Дарение доли в квартире: как оформить

Для доли нотариальная форма обязательна по двум основаниям сразу.

Первое — Гражданский кодекс: договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Второе — закон о регистрации недвижимости: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением отдельных случаев, например когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Поэтому «дарственная на долю», подписанная дома в простой письменной форме, для регистрации перехода права не годится.

Поскольку для дарения доли нотариальная форма обязательна, частный нотариус взимает федеральный тариф в размере государственной пошлины, а единый нотариальный тариф складывается из федерального и регионального тарифа (ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).

Отдельного размера пошлины для договора дарения Налоговый кодекс не устанавливает, поэтому применяется общее правило: за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно, пошлина составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 р. и не более 20 000 р. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Сумма договора для расчета берется по договору, но не ниже стоимости, подтвержденной документом, который выбирает плательщик (пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).

Пример. Даритель передает долю, которую стороны оценили в 2 000 000 р. 0,5 процента от 2 000 000 р. — 10 000 р. К этой сумме частный нотариус добавит региональную часть тарифа, ее размер лучше уточнить заранее.

Налог при дарении исчисляет и уплачивает одаряемый, и только если он не входит в круг близких.

Близкие родственники и члены семьи. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники по Семейному кодексу: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Остальные родственники и посторонние. Тетя, дядя, племянник, родители супруга, двоюродные братья и сестры в этот перечень не входят. Физические лица, получающие от физических лиц, которые не зарегистрированы как индивидуальные предприниматели, доходы в порядке дарения, сами исчисляют и уплачивают налог, за исключением случаев освобождения по п. 18.1 ст. 217 НК РФ (пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Такой одаряемый обязан представить декларацию (п. 3 ст. 228 НК РФ) не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дара (п. 1 ст. 229 НК РФ), и уплатить налог не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дара (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Поэтому, если долю хотят передать племяннику или родителям супруга, налоговые последствия стоит посчитать до сделки и сравнить с другими способами передачи.

Если доля дарителя — общее имущество супругов, без второго супруга не обойтись. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил ст. 253 ГК РФ (п. 2 ст. 576 ГК РФ). Для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ).

Для одаряемого важно другое правило: имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, принадлежит ему лично, а не супругам совместно (п. 1 ст. 36 СК РФ). Поэтому подаренная доля в общее имущество супругов не входит.

Правила о преимущественном праве покупки и извещении сособственников закон распространяет на продажу доли постороннему и на мену (п. 1, 2, 5 ст. 250 ГК РФ). При продаже остальные участники долевой собственности могут купить долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, а продавец обязан письменно известить их о цене и других условиях. Дарение же — безвозмездная сделка (абз. 1 п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Но здесь и кроется главный риск. Если под видом дарения на самом деле продают долю постороннему, чтобы обойти сособственников, это встречное предоставление: договор не признается дарением, и к нему применяются правила п. 2 ст. 170 ГК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ). При продаже доли с нарушением преимущественного права любой другой участник долевой собственности в течение трех месяцев вправе требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Как работает преимущественное право и как правильно известить сособственников при продаже, разбираю в статье о преимущественном праве покупки доли.

Внутри семьи долю можно не только подарить, но и продать. У каждого варианта свои налоговые последствия.

Дарение. Налог при дарении исчисляет одаряемый (пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ), а близкий родственник от него освобожден (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Продажа. Продавец получает доход. Он освобождается от налога, если доля непрерывно находилась в собственности продавца не меньше минимального срока владения, если иное не установлено ст. 217.1 НК РФ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Покупатель — супруг, родитель, ребенок, брат или сестра продавца — вычет на покупку жилья не получит: вычеты при покупке не предоставляются, если сделка купли-продажи жилья совершается между физическими лицами, взаимозависимыми по ст. 105.1 НК РФ (п. 5 ст. 220 НК РФ). Взаимозависимыми, в частности, признаются физическое лицо, его супруг, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Последующая продажа. Для доли, полученной в дар от члена семьи или близкого родственника, минимальный срок владения — три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ), а для купленной — по общему правилу пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), если нет других оснований для трехлетнего срока.

Выбор между дарением и продажей зависит от того, платит ли родственник деньги на самом деле. Если платит, оформлять это дарением нельзя: встречное предоставление лишает договор характера дарения (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Точный перечень определяет нотариус, но обычно для удостоверения договора дарения доли нужны:

1. Паспорта дарителя и одаряемого.
2. Документы, на основании которых даритель получил долю: договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда.
3. Выписка из ЕГРН о правах на квартиру.
4. Нотариальное согласие супруга дарителя, если доля — общее имущество супругов (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ).
5. Документы о родстве, если стороны хотят подтвердить освобождение от налога: свидетельства о рождении, о браке.
6. Документы о расходах дарителя на покупку доли, если одаряемый — близкий родственник и налог при получении дара не взимался, а долю в будущем планируют продавать (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Подписанное и исполненное дарение просто так не отменяется. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (п. 1 ст. 578 ГК РФ). Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты (п. 2 ст. 578 ГК РФ). В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

Одаряемый, в свою очередь, вправе в любое время до передачи дара от него отказаться, и тогда договор считается расторгнутым (п. 1 ст. 573 ГК РФ).

Дарение часто планируют как шаг перед продажей, и здесь важны сроки и расходы.

• Срок владения. Если доля получена в дар от члена семьи или близкого родственника, минимальный срок владения для освобождения дохода от продажи — три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В остальных случаях — пять лет, если нет других оснований для трехлетнего срока из п. 3 ст. 217.1 НК РФ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
• Расходы. Если при получении имущества в дар налог по п. 18.1 ст. 217 НК РФ не взимался, при продаже учитываются также документально подтвержденные расходы дарителя на его приобретение, если эти расходы не учитывались дарителем при налогообложении; вычет при покупке жилья, который получил даритель, этому не мешает (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Документы о покупке доли дарителем стоит получить вместе с договором дарения.
• Подарок от неродственника. Доход от продажи можно уменьшить на сумму, с которой был исчислен и уплачен налог при получении подарка (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как считается налог при продаже подаренного жилья, разбираю в статье о налоге при продаже подаренной квартиры.

1. Проверить, что передача действительно безвозмездная: встречное предоставление превращает дарение в другую сделку (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ).
2. Если доля — общее имущество супругов, получить нотариальное согласие второго супруга (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ).
3. Записаться к нотариусу с документами на долю и паспортами сторон: договор дарения доли подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
4. Посчитать нотариальный тариф: 0,5 процента суммы договора, не менее 300 р. и не более 20 000 р., плюс региональная часть (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, ст. 22 Основ о нотариате).
5. Оценить налог одаряемого: близкие родственники освобождены, остальные декларируют доход (п. 18.1 ст. 217, пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ).
6. Если одаряемый — близкий родственник и налог при получении дара не взимался, сохранить документы о том, за сколько даритель покупал долю: они пригодятся при продаже (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
7. Зарегистрировать переход права на долю в ЕГРН.