат запрашивается там, где документ выдавался: в администрации, в архиве, у нотариуса, в бюро технической инвентаризации. Это добавляет к сроку недели, поэтому начинать надо до того, как объект выставлен на продажу.

Подать можно теми же способами, что и по любому регистрационному действию: через многофункциональный центр, через портал государственных услуг в электронной форме или напрямую в орган регистрации прав.

Если собственник пожилой человек и поход в многофункциональный центр для него проблема, подачу оформляют через представителя по нотариальной доверенности либо вызывают выездное обслуживание.

Отдельно стоит знать, что сведения о ранее учтенных объектах вносятся в реестр и без обращения собственника. По ст. 69.1 закона, введенной Федеральным законом от 30.12.2020 N 518-ФЗ, органы местного самоуправления выявляют правообладателей ранее учтенных объектов и сами подают заявления о внесении сведений о таком правообладателе в реестр. Поэтому иногда собственник узнает о появившейся записи постфактум.

Государственная пошлина не уплачивается. По п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса пошлина не взимается за государственную регистрацию права, возникшего до дня вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 1997 года.

Это касается именно регистрации ранее возникшего права. За регистрацию перехода права по сделке пошлина платится в обычном порядке, и если оба действия совершаются одновременно, платится она за переход.

Специального срока для этого действия закон не устанавливает: работают общие сроки регистрации прав по ч. 1 ст. 16 закона о государственной регистрации недвижимости.

Ориентир для планирования: семь рабочих дней при подаче в орган регистрации прав и девять при подаче через многофункциональный центр. Если ранее возникшее право регистрируется одновременно с переходом права по сделке, сроки считаются по тому действию, которое совершается.

Реальное время обычно больше расчетного, и не из-за реестра, а из-за подготовки: найти оригинал документа, получить дубликат, свести старые сведения с текущими данными паспорта.

Здесь начинается самое интересное для того, кто покупает.

Ситуация выглядит так: правоустанавливающий документ у продавца датирован девяностыми, а запись в реестре появилась месяц назад. У покупателя это вызывает подозрение: почему право «свежее», что там произошло, не подменили ли собственника.

В большинстве случаев объяснение простое и законное. Человек десятилетиями жил со старым свидетельством, а зарегистрировал ранее возникшее право только сейчас — как правило, потому что собрался продавать и ему объяснили, что иначе переход права не зарегистрируют. Или потому, что в многофункциональном центре при обращении за другой услугой ему сказали «документ нужно обновить».

Но проверять это все равно нужно, и вот как:

1. Спросить прямо, почему запись появилась недавно. Внятный ответ обычно и есть объяснение.
2. Сверить дату и основание возникновения права в выписке со старым правоустанавливающим документом. В выписке должно стоять то самое свидетельство или договор, а не новая сделка.
3. Запросить выписку, выданную по итогам этой регистрации, а не только сведения из открытых источников.
4. Сверить между собой фамилию, имя, отчество, адрес и площадь в старом документе, в паспорте и в выписке. Тридцать лет — большой срок: менялись фамилии, названия улиц, нумерация домов.
5. Отдельно проверить, нет ли в истории объекта участников приватизации, чье право не зарегистрировано.

Тревожный признак здесь не сам факт свежей записи, а несовпадение основания: если в выписке основанием стоит не старый документ, а недавний договор дарения или купли-продажи, разговор другой. Что именно показывает выписка и какие сведения в ней стоит читать построчно, разобрано в статье о выписке из ЕГРН.

Клиент покупал квартиру у пожилого продавца, сделку со стороны продавца вел зять. В ходе подготовки всплыл вопрос, где продавец будет зарегистрирован после сделки: он снимался с учета в продаваемой квартире и прописывался к супруге.

Вместо свежей выписки по квартире супруги нам прислали фотографию документа: свидетельство о собственности на жилище от января 1993 года, приватизация по указу президента начала девяностых, договор передачи от ноября 1992 года. Выписку давать отказывались, объясняя тем, что пожилому человеку непросто ходить по многофункциональному центру.

Я проверил эту квартиру по реестру и увидел, что запись о собственности внесена тремя неделями ранее. То есть документ 1993 года, а право в реестре — свежее.

Объяснение напрашивалось само: люди с 1993 года жили с бумажным свидетельством и только сейчас зарегистрировали ранее возникшее право. Так я клиенту и сказал: если это так, ничего страшного, это нормальная процедура. Но добавил, что предположение надо подтвердить. Продавец подтвердил: в многофункциональном центре ему сказали, что документ по собственности нужно обновить.

Дальше я сформулировал, зачем нам вообще эта проверка. Риск был не в свежей записи, а в другом: собственником квартиры на текущий момент могла быть уже не супруга, и тогда продавец прописывался бы не к жене, а в чужое жилье, а это ломает всю конструкцию с его регистрацией после сделки. Поэтому просьба была конкретной: показать выписку из реестра, выданную по итогам той самой регистрации.

Выписку продавец согласился показать на сделке, и клиент это принял. К дню подписания сложилась совокупность: общая регистрация супругов, нотариальное согласие супруги на сделку, сопровождение со стороны зятя, чистые проверки по открытым реестрам. Инструкция на сделку была короткой: посмотреть отметку в паспорте о регистрации по новому адресу и ту самую выписку.

Сделка прошла через банк с электронной регистрацией, право зарегистрировали через два дня. Регистрацию я увидел раньше клиента и сообщил ему сам.

Вывод для покупателя. Расхождение «документ старый, запись свежая» само по себе не признак подмены. Проверяется оно тремя действиями: спросить причину, сверить основание права в выписке со старым документом и получить выписку, выданную по итогам регистрации. Насторожить должно другое — когда основанием в реестре стоит не старый правоустанавливающий документ, а недавняя сделка.