Расторжение договора купли-продажи квартиры

Для квартиры основания расторжения по требованию одной стороны можно свести к нескольким группам.

Неоплата. Если покупатель своевременно не оплачивает переданную квартиру, продавец вправе потребовать оплаты и процентов (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Но этим его защита не ограничена. Верховный Суд указал, что неоплата покупателем переданного товара — существенное нарушение договора, ведь продавец лишается того, на что рассчитывал, и право требовать оплаты не исключает права требовать расторжения договора в суде. В том деле продавец так и не получил денег за проданные дом и земельный участок (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017). Если покупатель в нарушение договора отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

Рассрочка. Если квартира продана в рассрочку и передана, а покупатель не вносит очередной платеж, продавец, если иное не предусмотрено договором, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата квартиры, за исключением случаев, когда сумма полученных платежей превышает половину цены (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Права третьих лиц. Продавец обязан передать квартиру свободной от любых прав третьих лиц, кроме случая, когда покупатель согласился принять ее обремененной. Если продавец это нарушил, покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора, если не будет доказано, что он знал или должен был знать о правах третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Существенные недостатки. При существенном нарушении требований к качеству, например при неустранимых недостатках, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы (п. 2 ст. 475 ГК РФ). Для недвижимости действует оговорка: право потребовать замены товара здесь не применяется (ст. 557 ГК РФ).

Недостоверные заверения. Если продавец дал недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для договора, например о том, что квартира свободна от долгов или прав третьих лиц, и эти заверения имели для покупателя существенное значение, покупатель вправе отказаться от договора наряду с требованием о возмещении убытков, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 1 и 2 ст. 431.2 ГК РФ).

Существенное изменение обстоятельств. Договор может быть расторгнут судом и в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, но только при одновременном наличии четырех условий, перечисленных в законе (ст. 451 ГК РФ). Условия жесткие, поэтому рассчитывать на это основание стоит в последнюю очередь.

Самый простой путь — договориться. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если договор купли-продажи был простым письменным, соглашение тоже письменное. Если договор удостоверял нотариус, например при продаже доли, соглашение о расторжении тоже удостоверяет нотариус.

Главное, что нужно помнить при составлении соглашения: стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Значит, сама по себе фраза «стороны расторгают договор» не возвращает ни квартиру продавцу, ни деньги покупателю. В соглашении прямо прописывают:

1. Что возвращает продавец: всю сумму или часть, в какой срок и каким способом.
2. Что возвращает покупатель: квартиру, ключи, документы, в какой срок и по какому акту.
3. Что происходит с регистрацией: если документы еще на регистрации, стороны ее прекращают, о порядке ниже.
4. Кто несет расходы и как стороны поступают с неустойками и убытками.

Если договор подписан и документы поданы на регистрацию, но запись еще не внесена, стороны могут остановить регистрацию. До регистрации рассмотрение заявления может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших документы (ч. 1 ст. 31 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Заявление о прекращении регистрации прав на основании договора и о возврате документов должны подать все стороны договора либо нотариус, если заявление о регистрации подавал нотариус (ч. 2 ст. 31 того же закона).

Есть ограничение для ипотеки. Прекращение регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, которое приобретается с использованием кредитных средств банка, допускается только по совместному заявлению сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие кредитора (ч. 4 ст. 31 Федерального закона № 218-ФЗ).

Регистрацию прекращают не позднее рабочего дня, следующего за днем подачи такого заявления (ч. 7 ст. 31 Федерального закона № 218-ФЗ). Это быстрый способ отыграть сделку назад, пока она не завершена. Как вообще устроена регистрация и почему ее приостанавливают, я разбирал в статье о приостановлении регистрации права.

После регистрации перехода права расторжение тоже возможно. Верховный Суд и Высший Арбитражный Суд разъяснили: регистрация перехода права собственности к покупателю не служит препятствием для расторжения договора по основаниям ст. 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

В том же пункте разобран спор, когда квартира перешла к покупателю, а денег продавец не получил. Продавец вправе требовать оплаты по договору и процентов по ст. 395 ГК РФ. А если договор расторгнут, продавец, не получивший оплаты, вправе требовать возврата переданной квартиры как неосновательного обогащения по ст. 1102 и 1104 ГК РФ, поскольку положения о неосновательном обогащении применяются к требованиям о возврате исполненного по обязательству (п. 65 того же Постановления). Порядок здесь важен: пока договор не расторгнут, вернуть квартиру как неосновательное обогащение продавец не может, поэтому в суде требуют и расторжения, и возврата. Судебный акт о возврате квартиры продавцу — основание для регистрации прекращения права покупателя и регистрации права продавца (там же).

