КЕЙС

Покупка квартиры по наследству с перепланировкой в ипотеку: как закрыть риск наследников и отказа банка

Квартира в Долгопрудном, 2026 год, ипотека Сбера, несогласованная перепланировка
Результат – договор купли-продажи подписан 24.04.2026, через 22 дня после оплаты, 01.05 продавец подписала акт и расписку на 8.000.000 р.

8.000.000 р.

безопасность в деньгах

45 часов

сохранено времени клиента

от 120.000 р.

стоимость работы, сопровождение сделки

22 дня

от оплаты до сделки, 02.04 – 24.04.2026

Ситуация

Покупатели снимали жилье и спешили купить свое: «есть большой риск того, что хозяйка нашей съемной квартиры может в любой момент повысить нам оплату опять». Нашли квартиру за 8 млн р., часть цены — кредит Сбера. Продавец получила квартиру по наследству в 2020 году, в квартире сделана перепланировка, а риелтор продавца до аванса документы не показал: «он сказал категорически, что только на авансе, поэтому только поверить на слово пока»

Что могло развернуть сделку потом — и как закрыли

1. Наследство и неизвестные наследники

Продавец получила квартиру по свидетельству о праве на наследство по закону 2020 года. Наследник, пропустивший срок, может восстановить его через суд, и тогда ранее выданное свидетельство признают недействительным (п. 1 ст. 1155 ГК). Под риском вся цена, 8.000.000 р. Выданное свидетельство и запись в ЕГРН от этого не защищают: о неизвестном наследнике нотариус не знал

Чем закрыли

В договоре продавец заявляет, что других наследников не знает, и обязуется сама и за свой счет урегулировать их претензии, вплоть до выплаты компенсации по рыночной стоимости квартиры (п. 4.5)
При изъятии квартиры продавец возвращает все полученное и возмещает расходы покупателей (п. 5.3, ст. 461 ГК)

2. Несогласованная перепланировка и отказ банка

В выписке из ЕГРН не было плана квартиры, поэтому план я запросил отдельно, а в соглашение об авансе вписал заверение, что несогласованной перепланировки нет. Тогда риелтор продавца раскрыл: перепланировка есть и не узаконена. Собственник обязан привести такую квартиру в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК), а банк мог отказать в кредите уже после аванса

Чем закрыли

Перепланировку продавец раскрыл письменно в соглашении, покупатели знали о ней до сделки
Право покупателей отказаться от покупки с возвратом 50.000 р. за 2 рабочих дня, если банк откажет в кредите по причинам, связанным с квартирой или продавцом
В отчете о проверке расписал, чем перепланировка грозит новому собственнику

3. Аванс по доверенности

Соглашение об авансе со стороны продавца подписала представитель по общей доверенности 2023 года сроком на 10 лет. Если доверенность отменена, 50.000 р. ушли бы человеку без полномочий

Чем закрыли

15.04 проверил доверенность по реестру нотариата: не отменена
В соглашение вписано, что основной договор продавец подписывает лично, без доверенных лиц (п. 3.5)
Акт и расписку продавец подписала сама

4. Расчеты после регистрации

7.950.000 р. продавец получает после регистрации права покупателей и ипотеки банка. Если договор не говорит иное, квартира, переданная до оплаты, считается в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК), и снимать такой залог пришлось бы вместе с продавцом

Чем закрыли

Расчеты через номинальный счет Домклик: деньги уходят продавцу в течение 5 рабочих дней после регистрации права и ипотеки (п. 3.3)
В договоре прямо записано, что залог у продавца не возникает (п. 3.8)

Что сделал

06.04 разобрал риски трех вариантов квартир
08–09.04 позиция по документам до аванса, заказал две выписки из ЕГРН
09.04 посоветовал использовать маткапитал после сделки, на погашение ипотеки: «маткапитал саму сделку растянет еще на месяц примерно, продавец может отказаться»
10–15.04 правки соглашения об авансе: план квартиры, наследники, право выхода при отказе банка, личное подписание договора продавцом
15.04 проверил доверенность представителя по реестру нотариата
20.04 проект договора купли-продажи, 21–22.04 отчет о проверке
04.05 проверил акт и расписку, отправил клиенту архив проверок

Что проверено

✓ Свидетельство о праве на наследство и история перехода права
✓ Выписка из ЕГРН продавца и две свои выписки из ЕГРН
✓ Выписка из домовой книги: зарегистрированных нет
✓ Кредитная история продавца
✓ Справки ПНД и НД
✓ Продавец: паспорт, суды, банкротство, исполнительные производства, розыск, перечень террористов, налоговые долги, участие в компаниях, статус ИП
✓ Доверенность представителя по реестру нотариата
✓ Дом 1968 года: не аварийный, не под снос, не объект культурного наследия
✓ План квартиры и перепланировка

Результат

24.04.2026 подписаны договор купли-продажи и кредитный договор Сбера, через 22 дня после оплаты. 01.05 продавец лично подписала акт приема-передачи и расписку на 8.000.000 р.: 50.000 р. получены на авансе, 7.950.000 р. пришли через Домклик. Перепланировка осталась несогласованной: узаконить ее или вернуть прежний вид — задача новых собственников, и они знали об этом до аванса

Что взять себе

Риелтор не показывает документы до аванса — впишите в соглашение право выйти с возвратом денег, если проверка найдет риск
В квартире перепланировка — договоритесь о возврате аванса, если банк откажет в кредите из-за квартиры
Аванс подписывает представитель — проверьте доверенность по реестру нотариата в день платежа и запишите, что договор продавец подписывает лично

Отзыв клиента по итогу проведенной сделки

Эта работа — «Сопровождение сделки купли-продажи», от 120.000 р.

Похожие кейсы

Статья в блоге

Имена и адреса не указаны по причине конфиденциальности

Покупаете квартиру с перепланировкой?

Пришлите выписку из ЕГРН и план квартиры — скажу, что проверить до аванса

Получить консультацию

ИП Молчанов Дмитрий Александрович
ОГРНИП: 320774600051111
ИНН: 772394657968