Предварительный договор купли-продажи квартиры

Закон требует от предварительного договора немногого, но эти требования жесткие:

- Форма. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Устный предварительный договор не допускается (п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).
- Предмет. Договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также те условия основного договора, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Для квартиры это сведения, по которым ее можно точно определить, например адрес и кадастровый номер.
- Срок. В договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Верховный Суд разъяснил, что для заключенности предварительного договора достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. Отсутствие других существенных условий само по себе не делает предварительный договор незаключенным: недостающие условия стороны согласуют при заключении основного договора, а при разногласиях их определяет суд (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ № 49). Но рассчитывать на суд в споре о цене квартиры не стоит. Цену, порядок расчетов и срок передачи квартиры лучше согласовать сразу.

Еще одно частое заблуждение: предварительный договор куда-то регистрируют. Нет. Предварительный договор, по которому стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, сам государственной регистрации не подлежит (п. 24 Постановления Пленума ВС РФ № 49).

У предварительного договора есть предел, который важно знать. Верховный Суд и Высший Арбитражный Суд неоднократно указывали, что предмет предварительного договора — только обязательство заключить будущий договор, и он не может устанавливать для сторон иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или вносить платежи (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12, Определение ВС РФ от 09.08.2016 № 55-КГ16-7). Поэтому все, что важно покупателю, формулируется не как отдельные обязанности по предварительному договору, а как условия будущего основного договора и как условия о задатке.

Что я включаю в предварительный договор на стороне покупателя сверх минимума закона:

1. Полные условия основного договора: цену, порядок расчетов через аккредитив или сервис безопасных расчетов с выплатой продавцу после регистрации, срок передачи квартиры, перечень документов, которые продавец передает при подписании основного договора.
2. Заверения продавца о квартире: что она не продана, не заложена и не арестована. За недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для договора, сторона отвечает убытками или неустойкой, а если заверения имели для другой стороны существенное значение, та вправе отказаться от договора (п. 1 и 2 ст. 431.2 ГК РФ).
3. Срок заключения основного договора с запасом на все, что должно произойти до него.
4. Что происходит с задатком, если основной договор не заключен из-за отказа банка, отказа опеки или ареста квартиры.

Задаток — это денежная сумма, которую одна сторона передает другой в счет причитающихся платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Задатком можно обеспечить и само обязательство заключить основной договор на условиях предварительного (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Соглашение о задатке независимо от суммы заключается в письменной форме, а если есть сомнение, задаток это или нет, сумма считается авансом, пока не доказано иное (п. 2 и 3 ст. 380 ГК РФ).

Последствия у задатка такие:

- если за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны;
- если отвечает сторона, получившая задаток, она обязана уплатить двойную сумму;
- если обязательство прекратилось до начала исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности исполнения, задаток возвращается (п. 1 и 2 ст. 381 ГК РФ).

Задаток, выданный по предварительному договору лицом, которое обязано платить по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 49). Кроме задатка, исполнение предварительного договора можно обеспечить неустойкой за уклонение от заключения основного договора (там же).

Подробно о том, чем задаток отличается от аванса и как составить соглашение, чтобы оно защищало покупателя, я писал в статье о задатке и авансе при покупке квартиры.

Здесь проходит граница, которую стоит знать обеим сторонам. Верховный Суд указал: если договор назван предварительным, но обязывает покупателя имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, до заключения основного договора уплатить цену или существенную ее часть, его нужно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, и правила о предварительном договоре к нему не применяются (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 49).

На вторичном рынке квартира уже существует, и это разъяснение напрямую о другом. Но практический вывод одинаковый: чем больше денег уходит продавцу до основного договора, тем больше рискует покупатель. По предварительному договору он не становится собственником, а продавец, получив почти всю цену, остается собственником квартиры. Поэтому по предварительному договору я рекомендую передавать только задаток, а основную сумму проводить по основному договору через банк.

Срок в предварительном договоре определяет, до какой даты стороны обязаны подписать основной договор. Если срок в договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства по предварительному договору прекращаются, если до окончания этого срока основной договор не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Верховный Суд добавил: если в течение срока ни одна из сторон не совершила действий, направленных на заключение основного договора, это свидетельствует об утрате интереса, и обязательство прекращается (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 49).

Отсюда практический совет: если срок подходит, а основной договор не подписан, нужно направить продавцу письменное предложение заключить договор до истечения срока и сохранить доказательство отправки. Именно такое предложение закон называет условием, при котором обязательство по истечении срока не прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора. Такое требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Договор в этом случае считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления решения в законную силу, а сторона, необоснованно уклонявшаяся от заключения договора, возмещает убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Верховный Суд уточнил, как считать эти шесть месяцев. Если в пределах срока стороны совершали действия, направленные на заключение основного договора, но к окончанию срока договор не заключен, спор о понуждении можно передать в суд в течение шести месяцев с момента истечения срока. Переговоры и урегулирование разногласий начало этого срока не сдвигают (п. 27 Постановления Пленума ВС РФ № 49).