Тот же подход закреплен в самом Гражданском кодексе: если до расторжения договора одна сторона получила исполнение от другой, а свое обязательство не исполнила или исполнила неравноценно, к их отношениям применяются правила о неосновательном обогащении, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Отсюда практический вывод для продавца: расчеты по сделке должны быть выстроены так, чтобы до этого спора не дошло. Если продавец получает деньги через аккредитив или сервис безопасных расчетов после регистрации, вопрос «квартира у покупателя, денег нет» не возникает. О способах расчетов — в статье о передаче денег при покупке квартиры.

Порядок обращения в суд с требованием о расторжении такой:

1. Предложение второй стороне. Требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
2. Иск о расторжении и одновременно о том, что должно быть возвращено: квартира, деньги, убытки.
3. Решение и регистрация. Обязательства прекращаются с момента вступления решения в законную силу или с даты, указанной судом (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Решение о возврате квартиры служит основанием для записей в реестре (п. 65 Постановления Пленума № 10/22).

Если основанием расторжения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Покупатель может требовать расторжения, когда продавец нарушил договор: передал квартиру, обремененную правами третьих лиц, о которых покупатель не знал (п. 1 ст. 460 ГК РФ), передал квартиру с существенными недостатками (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ) или дал недостоверные заверения, на которые покупатель полагался (ст. 431.2 ГК РФ).

Отдельный случай — изъятие квартиры у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора. Тогда продавец обязан возместить покупателю убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать об этих основаниях. Соглашение сторон об освобождении продавца от этой ответственности или о ее ограничении недействительно (ст. 461 ГК РФ). Защитить себя от этого риска помогает и титульное страхование, о нем — в статье о титульном страховании при покупке квартиры.

Важно: передумать «просто так» после подписания покупатель не может. Расторжение по требованию одной стороны возможно только на основаниях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Если основания нет, остается договариваться с продавцом.

Односторонний отказ от договора возможен только тогда, когда право на него предоставлено законом, иными правовыми актами или договором. Тогда отказ заявляют уведомлением другой стороны, и договор прекращается с момента получения уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Договор в этом случае считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Для купли-продажи квартиры такие права прямо предусмотрены в нескольких случаях: у продавца при отказе покупателя принять и оплатить квартиру (п. 4 ст. 486 ГК РФ) и при просрочке очередного платежа по рассрочке, если получено не больше половины цены (п. 2 ст. 489 ГК РФ), у покупателя при существенных недостатках квартиры (п. 2 ст. 475 ГК РФ) и при недостоверных заверениях продавца (п. 2 ст. 431.2 ГК РФ).

Если же квартира уже передана покупателю и он просто не платит, закон дает продавцу право требовать оплату (п. 3 ст. 486 ГК РФ), а расторжение — через суд. Отказаться от договора без суда продавец в такой ситуации сможет, только если это право записано в самом договоре (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Поэтому такое условие стоит обсуждать при подготовке договора, когда квартиру передают до полной оплаты.

Сторона, имеющая право на отказ, должна действовать добросовестно и разумно (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). А если при наличии оснований для отказа она подтвердила действие договора, например приняла исполнение от другой стороны, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). Поэтому, обнаружив основание для отказа, не стоит одновременно принимать от второй стороны исполнение по договору.

Деньги при расторжении возвращаются не автоматически. Если стороны расторгают договор по соглашению, возврат денег и квартиры прописывают в самом соглашении, иначе действует правило о том, что исполненное до расторжения не возвращается (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Если договор расторгнут судом из-за нарушения одной стороны, то сторона, которая передала исполнение и не получила встречного, вправе требовать возврата по правилам о неосновательном обогащении (п. 4 ст. 453 ГК РФ), а при существенном нарушении — еще и возмещения убытков (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Если по сделке передавался задаток, его судьба зависит от того, кто отвечает за неисполнение договора: задаток остается у получившей стороны, если виновна давшая сторона, а если виновна получившая сторона, она возвращает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК РФ). При прекращении обязательства до начала исполнения по соглашению сторон задаток возвращается (п. 1 ст. 381 ГК РФ).