Сорвать сделку отзывом согласия супруга тоже не получится. Верховный Суд указал, что отзыв согласия на совершение сделки, состоявшийся после заключения предварительного договора, не может быть основанием для отказа в иске о понуждении к заключению основного договора (п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2022), утв. Президиумом ВС РФ 21.12.2022). Дело касалось доли в обществе с ограниченной ответственностью, но вывод Верховный Суд сформулировал как общее правило для любой сделки, на которую нужно согласие.

На практике у покупателя два инструмента против передумавшего продавца: иск о понуждении к заключению основного договора и двойная сумма задатка. Какой выбирать, зависит от того, нужна ли покупателю именно эта квартира.

С долями есть особенность, которую часто упускают. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

А предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Значит, если основной договор купли-продажи доли требует нотариального удостоверения, нотариальной должна быть и форма предварительного договора. Несоблюдение формы влечет ничтожность (там же). Поэтому предварительный договор купли-продажи доли в квартире удостоверяют у нотариуса так же, как основной.

Нотариального удостоверения требуют и сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ). Если в продаваемой квартире есть доля ребенка, это правило учитывают так же, на стадии предварительного договора.

Если покупатель берет ипотеку, между предварительным и основным договором стоит решение банка по объекту. Банк может отказать в кредитовании конкретной квартиры.

Поэтому в предварительном договоре под ипотеку важны три вещи:

1. Срок заключения основного договора с запасом на оценку и одобрение объекта банком.
2. Перечень документов, которые нужны банку, оценщику и страховой компании, и условие о том, что при их непредоставлении задаток возвращается покупателю.
3. Прямое условие о том, что при отказе банка в кредитовании этой квартиры обязательство прекращается, а задаток возвращается покупателю.

Закон определяет судьбу задатка так: если обязательство прекратилось до начала исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности исполнения, задаток возвращается, а в остальных случаях все зависит от того, кто отвечает за неисполнение (п. 1 и 2 ст. 381 ГК РФ). Если стороны заранее не договорились, как быть при отказе банка, такой отказ превращается в спор о том, кто отвечает за то, что основной договор не заключен. А если в ипотеке квартира продавца, в предварительном договоре отдельно прописывают снятие обременения, об этом — в статье о квартире с обременением по ипотеке.

Выйти из предварительного договора можно несколькими путями:

- По соглашению сторон. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашение о расторжении совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если предварительный договор нотариальный, нотариальным будет и соглашение о расторжении.
- Истечением срока. Если до окончания срока основной договор не заключен и ни одна сторона не направила другой предложение его заключить, обязательства прекращаются сами (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
- Через суд. По требованию одной стороны договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Судьбу задатка при выходе из договора определяют правила ст. 381 ГК РФ: при прекращении обязательства до начала исполнения по соглашению сторон задаток возвращается, а если за неисполнение отвечает одна из сторон, он остается у другой стороны или возвращается в двойном размере. Поэтому соглашение о расторжении всегда должно отдельно говорить, что происходит с переданными деньгами.

Летом 2026 года я сопровождал покупку по линии партнерского агентства. Объект — апартамент в новом доме и доля в праве на соседнее помещение-коридор. Продавец — физическое лицо, которое купило объекты у застройщика и уже зарегистрировало на себя право собственности. Схема расчетов — рассрочка на год: по проекту договора первый взнос 30 процентов цены, потом небольшие ежемесячные платежи и последний крупный платеж, около двух третей цены, через год. Сделка была назначена на середину августа, проект договора подготовил отдел оформления застройщика.

Проект назывался предварительным договором купли-продажи. В первый же день проверки нашлись две вещи.

Первая: объекты были в залоге у банка по непогашенной ипотеке. При этом в проекте договора было написано, что предметами залога они не служат. Выписке, которую прислали, был месяц, поэтому я перепроверил записи на текущую дату: залог был на месте.

Вторая: собственность продавца уже зарегистрирована, объекты стоят на кадастровом учете. Препятствие для основного договора было одно — ипотека банка, и его можно было снять до сделки. Вместо этого покупателю предлагали год переводить деньги частями напрямую на счет физического лица и при этом не становиться собственником. По предварительному договору у покупателя есть только право требовать заключения основного договора, а объекты все это время остаются в собственности продавца.

Я предложил поменять конструкцию целиком: сразу основной договор с переходом права, расчеты через аккредитив, чтобы продавец получал деньги только после регистрации, а если нужна рассрочка, то залог в пользу продавца до полной оплаты. Закон такую схему прямо предусматривает: если договором не предусмотрено иное, товар, проданный в кредит, с момента передачи покупателю и до его оплаты находится в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). И отдельно — погасить ипотеку банка до сделки.

Клиент в тот же день решил выйти из сделки, и мы запросили возврат брони. На следующий день сторона продавца прислала объяснение: ипотеку снимут до основного договора, а предварительный договор выбран потому, что при переходе права на старте рассрочки риск неполучения остатка цены ложится на продавца. Логика понятная, но риск никуда не исчезал: в предложенной схеме его целиком нес покупатель.

Что важно в этой истории. Предварительный договор при уже зарегистрированной собственности и крупных платежах до основного договора — повод остановиться и спросить, почему нельзя сразу подписать основной. Залог в проекте договора можно не упомянуть, но в реестре его не спрячешь. Проверка по свежей выписке занимает минуты и стоит дешевле любого иска.